項(xiàng)目尚處在前期規(guī)劃階段，為何主要建設(shè)方卻于6月份先后在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓旗下兩個項(xiàng)目公司？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，五礦集團(tuán)房地產(chǎn)板塊旗下的湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 (以下簡稱嘉盛地產(chǎn))連續(xù)整體掛牌出讓兩家子公司，掛牌價溢價2.5億元。業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，房地產(chǎn)新政壓力之下，嘉盛地產(chǎn)下屬公司光“賣地”或?qū)⑻桌?.5億元。
一個月內(nèi)轉(zhuǎn)讓兩項(xiàng)目公司
來自北京產(chǎn)權(quán)交易所的消息顯示，湖南東潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡稱湖南東潤)將其持有的湖南潤和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱湖南潤和)100%的股權(quán)于6月25日公開掛牌，掛牌期滿至2010年7月22日。與股權(quán)一同出讓的，還有15638萬元債權(quán)。
記者了解到，湖南東潤就是嘉盛地產(chǎn)為開發(fā)五礦地產(chǎn)·萬里河山項(xiàng)目而成立的子公司。來自長沙工商局的信息顯示，嘉盛地產(chǎn)與湖南東潤的法定代表人均為楊志威。
北京產(chǎn)權(quán)交易所的信息顯示，6月11日，湖南東潤還將其所持有的湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (以下簡稱湖南潤領(lǐng))100%股權(quán)及22879萬元債權(quán)予以掛牌公示，掛牌期滿日為2010年7月9日。
對比兩個掛牌公告，除了標(biāo)的及相關(guān)金額不一樣外，其他大致相同。一個月內(nèi)將下屬兩項(xiàng)目公司整體掛牌，這引起了行業(yè)的注意。
掛牌公告顯示，湖南潤和與湖南潤領(lǐng)注冊資金都為1000萬元，都成立于2009年12月10日，因成立時間較短，尚未開展經(jīng)營活動。故無2009年度審計報告及2009年度財務(wù)數(shù)據(jù)。
“這兩個項(xiàng)目是一起的，只不過是針對不同的地塊。”記者昨日以投資者身份致電北京產(chǎn)權(quán)交易所時，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的有關(guān)人士介紹。
通過轉(zhuǎn)讓信息記者也發(fā)現(xiàn)，在“資產(chǎn)評估”一欄中，兩者的核準(zhǔn)(備案)機(jī)構(gòu)為“中國五礦集團(tuán)公司”，其核準(zhǔn)(備案)日期均為2010年5月26日，評估基準(zhǔn)日也同為2010年5月8日。由此可見，針對兩個項(xiàng)目的評估是同時進(jìn)行的，只是掛牌時間有所不同。
根據(jù)兩個項(xiàng)目掛牌的信息顯示，兩者均有不同程度的溢價。其中湖南潤領(lǐng)的總資產(chǎn)為23878.64萬元，掛牌價為34855.2萬元；湖南潤和總資產(chǎn)16637.23萬元，掛牌價為30784.02萬元。兩個項(xiàng)目共溢價高達(dá)2.5億元。
地產(chǎn)新政引發(fā)的策略調(diào)整？
記者發(fā)現(xiàn)在上述總資產(chǎn)中，除了兩項(xiàng)目均近1000萬元的凈資產(chǎn)外，剩下的均為負(fù)債。
據(jù)了解，圭塘河周邊的改造和建設(shè)是長沙市雨花區(qū)一個重點(diǎn)項(xiàng)目。湖南地產(chǎn)專家陳真誠向記者介紹，圭塘河受污染比較大，周邊環(huán)境也不好，改造需要較長時間。據(jù)媒體報道，這個原本在2007年動工、2010年竣工完成的項(xiàng)目一直鮮有動靜。
記者昨日撥打了嘉盛地產(chǎn)官網(wǎng)給出的項(xiàng)目咨詢電話，該電話已經(jīng)“申請停機(jī)”。隨后記者致電項(xiàng)目營銷處，被告知項(xiàng)目還沒有開建。
轉(zhuǎn)讓方在掛牌資料中表示，有關(guān)地塊的拆遷安置尚未完成，“受讓方競買成交后需自行與當(dāng)?shù)厝嗣裾畢f(xié)調(diào)實(shí)施并承擔(dān)因政策變化導(dǎo)致的拆遷成本增加費(fèi)用。”
雖然兩個項(xiàng)目距離掛牌期滿還有一段時間，但據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所相關(guān)人士介紹，兩個項(xiàng)目的交易價格將不會低于掛牌價格。如此看來，從2009年12月10日項(xiàng)目公司成立至如今掛牌出讓，按照以掛牌價成交來計算，湖南東潤半年內(nèi)就將獲利2.5億元。
有關(guān)產(chǎn)權(quán)專家昨日對記者表示，一般情況下，掛牌價格應(yīng)以資產(chǎn)評估價格作為基準(zhǔn)來確定。然而，記者查閱轉(zhuǎn)讓資料顯示，兩個項(xiàng)目的掛牌價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于評估價格。
湖南潤領(lǐng)、湖南潤和的評估價值分別為28777.9萬元、19706.98萬元，溢價共不到1億元。為何轉(zhuǎn)讓價格高出評估價值1.5億元？原因不得而知。
不過，上述產(chǎn)權(quán)交易所的有關(guān)人士對記者透露，已經(jīng)有企業(yè)對此待售產(chǎn)權(quán)有興趣，但出于保密原則，他并未透露進(jìn)一步的信息。
嘉盛地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钪就痪们敖邮苊襟w采訪時表示，該公司2010年最大的重頭戲是位于雨花區(qū)政府西面的圭塘河風(fēng)光帶，總投資100億元，開發(fā)量達(dá)165萬平方米，占地2000畝。
如此大手筆為何尚未開建，就要出售一部分業(yè)務(wù)？
陳真誠分析可能是房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后，嘉盛地產(chǎn)對發(fā)展策略的調(diào)整。陳真誠認(rèn)為，當(dāng)前，尋求地塊轉(zhuǎn)讓在業(yè)內(nèi)較為普遍，新政壓力下，房價有下降預(yù)期，開發(fā)商也面臨融資難度加大等問題，此舉也是開發(fā)商減少成本、規(guī)避風(fēng)險的手段。
據(jù)了解，湖南潤領(lǐng)、湖南潤和分別為商業(yè)地產(chǎn)和住宅地塊。在湖南潤領(lǐng)被掛牌時，萬里河山前項(xiàng)目負(fù)責(zé)人滕小西曾對媒體表示，此次五礦出讓旗下地產(chǎn)公司屬于正常的市場行為，轉(zhuǎn)讓地塊只占到整個項(xiàng)目的很少一部分，而轉(zhuǎn)讓也是集團(tuán)長期發(fā)展的需要。(記者 吳文坤)