國家統(tǒng)計局日前發(fā)布6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比這些城市中新房價格出現(xiàn)下降的有12個，持平的有14個。上半年，中央各部委及各地方政府紛紛出臺一系列“限購”和“限貸”政策，調(diào)控政策正在逐步升級，持續(xù)從嚴(yán)從緊。分析機(jī)構(gòu)及業(yè)界相關(guān)人士預(yù)測，在房價調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成的背景下，未來政策難言放松，而整個房地產(chǎn)市場則已經(jīng)進(jìn)入變盤前夜。在限購令等多重政策影響下，近期各地住宅市場持續(xù)走低，樓市下行趨勢日漸明顯，下半年全國房價全面下降似成定局。
樓市
下行趨勢明顯
數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個大中城市中價格下降的城市有12個，持平的城市有14個。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過0.5%，漲幅比5月份縮小的城市有24個。
與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有28個。其中，6月份同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有39個，比5月份增加了3個。
在二手住宅市場中，與上月相比，70個大中城市中價格下降的城市有19個，持平的城市有12個。價格上漲的城市中，環(huán)比價格漲幅均未超過1.0%，漲幅在0.5%以內(nèi)的城市有36個。與去年同月相比，70個大中城市中二手住宅市場價格出現(xiàn)下降的城市有5個，比5月份增加了1個。整個6月份，漲幅出現(xiàn)回落的城市有24個。
另外，記者從中原集團(tuán)研究中心了解到，2011上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同時，一二手住宅比重亦發(fā)生明顯的變化，今年上半年北京、廣州和深圳二手住宅所占比重較去年上半年下降4至8個百分點(diǎn)。
中原集團(tuán)研究中心分析稱“各地住宅成交量的變化差異與各地限購細(xì)則政策、執(zhí)行尺度緊密相關(guān)。部分一線城市及二線中的發(fā)達(dá)城市，由于其投資性和外地購房比例相對較高，加之限購和限貸政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，有些甚至嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)，因此市場成交萎縮尤為明顯。”
具體表現(xiàn)在，“今年各地實(shí)施嚴(yán)格限購后，二手房成交量出現(xiàn)連續(xù)低位。新房市場，由于開發(fā)商逐步加大降價促銷力度，以價補(bǔ)量現(xiàn)象越來越多。”
北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，“一線城市執(zhí)行限購政策后，樓市上漲幅度目前整體趨穩(wěn)。可以肯定的是下半年房價將會回落，且有很大下行空間。”
市場最新資料顯示，深圳市一些二手房放盤報價當(dāng)前出現(xiàn)2%至10%不等的減幅。一位當(dāng)?shù)胤治鋈耸恐赋觯钲诘亩址渴袌瞿壳罢幱谟^望期，成交低迷才剛剛開頭，“預(yù)計下半年 深 圳 二 手 房 整 體 價 格 水 平 將 有10%左右的下跌。”
另外，北京住宅市場中以往較為活躍的通州地區(qū)，近期已經(jīng)接連出現(xiàn)降價超過萬元的樓盤項(xiàng)目。根據(jù)北京中原地產(chǎn)近期統(tǒng)計，去年10月以來，通州新增住宅供應(yīng)8525套，目前簽約率僅22%，為全市最低。當(dāng)前通州樓市整體陷入低迷狀態(tài)，不時有項(xiàng)目以特價房等形式開始降價。
北京房協(xié)公布的數(shù)據(jù)同樣顯示，北京市上半年新建普通住房成交價為13948元，比去年降低6 .1%，新建普通商品住房成交均價18297元，與去年持平。此外，上半年98.1%在售項(xiàng)目價格下降或持平，6月新建商品住房成交均價20664元，環(huán)比下降7%。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事陳俊告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者“北、上、深、廣等一線城市作為此前調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)，房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降。其他地區(qū)盡管仍有不同程度上漲，但總體幅度不大，總體而言房價只可能回落。”
土地
地價環(huán)比增速趨緩
幾乎與國家統(tǒng)計局同步，國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院在同一天發(fā)布《2011年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測分析報告》。
