2008年4月10日，晨報對樓盤銷售合同(含預定)高撤銷率的報道。
晨報連續追蹤20天，揭露“網上房地產”銷控表變色之謎 王曉芬 制圖
晨報記者 徐運 劉暢 實習生 劉曉頔 施文君 文雯
滬上買房者大都上過官方的“網上房地產”網站。該網站將在售新盤的每一套房子都用顏色標注：綠色代表“可售”，紫色表示“已付定金”，黃色表示“已簽約”，紅色表示“已登記”。如此一來，購房者對新盤的銷售情況便一目了然，開發商也沒法明目張膽地暗箱操作。
然而，晨報記者經過連續20天的追蹤調查發現，部分新盤在“網上房地產”的銷控表上玩起了“變色”游戲，一套房子翻來覆去變化六七次顏色一點都不稀奇。與此相對應，這些樓盤往往有著超過50%的定金撤銷率。
在這些怪現狀的背后，可能隱藏著開發商自買自賣、偽造熱銷場面等手段。如果開發商是玩這類把戲，將對普通購房者的心理產生不小的影響，甚至會使他們被迫“咬牙”買下原本并不確定要買的房子。與此同時，這些色彩變幻不定的房源，有可能被開發商變相地“捂”下來，然后加價出售。如此等等，最終都是購房者買單。
銷售狀態變幻不定：
一套房能“變色”六七次
記者對虹口區的A樓盤“在售樓銷售表”進行了連續20天持續觀察，發現其“變色”花樣可謂五花八門。
其中，2號樓的 902、1903、2302、2502均在7月31日正常簽好合同(黃色)后，于8月1日轉為“已登記”狀態(紅色)，接著又在8月4日上午9點統一變回 “已簽約”(黃色)，當天下午3點又變成“已登記”(紅色)。綠變紫，紫變黃，黃變紅，紅變黃，黃又變紅，簡直讓人摸不著頭腦。
無獨有偶，2號樓的601、703在7月28日之前都處于“已付定金”狀態(紫色)，7月28日突然變成了“可售”(綠色)房屋，也就是說之前的預定者均放棄兩套房屋，可售狀態(綠色)一直持續到7月30日下午1點。當日下午3點，其狀態又發生改變，銷售表顯示：這兩套房屋又有客戶預定(紫色)。到了8月6日上午9點，兩套房屋又恢復了“自由身”(綠色)，而中午12點又被人相中(紫色)。紫變綠，綠變紫，紫又變綠，綠又變紫，兩種顏色就能有諸多變化。
這樣匪夷所思的“變色”，在三棟樓共計80套房屋中反復上演。1號樓更是除了3、4、16、21層沒有出現過不正常變動外，其他樓層均發生過“變色”。
撤銷率畸高：
超過30%不是少數樓盤
同樣蹊蹺的還有畸高的撤銷率。記者通過“網上房地產”發布的在售樓銷售表統計，截至昨晚9時，一共只有288套物業的A樓盤，尚有26套未售出，而“已付定金”、“已簽約”、“已登記”的總數量為262套。
然而，就是這個樓盤，定金逾期總次數居然達到199次，合同撤銷總次數則為1次。單純從數字上來看，似乎有199個購房者放棄了至少2萬元的定金，讓開發商白賺了398多萬元。
難道購房者都如此大方，超過75%的客戶都肯輕易將定金拱手送人？
A樓盤的“變色”并不是個案。與之相距不遠的B樓盤在一個月前也上演過“變色”好戲，如今的定金逾期率也高達138次。而記者通過“網上房地產 ”發布的信息統計后發現，截至2009年8月12日，本年度開盤的住宅中，滬上共有14個樓盤的“定金逾期率”(含合同撤銷)均在30%以上。
其中，位于靜安區的“經典茂名公寓”的“定金逾期率”達209%！該樓盤共有134套可售房屋，其“合同撤銷次數”為7次，“定金逾期次數”為280次；位于普陀區的“中環凱旋公寓”的情況更加令人費解：可售房屋為626套，而“合同撤銷次數”為256次。
銷售代表說辭多：
與網上銷售狀態大不一樣
在對“網上房地產”進行數據分析的同時，記者還以購房者的身份，連日電話咨詢A樓盤的銷售情況，銷售代表的說辭也是變化萬千，對每天所說的銷售態勢反復無常，與網上公布的銷售信息也出入甚大。
7月28日下午，記者致電A樓盤售樓處。銷售代表說：“中區全部都賣完了。”當記者問到“網上房地產”上怎么還有1號樓14層的房子時，該銷售代表告訴記者：“早上有客戶過來簽掉了，今天是簽約最后一天，所以大家都很急的，有很多客戶都是請假過來的。”
7月31日記者來到該樓盤售樓中心，向該銷售代表詢問是否會有退房的，得到的答案是“可能會有，不過周末來購房的會很多，退房的可能性不大。”而當天網上公布的信息卻顯示：1號樓14層有90平方米的房子，而銷售口中所說的18層，在網上顯示的卻是“已預定”。
