自今年2月份以來，北京市房屋租賃市場租金價格持續上升。記者近日走訪了多家地產中介機構發現，北京房屋租賃熱點地區自今年春節以來租金價格上漲幅度超過5%。

　　■北京房租漲幅遠超CPI

　　“部分中介的不規范租賃行為、哄抬租金，造成北京租賃市場混亂。”近日，北京中原市場研究部發布了中原（北京）租賃領先指數，該機構發布的數據顯示，北京8月房屋租賃均價55.28元/平方米/月，同比上漲4.2%。

　　北京統計局此前數據顯示，7月份，北京市居民消費價格同比上漲2.6%，而其中居住類價格同比上漲3.9%，住房租金則上漲4.9%。引人關注的還有，這份報告不僅發布了北京租賃市場的相關數據，值得注意的是，該報告還對“同行”提出批評：“全市居住類價格水平漲幅遠高于全市居民消費價格水平，租房價格水平漲幅居高不下。部分中介的不規范租賃行為、哄抬租金，造成北京租賃市場混亂。”

　　昨天記者采訪的業內人士指出，中原地產報告中，所指的“不規范租賃行為、哄抬租金”，主要應該是指地產中介直接與業主簽署委托出租協議，地產中介從第三方中介變身為“二房東”，再尋找租客。

　　記者了解到，目前本市主要地產中介公司，只有中原地產只做純粹第三方租賃中介。這似乎也讓中原有了充足理由，指責他人“哄抬租金”。記者通過詢問一些公司店面經理，得到一些粗略的相關數據，目前鏈家地產一些店面代理房源業務的占比，約為全部租賃業務收入的5%；“我愛我家”這項業務的占比約10%。

　　“真房東不好找”

　　中介代理房源，給租客造成的一個直接觀感就是，這年頭真房東不好找。記者昨天看到一些網友與中介搶房的經歷。“以前都是上58同城、趕集網這類網站找房，這其中也有中介冒充的，但10個里面還能碰上三四個真房東，今年幾乎是全軍覆沒。”這位租客表示，在打了不下100個電話后，終于碰上一個真房東，好不容易約好看房，結果到了現場，發現同時看房的還有好幾撥中介。“本來還打算講講價，結果沒等自己開口，其中一家中介直接報到3200元，還管配家電家具。房東直接就被拉到門店簽合同了。”

　　地產中介當上“二房東”，是否導致租金上漲？昨天，接受記者采訪的鏈家地產中關村一店面經理表示，中介代理房源并不會導致租金上漲，恰恰相反，這種商業模式是高租金導致的結果。

　　據介紹，鏈家從去年開始推出名為“自如友家”的業務，屬于租賃代理范疇，房屋從房東手上代理過來后經過專業設計，實施統一裝修、配置家居家電等。這項業務中的房子，是按間出租，而不是按套。此前鏈家一位高管表示，這項業務適合月收入約5000元還買不起房的人群。昨天，鏈家的一位店面經理告訴記者，在該項租賃代理業務中，一般一套兩居室的房子會租給四個人居住，出租房屋人均居住面積不會低于北京市規定的10平方米的標準，每一間出租房屋都會有單獨的窗戶。

　　“我愛我家”的一位店面經理對記者表示，有些房東沒有精力，也不愿意為出租房子“操心”，一些房東愿意把房屋交給中介，通過中介代租代付，這樣不用自己向租客催討租金，不用擔心租客中途走人或損壞物品。

　　房租漲幅現季節性變動

　　統計數據顯示，8月份北京市中高檔住宅單位平均租金為55.28元/平方米/月。其中，一、二、三居室的租金價格分別為2573元/月、3820元/月和5458元/月，價格環比分別出現-0.77%、-0.24%、0.94%的波動。根據北京中原市場研究部數據統計，8月份租賃成交量較上月上漲5.3%，成交多集中于上、中旬。

　　據介紹，在經歷了從7月份開始的學區房租賃、畢業生租房和到期換租的集中成交后，8月下旬租賃需求開始趨緩。

　　有業內人士表示，北京房屋租金近年來表現出穩步上升趨勢，但其間也存在季節性回調和上漲。“我愛我家”望京區域南湖中園店經理趙亮告訴記者，目前區域內房屋租金同比年初，應該上漲了有5%以上。

　　趙亮向記者介紹，北京房屋租賃市場的季節性特征，“7月份，租金通常會上漲，在這個畢業季，很多畢業生在北京租房子找工作；8月底9月初，學區房租金會出現上漲，中小學開學家長陪讀，部分大學生也會出來租房；10月份至春節前，是北京房屋租賃市場的淡季，這段時間租金多少都有回落，通常回落幅度約3%左右。”趙亮所在的望京南湖中園區域，位于東北四環附近，區域內有部分學區房。趙亮所在的門店8月份營業額約40萬元，其中房屋租賃收入占比約40%。據介紹，目前該區域租賃價格，一居室3500-4000元/月，二居室4000-6000元/月，三居室價格在6500元以上。

　　業務員年收入高的超20萬

　　“目前北京市各個地產中介店面的規模差不多，”昨天，中原地產雙井區域的一位經理告訴記者，幾家主要地產中介商旗下的門店規模基本相仿，人數約20個，每個門店分為二到三個業務小組。這些門店的月營業額少的20多萬元，多的超過50萬元。每家門店都有自己經營的特定區域，中原地產的這家門店負責的片區是十里河以北、通惠河以南，東四環至東三環之間。該區域1-2居平均租金6500元,二居租金約7500元，三居租金在9000元以上。區域內的成交熱點樓盤有，富力城、蘋果社區、首城國際、百環家園、后現代城、賽洛城、珠江帝景等。

　　地產中介業務員的年收入多的可以超過20萬元，少的不過三五萬元。業務員的工資包括底薪和提成。地產中介公司目前普遍實行“跳點提成”——隨著成交數量增加，提成比例也越來越高。目前業務員底薪通常在2500-4500元。

　　“‘老客戶’非常重要，不少業主不差錢，看重的是專業的服務，在地產中介良莠不齊、口碑不佳的情況下，信任顯得異常重要。”一位我愛我家的資深業務人員表示，地產中介業務中通常有80%的業績來自老客戶，“這個行當中，口碑非常重要，老客戶介紹來的朋友，成交率非常高。”

　　記者采訪的地產中介門店中，在業務員數量基本相同的情況下，一家雙井地區的門店月營業額僅20多萬元，而位于海淀中關村附近學區房集中地區的一家中介門店，8月份營業額高達50多萬元。在雙井上班的一位中介，提到萬柳區域的學區房時，語氣中不無羨慕。但是當記者問，是否想跳槽到熱點區域時，他的回答卻非常堅決，“不去”。他這樣解釋，“做地產中介要依靠老客戶的積累和‘沉淀’，尤其在調控這樣的艱難時刻。另外，當中介不要隨便‘挪窩’，一個區域那么多的房源，從頭學起很困難。”