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開發商修改容積率謀暴利 收費項目名目繁多

  相當多數開發商為謀暴利改容積率

  商品房價格到底有沒有水份?房地產業到底存不存在暴利?土地價格到底會不會推高房價?這些一直是樓市上爭論不休而又糾纏不清的謎題。本周末,國土資源部公布了房地產項目用地地價專項調查結果。全國620個樓盤,地價占房價平均比例為23.2%,其中,比例在30%以下的約占項目總數的78%。這個結果揭開了房地產業利潤的冰山一角。而前不久,一位鄭州的開發商向我們提供了一份房地產成本清單,對這些問題給出了更清晰的答案。

  房地產成本清單顯示:各級行政部門的稅費在當中占了20%

  這就是那位開發商提供的樓盤成本清單,這個樓盤處于當地市區內,屬于城中村改造項目,2007年底開始動工建設,目前已進入預售階段,樓盤容積率為 3.5,眼下銷售均價每平方5000元。從這份清單可以看出,加上土地出讓金、拆遷安置房成本,這處樓盤地價成本每畝466萬元,按容積率3.5計算,樓面地價達到了每平方2000元,占到了售價的40%。樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本每平方1500元,占到了售價的30%。而在這份清單上,最引人注目的是這些名目繁多的收費項目。

  當地某房地產開發商:“人防收費、消防收費、建委收費、規劃收費、土地收費、房管收費、評價收費,安全收費多了,治安收費,反正大把的費擱一塊,就500塊。”

  在這些收費中,最大的一筆費用是配套費,每平方米170元。前期規劃國土局要進行土地定界,均攤后費用是每平米0.5元,而同樣的工作規劃局還要重新做一遍,這次的收費項目變成了規劃定界費,均攤后還是要再收取每平方米0.5元。與規劃局相關的費用還包括,日照復核費,每平米4元,設計圖復核費,每平米 1.5到2元。前期費用還包括,抗震圖紙審核費均攤每平米1.5元,環境影響咨詢費每平米均攤2元,公示費每平米均攤1元。工程建設當中,要交納防雷檢驗費。樓盤竣工后,測繪費每平米1.36元,預售證交易費每平米3元,銷售許可證及面積測量費每平米0.2到1.8元。這些收費項目至少有30項,涉及20 多個部門,費用總計448.66元。點房屋銷售價的將近十分之一。再加上營業稅、所得稅,每平方米稅費成本達到了1100元左右。這位開發商告訴記者,他在這上面列出的還只是主要的收費和稅收項目,其中象道路開口費、建筑垃圾管理費、副食品價格調節基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設施建設附加稅等,由于金額不高,并沒有計算在內。全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌對房地產業高度關注,并在2008年提交過關于減少收費、遏制房價上漲的提案,王超斌告訴記者,這份清單和他掌握的情況完全一致。

  全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌:“各種稅費和現在各種費用,你比方說氡氣檢測費或者環保費、還有藍圖審查費,還有配套費,還有就是土地增值稅,還有所得稅、營業稅,這些費用加起來呢,它占整個成本的60%。”

  商品房的成本構成主要有三部分:土地、建安費用,還有就是政府的各項稅費。從剛才的成本清單中,我們發現,各級行政部門林林總總的稅費在當中占了一半以上。河南省工商聯副主席王超斌還曾經做過這樣一個調研,和15年前比,當地房地產業的稅費增加了30%,不僅收費項目在增加,收費標準也在升高。

  在這份清單提到的30多項收費項目中,最大的一筆單項費用是配套費,每平米170元,那么這是一筆什么費用呢。

  當地聯合收費辦公室負責人:“配套費它收上來錢用于市政設施、橋梁、道路、水電、暖氣,做市政設施,做市政設施的。”

  這位負責人介紹說,每平米170元的配套費由財政部門統一收取,所有費用最終用于市政設施建設,包括供水、供電設施等等,然而記者在這份成本清單中發現,除了170元配套費外,開發成本中還專門有一項市政基礎設施費,那么這筆費用是否屬于重復收費呢,開發商反映的情況是否屬實,記者隨后來到了當地供電公司,供電公司相關負責人并沒有解答記者的疑問。全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌認為,在交納每平方米170元的配套費后,不僅水電氣等的配套費用都應該免除,并且連配套費本身都應該減免。