報告稱，在今年一季度的監(jiān)測中，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、市場預(yù)期、通脹因素及樓市調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)等綜合作用，今年二季度商品住房交易量下降，交易價格有所松動。受此影響，各用途地價增速較上一季度均有所放緩。全國商業(yè)、居住、工業(yè)地價環(huán)比增幅分別為2.77%、2.17%、1.13%，較上一季度分別下降了0.56、0.27和0.30個百分點(diǎn)。
在全國主要受監(jiān)測城市中，超過六成城市綜合地價環(huán)比增速較上一季度有所放緩，漲幅超過5.0%的城市僅有兩個。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海全國三大區(qū)域綜合地價環(huán)比增速均呈回落態(tài)勢。其中南北兩大熱點(diǎn)城市北京、杭州居住地價降幅分別為0.58%和0.53%。而居住地價變化與綜合地價狀況基本保持了一致。
中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者“相比以往數(shù)據(jù)，二季度全國主要城市地價之所以成交價格增速趨緩，是因?yàn)榈貎r與房價向來聯(lián)系緊密且相互作用。而二季度房價可以從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來。”
分析人士指出，根據(jù)全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組數(shù)據(jù)，上半年持續(xù)收緊的調(diào)控政策是迫使地價漲幅回調(diào)的主要因素。預(yù)計下半年，隨著緊縮性政策細(xì)化和新一輪限購令落實(shí)、貨幣信貸常態(tài)回歸，各主要城市居住地價將總體趨穩(wěn)。
陳俊告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者“地價的下滑依然是調(diào)控力度使然，凡是房價趨穩(wěn)的城市，地價漲幅均出現(xiàn)不同程度下跌。而目前地價上漲幅度較大的主要集中于二三線城市，這些地區(qū)當(dāng)前正處于大規(guī)模的城市化建設(shè)過程當(dāng)中。一旦調(diào)控政策深入影響到當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程，地價漲幅也將隨之回落。”
調(diào)控
未來持續(xù)從緊從嚴(yán)
陳俊稱，“房價和地價的走勢受當(dāng)前調(diào)控政策影響巨大，但調(diào)控效果則最終取決于當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行力度和來自上層的監(jiān)管力度。未來房價下行已成定局，但具體下降幅度則需要對未來政策落實(shí)情況進(jìn)一步觀察。”
伴隨國務(wù)院新一輪調(diào)控政策“國八條”的實(shí)施，半年間，各部委和地方政府積極跟進(jìn)，先后出臺了一系列細(xì)化的調(diào)控政策和配套政策。央行今年以來連續(xù)6次提高存款準(zhǔn)備金率，并接連幾次加息，5年以上人民幣貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)超過7%。
另一方面，近期國家部委連續(xù)在各種場合強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控絕不能放松。剛剛出臺的“國五條”要求針對部分房價上漲擴(kuò)快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
限購和連續(xù)加息對樓市影響明顯，市場成交量迅速下滑，普通購房者也開始期待房價出現(xiàn)更明顯的下降。根據(jù)中原地產(chǎn)對22個城市的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在各地實(shí)施限購前后，有15個城市外地購房者比重均有下滑。其中，北京、廈門、福州、杭州的外地購房者分別由限購前的40%、70%、50%、50%降為25%、40%、10%和30%。
中原集團(tuán)研究董事程澐博士指出，“下半年在房價調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成的背景下，調(diào)控政策不會放松。如此背景下，開發(fā)商選擇量價交換將是大勢所趨。”
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉同樣表示，“嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控，使得北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等等許多嚴(yán)格實(shí)施‘限購’的一二線城市的房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制，而且房價明顯進(jìn)入了下降通道。隨著商品住宅庫存壓力越來越大，開發(fā)商資金鏈越來越緊張，下半年的新增供應(yīng)不斷增加，各項(xiàng)目之間的銷售競爭壓力會促使越來越多的項(xiàng)目加入打折促銷的行列，受此影響，項(xiàng)目周邊二手住宅的價位也將隨之回落。”
胡景暉進(jìn)一步分析稱，“下半年，全國實(shí)施‘限購’的城市將達(dá)到百個左右，房地產(chǎn)市場上的投資投機(jī)需求將受到進(jìn)一步擠壓，隨著全國范圍內(nèi)‘限購’政策的深入執(zhí)行，下半年全國房價將出現(xiàn)普遍下降。”(記者 高偉)
