深圳上半年房?jī)r(jià)跌兩成，6月樓房均價(jià)不足1.8萬(wàn)元/平方米。前日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委在人大經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上透露的這一數(shù)據(jù)引起了許多市民的疑問(wèn)：“深圳房?jī)r(jià)真的跌了嗎？為什么我們感覺(jué)不到？”

　　深圳房?jī)r(jià)到底是真跌還是“假摔”？昨日，記者采訪了多名市民和專家，他們紛紛表示，房?jī)r(jià)“基本沒(méi)降”。

　　二手樓均價(jià)已下降10%

　　“房?jī)r(jià)真的跌了嗎？”市民葉先生看到這一消息時(shí)幾乎跳了起來(lái)。他告訴記者，他從2009年初開始就一直準(zhǔn)備買房，但看著房?jī)r(jià)一路高漲，越來(lái)越有心無(wú)力，而今年隨著國(guó)家調(diào)控力度的加大，本期望房?jī)r(jià)有所回落，但幾個(gè)月來(lái)看樓的經(jīng)歷告訴他“深圳樓價(jià)基本沒(méi)跌！”

　　中原地產(chǎn)的中介小范告訴記者，福田的房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但并未出現(xiàn)大幅下滑。他所在的皇御苑小區(qū)位于皇崗口岸附近，他透露，今年1月以來(lái)，一期78平方米左右的房基本上都在130萬(wàn)元左右，和年初基本持平，且成交依然活躍。

　　世華地產(chǎn)的中介小吳主要負(fù)責(zé)華強(qiáng)北片區(qū)，他告訴記者，這一片區(qū)的房?jī)r(jià)亦是很堅(jiān)挺，雖然成交下滑了不少，但房?jī)r(jià)仍維持在3萬(wàn)元/平方米左右的高位。

　　對(duì)此，深圳市社科院房地產(chǎn)與城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕表示，下跌兩成的數(shù)字“沒(méi)有意義，不能反映樓市真相！”

　　他解釋稱，今年4月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量很低，而低成交量條件下產(chǎn)生的價(jià)格，因受個(gè)性化因素影響，并不具有指標(biāo)意義。“若根據(jù)更為可靠的房地產(chǎn)商定價(jià)測(cè)算，深圳房?jī)r(jià)‘基本沒(méi)有降’”。

　　綜合開發(fā)研究院的宋丁教授肯定了這一看法，他指出，上半年房?jī)r(jià)“下降”主要源于“大戶型減少，小戶型增多”，消費(fèi)者觀望的“好房子”未有動(dòng)作。

　　盡管一手房均價(jià)下跌的態(tài)勢(shì)引來(lái)不少疑慮，世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平提供的二手樓市數(shù)據(jù)表明，自調(diào)控措施施行以來(lái)，二手樓均價(jià)已下降10%，與他們個(gè)別調(diào)研的二手樓盤情況相符。

　　樓市走向三季度見分曉

　　市民看著沒(méi)跌，專家看著沒(méi)跌，但開發(fā)商還是感到了陣陣寒意。萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理歐曉冬表示，新政的調(diào)控效果非常明顯，這一輪調(diào)控和2008年相比，進(jìn)程更加快一些，在1個(gè)月時(shí)間內(nèi)成交量和成交價(jià)都出現(xiàn)大幅的波動(dòng)，這種情況下經(jīng)歷了半年左右。

　　歐曉冬分析說(shuō)，“國(guó)家的調(diào)控政策在抑制投資的同時(shí)，也傷到了資金需求，傷到了有購(gòu)房記錄但是手上沒(méi)有房的客戶需求，還傷到了在深圳不足一年但是手上沒(méi)有房的人，以及傷到子女用于贍養(yǎng)父母的用房需求等”。

　　他表示，國(guó)家的政策是鼓勵(lì)購(gòu)買小戶型的，但目前的信貸政策導(dǎo)致了第一套房的指標(biāo)非常珍貴，一旦到了第二套房，購(gòu)房的成本都會(huì)大幅上升，這種變化會(huì)扼殺建小戶型的積極性。

　　高海燕預(yù)計(jì)，只要宏觀調(diào)控基調(diào)不變，今年9、10月，整體性房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)將顯現(xiàn)出來(lái)。宋丁也認(rèn)為三季度將是房?jī)r(jià)“大堤”出現(xiàn)降價(jià)“裂縫”之時(shí)。“要待秋季樓市才能有所反應(yīng)，主要是因?yàn)檎�府政策、開發(fā)商定價(jià)策略以及消費(fèi)者觀望態(tài)度的變更有一定周期，秋交會(huì)時(shí)才會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變”。

　　開發(fā)商面臨資金壓力，而二手房房主沒(méi)有資金壓力，會(huì)不會(huì)維持高位呢？肖小平指出，二手市場(chǎng)上沒(méi)有資金壓力的房主確實(shí)仍將著眼于利潤(rùn)，房?jī)r(jià)只會(huì)做出小幅讓步。但長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)無(wú)疑會(huì)穩(wěn)步上升。

　　房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)對(duì)普通購(gòu)房者無(wú)直接影響

　　今年上半年，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在上升，房地產(chǎn)面積增加明顯。今年1—6月，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)實(shí)現(xiàn)了205億元，同比增長(zhǎng)16.8%，在商品房投資里，商品住宅的投資137.78億元，同比增長(zhǎng)17.5%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？

　　肖小平表示，房地產(chǎn)投資不會(huì)在現(xiàn)在這么快反應(yīng)，一兩年后才會(huì)出現(xiàn)效果。對(duì)此，“消費(fèi)者應(yīng)該首先考慮自身的需求和小區(qū)物業(yè)、配套設(shè)施來(lái)考慮置業(yè)，投資額度一般只影響專業(yè)投資性機(jī)構(gòu)的股票投資行為，對(duì)炒股的人比較有價(jià)值，普通購(gòu)房者不需考慮”。