買方齊齊觀望　賣方死不降價

　　記者 黃峰 實習生 朱哲煜

　　4月17日，國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱為房地產“國十條”，史上最嚴厲房地產調控大幕拉開。    

　　新政出臺到昨日整整100天。這100天里，武漢樓市出現了什么樣的變化？調控效果如何？未來走勢怎樣？

　　昨日，記者采訪多位房地產人士及研究機構，試圖給出較為清晰的答案。采訪中，多數人認為，調控只能剛及格，離預期還有距離。

　　買方深度觀望

　　商品房銷量月月下挫

　　“國十條”一出，最直接的作用是購房者變得出奇冷靜，之前的沖動、瘋狂全然消失，市場觀望氛圍迅速形成，一個明顯現象：到各售樓部里看房的人急劇減少，為數不多的看房人出手也慢。用冷冷清清來形容近郊售樓部毫不為過，很多一天接待不了兩三組客戶。同樣，城區售樓部人氣也在急劇下降，一天接待不了幾組客戶正成為多數售樓部共同的窘境。

　　新政之后，樓盤開盤銷售率都不高。6月以后，很多樓盤開盤只能賣20%-30%，賣到50%已經很少見。而之前，新盤的開盤銷售率多在60%以上。

　　眼下，購房者“玩消失”，深度觀望形成，成交量將繼續萎縮。各大網站調查也顯示：6成以上的人在近三個月都不會出手。

　　死扛房價不肯降

　　開發商也開始觀望

　　5月、6月，還有不少樓盤開盤或加推新房，到了7月，開發商也開始觀望。前三周，真正開盤或者加推新房樓盤不到10個。武漢高盛地產總經理梅林說，開發商不缺錢，也不看好目前樓市，多數采取消極的策略。

　　“眼下開發商只能采取拖的辦法。”新鴻泰總經理鐘志明認為，現在降價可能更有利于房地產行業的發展，但降價是開發商最不愿采取的下下策，不少開發商拖延領取預售證的時間，雖然留著項目有風險，但降價好比在自己身上割肉。

　　價格不大幅回調

　　“金九銀十”或是一個夢

　　寄希望于“金九銀十”，是眼下眾多開發商的算盤。

　　據了解，全市一度有50多個樓盤原計劃7月、8月開盤，眼下多數推遲到了9月、10月。

　　但日前，國家三部委重申房地產調控政策不會松動。這無疑給抱有僥幸心理的開發商們以致命一擊。

　　中科輝創總經理陳暉則認為，如果價格不出現實質性回調，購房者很難出手，“金九銀十”或就是一個夢想，將變成“銅九鐵十”。

　　樓市如何殺出重圍？

　　四季度會出現實質性下降

　　從目前商品房銷量、價格及購房者上門量來看，武漢樓市已經陷入深度困局。直面調控百日大關的關鍵時期，樓市又該如何殺出重圍，實現破局？

　　眼下，有樓盤推出特價房，或能刺激一定購買，但數量太少，不足以撬動市場。

　　知名地產評論人賈臥龍提出“開閘泄洪”建議：開發商讓利，可以釋放許多需求，有利于市場持續發展。

　　知名地產評論人牛刀直言：下半年房價只有一個走勢——暴跌。沒有理由不相信樓市不回調。在億房、新浪樂居等多個網站的調查中，很多人都認為，四季度房價會出現實質性下降。

　　全國樓市十年拐點

　　下月來臨

　　記者 王丹妮 通訊員 王媛

　　“過去十年里，房地產成為中國老百姓最穩定、收益最豐厚的投資品。但從下月開始，投資樓市就有可能被套，因為史上最強樓市政策調控已展開，有可能帶來樓市長達十年的調整。”24日，申萬巴黎上海理財中心執行總經理申浩波在工行舉行的“科學理財、投資未來”的投資報告會上，發布該基金公司最新的房地產行業研究報告。

　　去年房價瘋狂上漲

　　是樓市見頂的信號

　　去年至今年初，房地產市場出現了一輪暴漲行情。調查顯示，不論是富人還是窮人、工薪階層，都在推動樓市上漲。

　　據了解，金融危機后，因為受出口和勞動力成本上升影響，沿海一些民營企業紛紛選擇倒閉，企業主將資金從實體經濟里撤出，買樓置業，推動了房地產市場的上漲。有居住需求的普通老百姓看到房價上漲，出現“搶”房心態，也造就了樓市的火爆。再加之，2009年后，房地產市場供應量偏少，房子便更是奇貨可居了。

　　“這輪暴漲行情，像股市登上6000點一樣，是最后的瘋狂，也是樓市見頂的信號。”據申浩波介紹，今年4月和6月，國務院相繼發出房地產“國十條”——《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和“二套房的認定標準”，這都使房產投資大軍敏感地從樓市里撤出。

　　“買房人向來都是買漲不買跌的，于是便出現了現在的成交量低迷狀況。從今年上半年樓市數據來看，本月成交量將出現地量，隨后8月便會出現地價，樓市拐點也將來臨。”申浩波說道。

　　融資渠道被掐斷

　　開發商已撐不了多久

　　雖說房地產調控政策頻出，但一手房市場上，開發商們仍在堅挺著，似乎死也不降價。到底開發商能撐多久呢？

　　申浩波的團隊調查過多家銀行發現，房地產的直接融資渠道基本全被掐斷。首先，股市上融資，已被證監會卡住，毫無可能。其二，銀行信貸，現在銀行發放門檻極高，基本不放。其三，房地產信托，現已被叫停。剩下的只能是民間資本了，而這些民間資本撐不住開發商巨大的資金需求。

　　“今年以來，房地產企業基本已很難從銀行貸到錢，完全靠以往的信貸和發放的房地產信托來支撐。現在，這些資金已基本消化，開發商也已撐不了多久。讓開發商更害怕的是房產稅的開征，因此，盡快把房子賣掉是現階段大多數開發商的想法。”

　　加息預期漸近

　　房地產銷售漸慘

　　“國外的經驗表明，一旦進入加息周期，房地產的銷售將直接開始向下。”據申浩波介紹，在經濟向好、通脹初期，資金會涌入房地產行業，推動市場繁榮。貨幣政策緊縮時期，升息周期前地產跑贏市場，升息后跑輸市場；貨幣政策寬松時期，升息前跑輸市場，升息后跑贏市場。

　　“從目前的經濟指標看，目前處于緊縮貨幣政策時期，通脹是預期發生的事件，加息存在不確定性，因此中期看房地產跑贏市場的概率較小，跑平為大概率事件。”申浩波說道。

　　申萬巴黎的研究認為，不論是從信貸、市場需求還是政府政策等方面，都不再利于房地產行業的發展。房地產將結束“黃金十年”單邊上漲行情，步入長達十年的調整期。

　　申浩波介紹，在1995年到2001年的樓市調整期里，很多城市的房價下跌幅度高達50%。此輪由于經濟發展較好、再加上城市化進程等因素，房價下調的幅度不會太大，但時間會比上輪來得久一些，房價調整5到10年，極有可能。