8月4日上午，網上公布的銷售信息有很大變化，可售總套數突然大幅增加，該銷售代表解釋道：“網上可售的房子可能是因為支票付款，合同還沒有簽，但是這些房子肯定都是已經有人要了的。”她還表示，如果一旦有人退房會馬上聯系記者，但是要“馬上過來簽約”，不然“過一會就被人家搶掉了”。當天下午2點，該銷售代表打電話告訴記者，她手里1號樓903退房了，“趕緊來訂，現在這個戶型很搶手。”
有趣的是，就在這20天內，記者還在4個不同的日子里收到該樓盤發出的短信：“現一期尚余少量房源，有意者請速至售樓處認購”。
業內解釋：頻繁變色或是開發商自我炒作
對于部分樓盤交易圖例“變色”頻繁和定金逾期率高，記者昨天采訪了多名開發商銷售人士，他們普遍的說法是：購房者交了定金卻一直沒簽銷售合同的話，大概過10－15天左右，圖例就會自動變成綠色(“可售”狀態)，就會顯示定金逾期。而實際上購房者沒有退定金，只是拖延了簽合同的時間。
一家開發商的銷售負責人告訴記者：正常情況下，購房者從交付定金到正式簽約有10－15天的期限，如果過了這個期限還沒有簽約的話，“網上房地產”的系統會將已預定房源自動變為可售的，也就是圖例重新“返綠”，等購房者最終簽約后，這套房的圖例才會最終“變黃”、“變紅”。同一套房甚至有可能多次定金逾期，所以部分熱銷樓盤的“定金合同撤銷率”會特別高。對于這些過期來簽約的購房者來說，不一定是真的不買了，有可能是銀行貸款沒有批下來，或者買房人出差不在本地，所以要晚幾天才可以簽約。
盡管如此，頻繁的“變色”并不代表沒有其他“花樣經”。
易居中國分析師薛建雄表示，“圖例出現變色，正常情況下是購房者付了定金后又毀約，比如房貸出現問題，或者當初個人信息如姓名、地址之類登記錯誤，要退掉重來。但是如果頻繁變色，就有可能是開發商自我炒作，他們可以自己簽定金合同，過幾天又退掉，其實就是把資金(定金)從左手換到右手，其本身沒有任何損失，但制造了樓盤銷售緊張的假象。”同時他又解釋道，“如果到了已簽的地步再變色，那就有可能是存在騙貸的情況，比如開發商授意其員工或者是有關系的人與其簽合同，然后到銀行貸款，如果過段時間有客人真想買這套房子了，他們就將客戶買房的錢再還給銀行。”
透明銷售落空
購房者咽下“高價”苦果
開發商保留房源也好，騙貸也好，“左手進右手出”也好，總之就是造成人為的銷售火爆，“供不應求”。如果開發商玩這類把戲，將那對普通購房者的心理產生不小的影響：原本也許覺得房子太貴，沒必要立刻買，看到這種“都快賣光了”，“再不買就只剩底層”的情況，也會不由自主地咬牙掏錢買下，甚至加價買下原本并不確定要買的房子。
此外，被開發商“保留”的房源，可能會被“捂”一陣后再加價出售，這個高價的“苦果”，自然要由后來的購房者來嘗。
一名房地產開發企業負責人對記者表示，在目前的市場情況下，多數開發商都在借助樓市高潮加快推房，但對于只有少數“尾房”或開發規模不大的企業而言，有可能通過反復簽訂“假定金”、“假合同”的手法變相達到囤房惜售的目的。
據這名房企負責人介紹，一般來說，在樓盤正常銷售期間，10%-15%的定金或合同撤銷率都是比較正常的；而在樓盤剛開盤的“強銷售期”內，可能會因為最終確定的房價超出購房人預期，而使得定金撤銷率上升到25%-30%；但如果出現超過50%的定金或者合同撤銷率，那開發商一定要自我檢討了，肯定是銷售策略失敗或者就是有人為故意的因素。對于個別樓盤超過100%的定金撤銷率，“肯定是非正常市場銷售行為”。
新聞回顧：晨報持續關注高撤銷率
上海部分樓盤合同撤銷率(含預訂)畸高已不是新鮮事。2008年4月10日，晨報以《如此“熱賣”，簽約285次撤銷285次》為題報道過這一問題，并引起廣泛關注。
針對這一問題，當時的上海市房地局隨后在接受新華社記者采訪時表示，對定金合同撤銷率較高的樓盤，房地局將做進一步調查。一旦發現房地產企業存在違規操作行為，將按照法律法規和房地產市場專項整治規定予以查處。
在去年調查這一問題時，多家銷售商不約而同地對晨報記者指出，高撤銷率在于主管部門的交易服務系統不能區分購房人逾期簽約與真正的撤銷合同。對此，上海市房地局曾向新華社記者表示，下階段將進一步改進信息發布方式，按照合同類型分類公布合同撤銷信息。
