從昨日起，在購房代理人張金鳳拖欠房屋交易尾款的個(gè)案中，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)承諾為受害業(yè)主墊付的總計(jì)2286.36萬元尾款，將被陸續(xù)打到9位業(yè)主的賬戶中。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了類似我愛我家的中介“急就章”，當(dāng)下北京市場上的二手房中介公司仍缺乏長效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。一旦張金鳳事件在其他中介公司重演，中介們?nèi)绾螒?yīng)對才對得起到手的傭金？消費(fèi)者權(quán)益又靠什么保障？
長效機(jī)制缺失難保交易安全
二手房售房業(yè)主通過我愛我家賣房，只收了首付就將房產(chǎn)過戶，卻遲遲沒有收到房屋尾款，業(yè)主們的損失誰來擔(dān)責(zé)？多名受害業(yè)主認(rèn)為，我愛我家存在合同違規(guī)，并質(zhì)疑我愛我家作為專業(yè)房屋中介，沒有對買房人的資質(zhì)盡到審查義務(wù)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉隨即表示，我愛我家一方面反復(fù)與購房人張金鳳溝通，望其盡快支付拖欠的尾款；另一方面，采取一系列措施盡力維護(hù)售房業(yè)主的合法權(quán)益。
“雖然從已經(jīng)簽署的合同條款來看，中介并無法律上的過錯(cuò)，本可以幫助9名業(yè)主通過正常的法律途徑解決此問題。”胡景暉說，但是為了盡最大努力保障業(yè)主利益，公司決定通過“業(yè)主客戶交易保障機(jī)制”，對于在此次事件中未能及時(shí)獲得尾款的全部9位業(yè)主(共計(jì)11套房產(chǎn))，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)將出資先行支付全部尾款共計(jì)2286.36萬元，事后再向涉嫌拖欠業(yè)主房款的張金鳳追償。
用胡景暉的話說，“業(yè)主客戶交易保障機(jī)制”是我愛我家業(yè)已建立的在二手房交易過程中對交易雙方權(quán)益的保障機(jī)制，包括交易資格核驗(yàn)、交易風(fēng)險(xiǎn)審驗(yàn)、交易環(huán)節(jié)控制，以及保障交易雙方利益的資金撥備等，“此次中介公司對業(yè)主全部尾款的先行支付即為該機(jī)制的實(shí)際運(yùn)行”。
縱觀近年來的京城二手房市場，即便是這種亡羊補(bǔ)牢般的事后應(yīng)急保障機(jī)制也不多見。記者昨日從麥田、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、美聯(lián)等中介公司門店了解到，這些中介公司尚未建立起類似的交易保障機(jī)制，售房業(yè)主一旦攤上“張金鳳事件”，很有可能陷入追索無門的境遇。
專家呼吁建立“中介責(zé)任險(xiǎn)”
“如果中介機(jī)構(gòu)不能完善自身的交易安全保障職能，‘張金鳳事件’就有復(fù)發(fā)的可能。”北京房協(xié)秘書長陳志所言，絕非危言聳聽。
為防止張金鳳個(gè)案再度發(fā)生，部分業(yè)內(nèi)人士建議，有關(guān)部門應(yīng)推動(dòng)建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度，以保障整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展。其中，保證金由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)繳納，用于保障房地產(chǎn)中介行業(yè)中消費(fèi)者權(quán)益的專用款項(xiàng)。設(shè)置房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。這有利于保障安全交易和當(dāng)事人的合法權(quán)益。
北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)有關(guān)專家認(rèn)為，結(jié)合目前的市場環(huán)境分析，比較建立保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度這兩種方式，后者顯得更為緊迫。
“保證金制度較難確保收取數(shù)量的多少，以及能否最終彌補(bǔ)因過錯(cuò)造成的損失。相對來說通過責(zé)任保險(xiǎn)制度，賠償和救濟(jì)的力量更大。”該位專家解釋說，建立責(zé)任保險(xiǎn)制度所擔(dān)保的不應(yīng)是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)行為，而應(yīng)是中介機(jī)構(gòu)提供房源的產(chǎn)權(quán)真實(shí)度，“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)除了提供居間服務(wù)，還進(jìn)一步提供產(chǎn)權(quán)代辦等收費(fèi)服務(wù)。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有對房屋的產(chǎn)權(quán)及購房人資質(zhì)調(diào)查核準(zhǔn)的義務(wù)。二手房中介服務(wù)是提供交易機(jī)會(huì)，而合同履行過程中存在太多偶然性，保險(xiǎn)公司還沒有對此作出精準(zhǔn)概率計(jì)算。”
新聞延伸
中介不可借機(jī)轉(zhuǎn)嫁成本
在安全保障制度相對完善的公積金中心等專業(yè)機(jī)構(gòu)，早已為借款人設(shè)立了貸款保險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一般按借款額3%收取的公積金貸款擔(dān)保費(fèi)由兩部分組成：除了借款人交納的部分外，公積金中心還要代交10%，用于購買貸款保險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)防范。
“在功能上，這種貸款保險(xiǎn)與中介公司應(yīng)該建立的責(zé)任險(xiǎn)有著異曲同工之處。”陳志說，一旦資金安全方面發(fā)生意外，售房業(yè)主的權(quán)益也可以通過保險(xiǎn)理賠得以彌補(bǔ)；從金融機(jī)構(gòu)大批量“團(tuán)購”貸款保險(xiǎn)的較低費(fèi)率來看，中介責(zé)任險(xiǎn)的費(fèi)率其實(shí)并不會(huì)很高，不應(yīng)該成為未來中介轉(zhuǎn)嫁成本、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的理由。
一家大型中介門店的張店長認(rèn)為，隨著近年來各項(xiàng)樓市政策的頻繁出臺，二手房交易的復(fù)雜程度也遠(yuǎn)高于以往。如今，研習(xí)新政策幾乎成了經(jīng)紀(jì)人每天的必修課。“一周以來，中介行業(yè)里幾乎無人不知‘張金鳳事件’，這其實(shí)也給從業(yè)人員提了個(gè)醒二手房交易的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不斷提高，在中介機(jī)構(gòu)不會(huì)主動(dòng)承擔(dān)房屋交易擔(dān)保責(zé)任的前提下，強(qiáng)制推行中介責(zé)任險(xiǎn)，倒可以解決交易各方的燃眉之急。”
陳志對這一說法表示認(rèn)同。他說，在二手房市場中，一邊是總在強(qiáng)調(diào)“品牌、誠信”的中介公司，一邊是相對處于弱勢的消費(fèi)者，前者理應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)起維護(hù)市場穩(wěn)定和交易安全的責(zé)任，嘗試?yán)帽ｋU(xiǎn)制度，盡量規(guī)避交易中可能發(fā)生的意外情況，這樣才有助于樹立良好的行業(yè)形象。 記者 劉宇鑫
（北京日報(bào)）
