就在北京萬柳地王拍出次日，“合作建房”，即“一起出資買地、一起出資建房、一起低價(jià)購房”再度出現(xiàn)在北京民眾的視野當(dāng)中。北京合作建房網(wǎng)秘書長孫智群近日正式啟動(dòng)合作建房項(xiàng)目，欲招募約1300名會員，目標(biāo)是使最終的房價(jià)比周邊商品房低30%-40%。
這并不是“合作建房”第一次在北京露面。
早在2003年，聯(lián)想IT工程師于凌罡就首次提出這個(gè)概念，而2006年在溫州“合建”成功的趙智強(qiáng)也在去年移師北京。但二者最終均因“拿地難”而沒有獲得實(shí)質(zhì)性效果。
事實(shí)上，“合作建房”的做法在國外早已有之，其主要?jiǎng)訖C(jī)是為解決低收入人群的住房問題。而中國“合作建房”則打出了“打破房地產(chǎn)商壟斷”的口號，并以其“低價(jià)購房”的理念吸引了不少市民甚至是“北漂一族”的眼光。然而目前，政府卻未對此作出正面回應(yīng)。專家也稱，合作建房只是“看上去很美”而實(shí)施難度很大。
設(shè)想
共同出資，委托代建
據(jù)悉，合作建房首先將招募會員，籌集拿地資金。每位申請參與合作建房的人需在“北京合作建房網(wǎng)”上注冊會員并提交資料，與孫智群進(jìn)行面談、簽訂《出資協(xié)議》后即可前往合作銀行辦理出資手續(xù)，而選房順序?qū)⒁猿鲑Y順序確定。
孫智群介紹，根據(jù)北京的情況，住宅項(xiàng)目一般在10萬平米左右，按照每戶100平米測算，大概有1000戶。“因此合作建房項(xiàng)目如果能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，需要大概800-1000名左右的會員參與”，他對記者說道。
據(jù)悉，會員出資采取的是建筑周期內(nèi)分期支付的方式。每個(gè)會員前期需要投入25萬到30萬元的拿地資金，其中，意向購買90平米以下房源的會員需繳納25萬，90平米以上需繳納30萬，資金將由盛京銀行進(jìn)行監(jiān)管。其余資金根據(jù)后續(xù)建筑合同分期從業(yè)主賬戶中劃出，還有3%的管理費(fèi)用將在《北京市商品房買賣合同》簽訂后收取，以彌補(bǔ)運(yùn)營期間的費(fèi)用。
“這種形式我認(rèn)為的確是可取的”，中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會副主任兼專家組組長開彥教授肯定了合作建房的設(shè)想。他認(rèn)為，合作建房是一種能夠代表住房者需求的積極形式。
所有的會員出資到位后，合作建房就可組織拿地。孫智群介紹，拿地成功后，合作建房將以公開招標(biāo)的方式確定建筑設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、施工監(jiān)理等合作伙伴，委托其代理建設(shè)工作。
他并強(qiáng)調(diào)，合作建房必定合法合規(guī)，申請合作建房的會員必須符合北京市限購政策的規(guī)定，“任何時(shí)候發(fā)現(xiàn)購房人違反規(guī)定，就會取消他的購買資格。”
目標(biāo)
業(yè)主全程參與，房價(jià)欲比市價(jià)低30%
“合作建房”不等于“集資建房”，區(qū)別在于前者出資人有充分表達(dá)意志的權(quán)益。
據(jù)北京合作建房秘書處（下稱秘書處）介紹，北京合作建房下設(shè)六個(gè)職能板塊，分別是資金監(jiān)管委員會、成本核算委員會、招拍掛委員會、工程質(zhì)量監(jiān)督委員會、監(jiān)察部，以及提供專業(yè)法律援助的法律顧問。由此形成較完整的組織機(jī)構(gòu)，資金是否安全，價(jià)格是否合理以及房子質(zhì)量是否合格均由相應(yīng)委員會負(fù)責(zé)保證。而所有決策，具體到每一項(xiàng)建材的使用都由會員投票選擇。
秘書處并介紹，每個(gè)委員會委員有3個(gè)月考核期，期滿后才可成為正式委員，每屆委員任期為兩年。“委員會成員均由會員選舉產(chǎn)生，公信力得到保證”，孫智群接受記者采訪時(shí)說道。