  王超斌:“這個配套費在土地出讓的時間,這項目做的時間就包含在內,就應該給你,收了這個出讓金了,就不應該再收配套費,而且配套到位,而且這個配套到位,你水必須加到項目跟前,電必須加到用的跟前,你現在的時候,就幾公里外叫人家建配電所,然后叫人家去建開水所,叫人家從你的總電上架電纜,甚至有幾公斤里架到你項目上,這些費用都叫開發商掏了,你說這房價它咋降下來。”

  在當地規劃局,記者了解到了和規劃相關的費用包括規劃定界費、日照復核費、設計圖復核費,用地處一位負責人承認,開發商確實需要交納設計圖復核費。

  記者:“誰來核。”

  當地城市規劃部門用地處肖斌:“我們有一個規劃院。”

  記者:“規劃院,是叫什么規劃院呢?”

  肖斌:“就是我們那個,就是建筑設計院。”

  記者:“在哪呢?”

  肖斌:“就在這樓下。”

  肖斌解釋說,設計圖復核費并不是由規劃局收取,而是規劃局在審批開發商的設計圖紙前,要求專業機構進行復核,防止開發商弄虛作假。但肖斌承認,所有的開發商提供的設計圖紙都必須進行復核,復核必須在指定的機構,也就是和他們同在一個辦公樓的規劃勘察設計院進行。

  肖斌:“因為我們比較相信他們,他們做了很多的政府工作,其它的(我們信不著)。”

  規劃勘察設計院是如何拿到獨家復核權的呢,這里的負責人拒絕了記者的采訪。全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌告訴記者,根據他的調查,抗震圖紙審核費、環境影響評估費、設計圖紙復核費等,都屬于同一性質,表面看主管部門不直接收費,但通過指定收費公司,實際上是在變相收費。

  全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌:“市場經濟不能壟斷,必須打破壟斷,這才能公平,至于說這個規劃院,我經常也跟他們打交道,他們的部門領導都很熱情,都很好,我也見過的我們開會都,但是他們實際上呢,作為企業來說,如果說沒有規劃局這一層保護,他是不可能會形成的對不對,如果沒有規劃局強硬的支持它,那么只要有資質都能做,他就沒有這個暴利了,實際上暴利之間,房地產暴利中間,包含著隱性的這些部門的暴利。”

  在對開發商提供的這份成本清單進行仔細核察后,記者有了一個意外的發現。以樓面地價每平米2000元、建安成本每平米1500元計算,這兩大項成本就達到了3500元,再加上各種名目的收費每平米448.66元,稅金每平米650元,資金成本也高達每平米450元,開發商提供的備注顯示,這是按資金月利息1%計算得出的結果,實際上,王超斌告訴記者,這還是保守估計,實際上,僅以融資為例,地產開發的隱性成本極高。

  王超斌:“這每一筆錢里面,背后的銀耗子就在吃著他的糧食,所以說他這種營業成本也非常大,剛才那天不是他們說嘛,最少是給三個點,3%得給了銀耗子,甚至有的都給10個點”

  繁多的收費項目在一定程度上拉升了房價,需從土地競拍階段入手實行陽光操作

  從我們記者調查看,在道道行政部門收費項目中,重復征收、變相征收的現象并沒有完全杜絕。結果還是羊毛出在羊身上,這些收費最終都會計算進入房價里。不過,當我們對開發商提供的成本清單仔細核算以后,卻有了一個意外發現。這處樓盤樓面地價2000元,建安成本1500元,各種收費448.66元,稅金 650元,資金成本450元,總成本相加達到5048.66元,而這處樓盤的平均售價只有5000元。也就是說,這個樓盤的開發商辛苦到頭每平米還會倒貼 48.66元。開發商如果不賠錢,這樓又得怎么蓋呢?

  當地某房地產開發商:“現在(蓋房)跟高速超載一樣,不超載我們就賺不著錢。”

  記者:“怎么超載?”

