11月2日，中國消費者協(xié)會發(fā)布2021年第三季度全國消協(xié)組織受理投訴情況分析數(shù)據(jù)顯示，受理消費者投訴258232件，同比增長17.43%，解決199611件，投訴解決率77.30%，為消費者挽回經(jīng)濟損失3.35億元。

其中，商品房投訴情況專題報告指出房產(chǎn)交易中關(guān)聯(lián)金融等多個行業(yè)，使得商品房交易問題復雜化，經(jīng)常發(fā)生消費糾紛。中消協(xié)總結(jié)，商品房消費五大陷阱，并作消費提醒。

1、房屋質(zhì)量，暗藏玄機不勝防

房屋質(zhì)量方面，消費者投訴的主要問題有：

一是房屋質(zhì)量差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；

二是精裝修房暗藏玄機，如用材不實，高端宣傳、低標配置，工藝粗糙、質(zhì)量不過關(guān)等；

三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；

四是水電管線布設不規(guī)范，使用不合格、劣質(zhì)材料等。同一小區(qū)工程質(zhì)量相仿，出現(xiàn)質(zhì)量問題時容易引發(fā)群體投訴；

五是房屋有質(zhì)量問題不及時維修或維修質(zhì)量差。

例如，2020年張女士購買了位于山東省青島市黃島區(qū)的一套商品房，開發(fā)商承諾最晚于2021年7月份交房。2021年6月份開發(fā)商通知交房，但張女士在驗房時發(fā)現(xiàn)房屋的廚房頂部鋼筋外露、衛(wèi)生間防水層未鋪設、房屋層高不符合合同約定等情形，要求開發(fā)商進行整改，但開發(fā)商一直不予理睬。青島市消費者權(quán)益保護委員會接訴后，聯(lián)系開發(fā)商負責人調(diào)查核實，負責人表示張女士反映的問題屬實，后期將會積極和張女士協(xié)商，妥善處理張女士提出的整改方案。

消協(xié)意見

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”

因此，當房屋出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和嚴重質(zhì)量問題，影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同并主張開發(fā)商賠償損失。當房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等非嚴重質(zhì)量問題時，保修期內(nèi)開發(fā)商應承擔保修義務并對造成的其他損失承擔賠償責任。

2、價外加價，變相抬高售房價

房屋價格方面，消費者投訴的主要問題：

一是買房被要求購買裝修包、升級包等費用，變相提高房價。一些搖號熱銷樓盤的置業(yè)顧問隱晦告訴購房者，不買“裝修升級包”就無法簽訂購房合同；

二是隨意收取房價外費用，如團購費、排號費、改造費、開戶費等；

三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發(fā)商銷售時收取誠意金，選房時未經(jīng)消費者同意將誠意金轉(zhuǎn)為定金并開具專用收據(jù)。發(fā)生糾紛時以定金不退為由拒絕退款。

例如，2019年5月，蔣先生購買了江蘇省南京市某樓盤的房子，刷卡付款時蔣先生被要求按照2筆刷，一筆是276萬多元，另一筆50萬元，兩張收據(jù)的單位名稱不同，其中50萬元為改造費，收據(jù)單位為某建筑裝飾工程有限公司。當時未給出改造項目和標準，且合同內(nèi)未體現(xiàn)50萬元改造的內(nèi)容。后經(jīng)過了解，與蔣先生同一下疊戶型的其他業(yè)主存在未收50萬元改造費的情況。2021年6月30日，蔣先生向南京市消費者協(xié)會反映相關(guān)問題，并提出要求退還50萬元費用。經(jīng)南京市消協(xié)房地產(chǎn)消費維權(quán)專業(yè)委員會工作人員調(diào)解，該公司最終將50萬元費用退還給了蔣先生。

消協(xié)意見

《價格法》第十三條規(guī)定，經(jīng)營者銷售商品、提供服務應當明碼標價，不得在標價之外加價出售，不得收取任何未予標明的費用。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”