開彥也認(rèn)為，合作建房為購房者提供了一個(gè)表達(dá)和交流的平臺。“購房者參與資金監(jiān)管，對整個(gè)房子怎么蓋、怎么設(shè)計(jì)，都有知情權(quán)、話語權(quán)、參與權(quán)。”中國人民大學(xué)法律顧問、中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海教授對此表示認(rèn)同。他認(rèn)為，合作建房避免了商品房開發(fā)模式下的“信息不對稱”。
“沒有售樓部、沒有廣告支出、不依賴銀行貸款，房價(jià)自然低了不少”，孫智群分析道。刨除了房地產(chǎn)企業(yè)的部分利益后，他的目標(biāo)是使房價(jià)比周邊的商品房低30%到40%。
開彥對記者表示，孫智群關(guān)于合作建房的建安、土地競價(jià)等成本估算較合理，因此其比周邊商品房價(jià)低30%-40%的目標(biāo)是“可能達(dá)到”的。
針對外界對合作建房是否與開發(fā)商完全對立的問題，孫智群指出不會排除與開發(fā)商合作。“如在招拍掛土地時(shí)，可以和規(guī)范的但是資金不足的開發(fā)商一同參與”，他舉例說道，“得到的土地面積以出資比例計(jì)算”。
阻力
拿地是難題，互信是關(guān)鍵
北京第一代合作建房倡導(dǎo)者于凌罡此前在接受媒體采訪時(shí)曾表示，合作建房者面臨的“瓶頸”主要有三個(gè)方面，而首要的即是拿地問題。對此，孫智群也承認(rèn)，此次合作建房的關(guān)鍵也在于拿地。
據(jù)悉，參與合作建房的多為中低收入者，因此占房價(jià)一半以上的高額地價(jià)對合作建房而言始終是挑戰(zhàn)。雖然財(cái)政部13日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入下降了27.5%，但從北京市國土局7月份土地出讓情況來看，土地出讓底價(jià)悄然抬升已成事實(shí)。位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業(yè)金融用地項(xiàng)目”起拍的樓面價(jià)為10974元/平方米，創(chuàng)舊宮區(qū)域地塊樓面價(jià)新高，而萬柳地王的拍出似乎也力證了這一點(diǎn)。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉向南方日報(bào)記者表示，近來北京土地底價(jià)抬升的趨勢十分明顯。“動(dòng)輒幾億、十幾億的土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，對于合作建房幾乎是不可逾越的天塹”，孫智群對記者說。
而從拿地方式看，目前我國土地市場全面推行“招拍掛”制度，要想拿到土地，必須與眾多買家競價(jià)，意味著要承擔(dān)土地溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)秘書處介紹，在正式參加某個(gè)地塊的招拍掛之前，北京合作建房將和全體出資會員共同探討可以承受的土地出讓金上限，明確具體執(zhí)行方案。當(dāng)實(shí)際出讓金超過上限，合作建房將放棄該次競拍。若土地出讓金、建安成本、園林綠化、相關(guān)稅費(fèi)等各項(xiàng)成本支出超出會員第一次出資額度，則有可能要求會員再次出資。當(dāng)出資會員因個(gè)人原因無法進(jìn)行第二次出資時(shí)，可以選擇參加下次招拍掛或退會。
此外，由于合作建房運(yùn)作模式的特殊性，如何得到購房人的信任并保障、管理出資人的資金安全，是北京合作建房的首個(gè)課題。對此，北京合作建房設(shè)立了一套無條件向會員傾斜的安全機(jī)制。如免費(fèi)入會、隨時(shí)可退會以及建立專門銀行賬戶由第三方管理資金等規(guī)定。
劉俊海對此建議業(yè)主資金借鑒證券市場保證金的銀行獨(dú)立存款制度，“就放在你個(gè)人名下，需要的時(shí)候再打到銀行，如果銀行挪用了，銀行承擔(dān)民事賠償責(zé)任，如果內(nèi)部工作人員有內(nèi)鬼，銀行承擔(dān)完了責(zé)任再由內(nèi)鬼去追償，最大限度的保證的業(yè)主的安全”，并提醒合作建房的全過程中一定要保證信息公開透明。
