退地只付少量保證金，改容積率謀暴利
近期，“地王”現(xiàn)象在北京、廣州、上海、杭州等城市不斷上演，土地價(jià)格被不斷刷新。
據(jù)昨日出版的《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，但凡地王一出，周邊的開(kāi)發(fā)商或多或少會(huì)借著地王造勢(shì)，或提價(jià)、或促銷……高價(jià)土地所造成的價(jià)格蔓延效應(yīng)，幾乎在所有城市都有先例。
“這是一個(gè)被放大的‘地王’現(xiàn)象。僅用少量保證金拍下這塊地，就能在市場(chǎng)上掀起那么大的風(fēng)浪，多少有些諷刺味道。”中國(guó)土地勘察規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說(shuō)。
在上半年瘋狂的樓市中，不少開(kāi)發(fā)商甚至“變相高價(jià)捂盤(pán)”，“抱團(tuán)”等待新地王。
開(kāi)發(fā)商不懼“悔地”
某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬(wàn)多平方米的地，成交價(jià)為15.9億元，成為“地王”。今年8月，這塊地沒(méi)有任何動(dòng)工的跡象。
出讓后的“地王”未能如約開(kāi)工，廣州不是惟一。從全國(guó)的情況看，這兩年產(chǎn)生的“地王”，大多尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，有的連地價(jià)款都未繳清，仍舊一派田園風(fēng)光，而且這些未動(dòng)工的地塊各有“合法”的原因。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地出讓合同管理不規(guī)范，開(kāi)發(fā)商“悔地”成本不高是導(dǎo)致“地王”不能如期開(kāi)工的原因之一。有些地方對(duì) “地王”網(wǎng)開(kāi)一面，違規(guī)操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒(méi)有約定定金，這意味著開(kāi)發(fā)商的違約成本極低。
記者曾查閱某“地王”的出讓合同，發(fā)現(xiàn)這個(gè)出讓價(jià)達(dá)16億元的地塊本應(yīng)按合同金額的10%-20%征收定金，至少應(yīng)繳納1.6億元定金，但事實(shí)上，該地塊的定金僅幾百萬(wàn)元。如此寬松的合同約定，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)只付少量的競(jìng)買保證金，就能輕松成為“地王”；市場(chǎng)行情看漲時(shí)，就動(dòng)工開(kāi)發(fā)，行情不好時(shí)，即使違約了，不能動(dòng)工開(kāi)發(fā)，把地退給政府的代價(jià)也只是很少的保證金。
在一些城市，一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動(dòng)工，原因是開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可過(guò)程中，土地用途被規(guī)劃局調(diào)整為綠地。這意味著，這些地塊由于政府部門(mén)的原因造成違約，政府部門(mén)要賠償開(kāi)發(fā)商的損失。
“調(diào)整規(guī)劃，是一件很嚴(yán)肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發(fā)生，一旦開(kāi)發(fā)商無(wú)力開(kāi)發(fā)，只要把規(guī)劃用途調(diào)整為綠地或其他公益用地，就不會(huì)虧本，這在一些城市成了房地產(chǎn)業(yè)的公開(kāi)秘密。”嚴(yán)金明說(shuō)。
容積率可以隨意調(diào)整？
“‘天價(jià)地’可能會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)本應(yīng)由企業(yè)自己承擔(dān)。可有的開(kāi)發(fā)商拿地前就打著修改規(guī)劃、調(diào)整容積率的主意，意圖降低風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明說(shuō)，假設(shè)開(kāi)發(fā)商買了1萬(wàn)平方米的地，規(guī)劃時(shí)容積率是2，他可以建造2萬(wàn)平方米，如果將容積率提高到 2.5，以售價(jià)每平方米1萬(wàn)元計(jì)算，無(wú)形中銷售額可增加5000萬(wàn)元。
“某種意義上對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的改變就是社會(huì)資源的再分配。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大土地用途的監(jiān)督力度，嚴(yán)格執(zhí)行事先確定的規(guī)劃指標(biāo)，防止私下調(diào)整規(guī)劃的投機(jī)或出手炒地的行為。”嚴(yán)金明說(shuō)。
現(xiàn)實(shí)生活中，擅自改變?nèi)莘e率，圖謀高利潤(rùn)已成為一種愈演愈烈的不正常現(xiàn)象，從公開(kāi)披露的資料看，對(duì)公開(kāi)出讓后的住宅用地，個(gè)別城市甚至調(diào)整了其總數(shù)一半以上的容積率。