《民法典》第五百八十七條規(guī)定：“債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。”

商品房買賣中，開發(fā)商經(jīng)常以認籌金、誠意金、排號費等各種名義提前收取消費者費用，然后通過合同將其轉(zhuǎn)化為定金，限制消費者解除合同的權(quán)力，使消費者權(quán)益遭受損害。消費者要注意查看相關(guān)票據(jù)和合同內(nèi)容，防止交費名目發(fā)生變化。

3、隱瞞夸大，違規(guī)誘導購房人

在售樓宣傳方面，消費者投訴的主要問題：

一是隱瞞房屋性質(zhì)，違規(guī)誘導消費者交易，比如隱瞞限售房情況（限售期內(nèi)不能過戶）、公寓房的產(chǎn)權(quán)年限（大多為40年）等，損害消費者權(quán)益；

二是通過圖片文字、現(xiàn)場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；

三是以協(xié)助辦理貸款為名誘導不具備條件的消費者購房；

四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務，比如周邊設施情況等；

五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導交易，比如學區(qū)房、交通條件等。

例如，2021年5月初，消費者鐘先生在四川省內(nèi)江市威遠縣某房地產(chǎn)售樓部看中一套79平方米商品房，房屋總價款為33萬余元。鐘先生告知售樓人員自己因征信問題可能無法辦理貸款，售樓人員稱他們有渠道可以協(xié)助消費者向銀行成功辦理貸款。隨后雙方簽訂了訂購合同，消費者以按揭方式支付了3成首付款共計10萬余元，雙方約定，余款23.6萬元將由售樓部協(xié)助消費者向銀行申請辦理貸款。由于貸款未獲批，消費者無力承擔剩余房款，6月初消費者要求解除購房合同并退還房款。開發(fā)商稱若解除購房合同，應當按合同約定支付房款總價15%共計5萬余元違約金。雙方多次協(xié)商無果，消費者于7月1日投訴至威遠縣保護消費者權(quán)益委員會。經(jīng)工作人員組織4次現(xiàn)場調(diào)解，最終開發(fā)商同意退還消費者首付房款，終止合同。

消協(xié)意見

消費者有權(quán)知悉所購房屋的真實情況，包括房屋本身、配套設施及周邊規(guī)劃。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報的承諾、不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置、不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定、對規(guī)劃或者建設中的市政條件作誤導宣傳。

對于房屋交易，消費者應當結(jié)合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發(fā)商或中介協(xié)助成功辦理貸款的承諾。

4、花式違約，各種理由拒擔責

合同履行方面，消費者投訴主要問題：

一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等；

二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符；

三是開發(fā)商延遲交房，拒不承擔違約責任；

四是交房后，不能及時協(xié)助業(yè)主辦理過戶；

五是綠化帶、健身區(qū)等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等；

六是利用補充協(xié)議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

例如，2019年11月安徽省天長市消費者潘先生在天長市某房產(chǎn)公司訂購一套房屋，訂購房屋的同時還簽訂了無理由退房協(xié)議，協(xié)議書規(guī)定購房人自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時間，購房人享有無理由退房的權(quán)利。2019年11月自潘先生簽訂合同后，房產(chǎn)公司卻一直不能正式網(wǎng)簽，故于2020年11月9日申請無理由退房。房產(chǎn)公司卻以各種理由遲遲不予以退款，2021年6月潘先生投訴到天長市消費者權(quán)益保護委員會。天長市消保委接訴后立即安排專人調(diào)查，消費者投訴屬實。經(jīng)消保委工作人員溝通調(diào)解，最終達成一致意見：被訴房產(chǎn)公司安排專人處理退款事宜，7月下旬消費者收到退房款64萬余元。

消協(xié)意見

依法履約、合格交付，是經(jīng)營者的應盡義務。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，經(jīng)營者應當按照約定全面履行自己的義務，履行不符合約定的，應當按照合同約定承擔違約責任。

《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。”

