原因

　　規(guī)劃誘人 供應(yīng)稀缺

　　6月12日，耗時(shí)已久的“琶洲-員村地區(qū)城市深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃”終于塵埃落定。根據(jù)規(guī)劃，琶洲-員村地區(qū)將建設(shè)八大城市公園，規(guī)劃綠地覆蓋率達(dá)45.1%，人均公共綠地達(dá)11.8平方米，綠化面積非常大。而居住區(qū)級(jí)公共配套也非常齊全，包括7所中學(xué)、2所九年一貫制學(xué)校、12所小學(xué)和4所綜合醫(yī)院等。交通設(shè)施方面，為緩解交通將新增3條過(guò)江隧道，除此之外，還有5條軌道交通線路從該區(qū)經(jīng)過(guò)，同時(shí)還將增設(shè)6條地鐵循環(huán)接駁巴士。

　　規(guī)劃中未來(lái)的員村環(huán)境如此宜居，但居住功能卻弱化了。琶洲-員村地區(qū)規(guī)劃的三大核心功能為：會(huì)展、金融服務(wù)和文化創(chuàng)意，居住功能并不在列。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心研究員溫迪表示，未來(lái)該區(qū)新推的一手住宅必定備受關(guān)注，售價(jià)也將水漲船高，再加上區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)的稀缺性，估計(jì)售價(jià)會(huì)逐步向珠江新城樓盤靠攏，成為廣州的價(jià)格標(biāo)桿地區(qū)。但由于該區(qū)住宅用地并非主導(dǎo)，未來(lái)一手住宅供貨量并不多，因此該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是以二手房為主導(dǎo)。

　　二手市場(chǎng)

　　看樓客增多兩三成

　　新規(guī)劃出臺(tái)，二手市場(chǎng)有何反應(yīng)？記者日前在員村二橫路一帶的中介店走訪發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的宏觀調(diào)控，板塊內(nèi)的樓價(jià)沒(méi)有多少下降，即使是樓齡在十年以上的房改房樓梯樓也有部分均價(jià)接近萬(wàn)元，貼在街招上的“筍盤”并不是很多。

　　某中介店經(jīng)紀(jì)張先生向記者表示，在“琶洲-員村規(guī)劃”出臺(tái)前，因?yàn)閰^(qū)內(nèi)的租賃市場(chǎng)非常旺盛，員村板塊業(yè)主的心理價(jià)位都一直比較穩(wěn)。

　　“近10天來(lái)看樓客多了兩三成，但是成交量還沒(méi)有明顯增加。”中原地產(chǎn)天河區(qū)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理朱瑞軍向記者透露，受到銀行信貸收緊等因素的影響，員村板塊成交量近兩月大減五成，但員村詳規(guī)出臺(tái)后并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)有立竿見(jiàn)影的影響。由于員村本已是一個(gè)成熟的區(qū)域，所以目前九成的看樓客都是之前被壓抑的剛性需求買家。

　　看樓客增多，價(jià)格也依舊堅(jiān)挺，這兩個(gè)月的放盤價(jià)也只是微降5%，不少業(yè)主的降價(jià)幅度更只在一兩萬(wàn)元左右。朱瑞軍表示，員村二手物業(yè)的覆蓋區(qū)域不大，目前板塊內(nèi)放盤的物業(yè)中樓梯樓其實(shí)并不占多數(shù)，不過(guò)由于價(jià)格實(shí)惠卻更受追捧。

　　專家分析

　　起步低難超珠江新城

　　來(lái)自CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的分析報(bào)告顯示，2009年天河區(qū)商品住宅的成交均價(jià)為16396元/平方米，員村板塊同期成交均價(jià)為12000元／平方米，價(jià)差幅度為4396元/平方米，即便是與相對(duì)臨近板塊(如天河公園板塊)相比，員村商品房?jī)r(jià)格仍有上升空間。易居華南區(qū)副總經(jīng)理梁永光表示，“員村板塊的‘價(jià)格洼地’優(yōu)勢(shì)明顯；同時(shí)，員村板塊作為珠江新城的延伸區(qū)，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步得到提升，為員村板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展加速。”