  當地某房地產開發商:“那開發商除非多蓋點房,多蓋點高度就是超載,汽車拉貨到廣州,拉著一車貨,一路上罰款,超載一路罰款,一路收這費收那費,不超載拉到廣州不就賠錢了,你就得超載。”

  那樓房是如何超載的呢?在接下來的調查中,記者有了新的發現。在這片狹窄的土地上,五棟30層的高樓拔地而起,顯得十分擁擠。目前這處樓盤已進入銷售階段。負責人向記者透露,這處樓盤的容積率經過調整。然而,在當地規劃局提供的資料里,記者卻沒有找到這個項目調整容積率的任何材料。

  當地規劃部門用地處肖斌:“這個得找他(們)再聊一聊,到底是怎么回事,可以找他(們)再核實。”

  根據國家城鄉和住房建設部的要求,為了加強用地容積率管理,調整容積率時,城鄉規劃主管部門應當從建立的專家庫中隨機抽調專家,并組織專家對調整的必要性和規劃方案的合理性進行論證;在本地的主要媒體上進行公示,采用多種形式征求利害關系人的意見,必要時應組織聽證;這的容積率是如何調整的呢,記者始終不得而知。當地規劃局一位副局長在接受當地媒體采訪時曾透露,根據國家相關規定,當地地區居住區容積率最高為3.5。然而,很多樓盤都超過了這個容積率。業內人士告訴記者,有部分開發商在競標土地時,與審批部門打好招呼,用較低的容積率逼退其它競爭對手,在拿到土地后,再想方設法提高容積率。

  當地某房地產開發商:“開發商都去規劃局鼓搗,多批點”

  記者:“能批下來嗎?”

  當地某房地產開發商:“那就是靠關系,靠本事。”

  記者:“這種現象普遍嗎?”

  當地某房地產開發商:“我可以這樣說,誰不改就得賠錢,房價多賣點,稅金收得多點,政府并不吃虧,開發商目前來說,經濟危機之后吧,(房價漲了)不會吃虧,就是說增加容積率了,將來給配套增加了負擔了,政府(將來)負擔上很吃虧,配套設施很吃虧。”

  全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌認為,正是名目繁多的收費項目在一定程度上拉升了房價,也導致了部分部門的腐敗,要想改變超載、罰款、再超載的惡性循環,解決方法之一就是從土地競拍階段入手,實行陽光操作。

  全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌:“我認為你出讓金高也好低也好,你把它(收費)包含在內了,你就算拍賣的時候增加了多少錢,任何其它的配套費用都不能再收了,一次性政府收到位,剩下的都是政府服務,你看那多好,(地方)政府的形象也好了,國家的形象也更好了。”

  半小時觀察:“超載”的房地產能走多遠?

  無論到底是地價在推高房價,還是各項稅費抬高了房價,都可以讓我們看到,地方各個行政部門從房價中拿走了一部分的蛋糕,我們關心的是,這部分蛋糕被切走之后,最后究竟用在了何處?是否蓋起了更多的保障性住房,讓更多的困難家庭有了自己的歸宿?是否改善了城市的水電、交通和綠化,讓大家享受更美好的環境?是否補貼了城市的公共開支,讓市民的生活成本保持在一個穩定水平?

  在房地產市場充滿重重迷霧,在關于投機、炒作、暴利、泡沫的口水戰日漸升級,在高房價壓著普通百姓喘不過氣的時候,給上面這些問題一個肯定的正面的回答,是各級行政部門必須堅守的責任。如果把從高價商品房中獲得的大量土地和稅費收入,真正用于提升社會福利,讓大多數人不再依賴市場上的高價商品房來園住房夢,讓各種利益公平合理地在企業、政府和社會公眾之間分配。那么,房價就不會成為一個如此敏感的問題,房地產市場也就不會成為一個資源配置扭曲的市場,投機和泡沫也就不會一次次沉渣泛起,難以消弭。

  俗話說,理越辯越明。然而,房地產市場種種曠日持久的爭論,卻越來越糾纏不清。其實,分清各自的責任和義務,在道理上并不難。關鍵還是誰都怕動了自己的蛋糕,但應該更清楚地看到,只有蛋糕分得合理,人們才會努力去把蛋糕做大,只有蛋糕做大,大家才能分的更多。

標 簽:房屋容積率
 

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