相對于消費者而言，開發(fā)商屬于強勢一方。一些開發(fā)商利用定金等方式先行固定消費者，再通過補充協(xié)議等“繞開”示范合同強迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權(quán)利，加重消費者責任，減輕、免除經(jīng)營者責任，消費者要么接受不公平條款，要么損失定金，陷于兩難境地。

5、房屋中介，魚龍混雜要當心

房屋中介方面，消費者投訴的主要問題：

一是一些房屋中介弄虛作假，比如發(fā)布虛假房源信息、房源價格不透明、隱瞞房屋的真實情況等；

二是有的存在亂收費現(xiàn)象，比如未告知或未經(jīng)消費者同意收取代辦費、銀行貸款手續(xù)費等；

三是有些房屋中介違規(guī)操作，比如泄露買賣雙方個人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監(jiān)管、將購房款據(jù)為己有或者挪作他用等；

四是有的中介公司及工作人員混淆網(wǎng)簽備案、網(wǎng)簽居間、抵押等概念，誤導購房人，使其支付首付與中介費后無法實現(xiàn)網(wǎng)簽過戶；

五是有些利用格式條款侵害消費者合法權(quán)益或未按照合同內(nèi)容履約等。

例如，2021年5月，浙江省臺州市蔣先生通過黃巖開鴻房產(chǎn)中介所購買了一套二手房。后來蔣先生在辦理過戶手續(xù)時，因該房產(chǎn)未滿兩年，需要按全額繳納5.6%增值稅及附加稅種。蔣先生認為中介明明介紹該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滿兩年以上，現(xiàn)在卻未滿兩年，與實際不符，遂向臺州市黃巖區(qū)消費者權(quán)益保護委員會投訴。接訴后，工作人員聯(lián)系投訴雙方進行調(diào)解，由于雙方對減免費用訴求差距過大，調(diào)解未成功，蔣先生表示會通過法律途徑進行解決。

消協(xié)意見

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應當編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應的房源信息。”

在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人應當如實向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同和房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，并就各方權(quán)利義務進行如實告知。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人未履行應盡義務，造成消費者損失的應當承擔賠償責任。

中消協(xié)意見

1、堅持“房住不炒”，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展與住房消費者合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)應當依法誠信經(jīng)營，保質(zhì)保量合格交付。杜絕粗制濫造、偷工減料，虛假宣傳、不當誘導，擅自變更、隨意違約，捆綁提價、胡亂收費，霸王條款、推諉塞責等問題，以良好品質(zhì)、真誠服務回饋廣大消費者的信任。

3、房屋中介機構(gòu)應當加強管理，有效約束從業(yè)人員，切實履行應盡義務。杜絕發(fā)布虛假信息、隱瞞真實情況、利用不公平格式條款等侵害消費者合法權(quán)益。

4、消費者購房要注意多看多問，加強自我保護。要仔細查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介機構(gòu)的資質(zhì)、信譽：

購買新房時，注意查看《國有土地使用權(quán)證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。

對于房屋位置、環(huán)境、配套等情況，切勿輕信口頭承諾，重要內(nèi)容一定要寫入合同。

注意了解房屋產(chǎn)權(quán)、限購政策、貸款條件等相關(guān)內(nèi)容。自身不符合購房條件的，不要抱僥幸心理，寄望經(jīng)營者的不實承諾。

簽訂合同前，要認真閱讀、完整理解合同條款及補充協(xié)議、合同附件，比如房屋面積、樓層、房號、房屋價格、交房時間、交房標準、解除合同的條件、違約責任等。

收房驗收時，要根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設施一一驗收，并做好記錄，有條件的，可以聘請相關(guān)監(jiān)理機構(gòu)、專業(yè)驗房人員一起驗收，注意查看并保存好《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

要注意保存樓盤和中介的宣傳資料、購房合同、付款票據(jù)、樣板房資料等證據(jù)，以維護自身合法權(quán)益。發(fā)生糾紛，及時依法維權(quán)。