而在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰眼里，無論是拿地、資金監(jiān)管還是最終分配都存在著非常大的難度。“統(tǒng)一想法是很難的”，他對記者說。
■成功試驗(yàn)
溫州??合作建房項(xiàng)目成功拿地
2006年11月，溫州市個(gè)人合作建房項(xiàng)目的委托開發(fā)商15日以1億多元的價(jià)格拿到了溫州市掛牌出讓的地塊。這是國內(nèi)首個(gè)拿到土地的個(gè)人合作建房項(xiàng)目。1億多元的土地出讓金和建設(shè)資金等將全部由參與個(gè)人合作建房的260個(gè)成員籌集。
深圳??個(gè)人合作建房成功交易
2006年12月22日，深圳個(gè)人合作建房者林立等人通過競拍成功買下兩棟宿舍樓。這是深圳首次個(gè)人合作建房的成功案例，也使深圳成為繼溫州之后第二個(gè)出現(xiàn)個(gè)人合作建房成功案例的城市。
海口??單位員工合作建房入住
2006年8月，海南省人大100多名機(jī)關(guān)工作人員與海南中海銀投資有限公司合作的省人大住宅小區(qū)正式完工。
聲音
政府暫無回應(yīng)
專家多不看好
依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《中華人民共和國建筑法》，沒有任何禁止個(gè)人建房的規(guī)定；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二條更明確規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營”。也就是說，從目前政策、法規(guī)來看，個(gè)人拿地、建房的行為并未違反任何規(guī)定。
而事實(shí)上，處在關(guān)鍵一方的政府暫未就“合作建房”作出正面回應(yīng)。“對此問題，暫不回應(yīng)”，南方日報(bào)記者致電北京市住建委時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
山東工商學(xué)院勞動(dòng)與社會保障系副教授汪建強(qiáng)認(rèn)為，此次孫智群提出的合作建房細(xì)節(jié)不存在大問題，“但缺乏政策支持難以成功”。
對此，劉俊海認(rèn)為政府應(yīng)支持合作建房并給予行政指導(dǎo)。開彥甚至呼吁，政府可以指定合適的土地用于合作建房。“合作建房是對房地產(chǎn)開發(fā)、商品房開發(fā)的一種補(bǔ)充和豐富”，他認(rèn)為，合作建房的推廣，可以有效彌補(bǔ)商品房和政府保障房的供給不足。
不過也有不少業(yè)內(nèi)專家對合作建房表示質(zhì)疑。
“合作建房出發(fā)點(diǎn)很好，但難度太大”，張大偉直言。
張大偉稱，合作建房，參與人員多想法不易統(tǒng)一，很難形成制度，且其從競拍拿地、到后續(xù)建筑、施工、分配全過程，都面臨著各方考驗(yàn)。此外，幾百套或是幾千套的供應(yīng)也無法緩解整個(gè)市場，對抑制房價(jià)作用不大。從貫徹、落實(shí)和執(zhí)行層面分析，合作建房似乎只是“看上去很美”。
“合作建房需要突破很多法律上的，土地程序上的，政府規(guī)定上若干法律的難關(guān)，所以流產(chǎn)的可能性還是仍然是很大的。”陳云峰稱。
盡管業(yè)內(nèi)質(zhì)疑聲一片，但孫智群對合作建房的前景還是充滿信心。首先在于其擁有20多年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，其次是在今年兩會，湖北統(tǒng)計(jì)局葉青局長提交了合作建房議案后，某種意義上為合作建房帶來了相對寬松的環(huán)境。他認(rèn)為，合作建房的時(shí)機(jī)與此前已經(jīng)不同。
但合作建房在京能否試水成功，還有待時(shí)間的驗(yàn)證。
