新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已歷時(shí)兩個(gè)月，成交量驟降，但新盤價(jià)格看上去仍巋然不動(dòng)。撤掉樓市虛火，是個(gè)緩慢的過(guò)程。風(fēng)起青萍之末，根據(jù)以往樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)觀察，青島樓市回調(diào)的幾個(gè)重要先行信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　信號(hào)一：一線城市房?jī)r(jià)開始松動(dòng)

　　北京、上海、深圳、廣州等幾個(gè)一線城市對(duì)市場(chǎng)和政策的變化反映更為敏感，作為二線城市青島房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)一直跟著一線城市走，并要滯后兩三個(gè)月甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　恒大降價(jià)15%，深圳萬(wàn)科夜間開盤，目前國(guó)內(nèi)幾個(gè)一線城市降價(jià)的傳言已風(fēng)生水起。

　　在深圳，5月下旬，佳兆業(yè)旗下的金翠園等三個(gè)在售樓盤分別推出20至60套不等的特價(jià)房,優(yōu)惠幅度高達(dá)1萬(wàn)元/平方米;6月4日和5日,深圳萬(wàn)科連夜突擊推出萬(wàn)科清林徑和萬(wàn)科第五園,售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前預(yù)期。

　　同處珠三角的廣州市也有降價(jià)的跡象。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州6月份和5月份樓盤報(bào)價(jià)比較看，58%樓盤的報(bào)價(jià)不變，報(bào)價(jià)有所下降和依然報(bào)價(jià)上漲的樓盤各占21%。這一數(shù)據(jù)跟上月相比，上漲樓盤的比例在減少，而下降樓盤的比例逐漸增加，降價(jià)潮逐漸蔓延。

　　上海房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團(tuán)宣稱，對(duì)分布在全國(guó)41個(gè)城市的100多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行為期一個(gè)月的優(yōu)惠活動(dòng)。如上海松江大學(xué)城綠地薔薇九里公寓房給出了約八五折的優(yōu)惠，價(jià)格從此前的15000元/平方米調(diào)整至目前的12500元/平方米。

　　北京是本輪調(diào)控的熱點(diǎn)城市，據(jù)此前報(bào)道，北京6月份拿到預(yù)售許可證的8個(gè)項(xiàng)目中，半數(shù)以上成交量為零。這些新入市樓盤價(jià)格每平方米從2萬(wàn)元到4萬(wàn)元不等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在樓市已經(jīng)明確進(jìn)入觀望期后，價(jià)格沒(méi)有明顯松動(dòng)是導(dǎo)致新盤“零成交”的主要原因。

　　目前這個(gè)階段，類似于2007年底到2008年初“拐點(diǎn)論”盛行時(shí)，市場(chǎng)上“真摔”、“假摔”難辨，看漲的信心已動(dòng)搖，看跌情緒在蔓延。

　　信號(hào)之二：房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)示“拐點(diǎn)”

　　由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)一直是國(guó)內(nèi)最權(quán)威的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)此前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比(經(jīng)去年同期)上漲12.4%。這一數(shù)據(jù)給人的感覺(jué)是漲幅仍高，房?jī)r(jià)沒(méi)有得到抑制。不過(guò)，國(guó)內(nèi)知名的專業(yè)房地產(chǎn)研究人士楊紅旭則認(rèn)為，5月是一個(gè)史無(wú)前例的動(dòng)蕩月份。

　　楊紅旭分析，5月份較4月同比漲幅減少0.4個(gè)百分點(diǎn)，這是自2009年6月出現(xiàn)正增長(zhǎng)以來(lái)，第一次出現(xiàn)漲幅回落的情況。這就意味著今年4月份房?jī)r(jià)同比漲幅已經(jīng)觸頂，接下來(lái)沒(méi)有任何懸念，這一增幅將繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)將持續(xù)到明年，而且必將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　楊紅旭特別指出說(shuō)，5月份公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比漲幅 (比上月)為0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。這是自2005年有此統(tǒng)計(jì)指標(biāo)以來(lái)，從來(lái)沒(méi)出現(xiàn)過(guò)單月如此大的回落幅度，這是一個(gè)史無(wú)前例的動(dòng)蕩月份。

　　楊紅旭認(rèn)為，有一點(diǎn)是確定的，6月份房?jī)r(jià)環(huán)比將由正增長(zhǎng)逆轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，也即房?jī)r(jià)真正出現(xiàn)拐點(diǎn)，將是2009年3月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后的再一次“紅盤變綠盤”。

　　信號(hào)之三：二手房市場(chǎng)走淡

　　在新房市場(chǎng)中，開發(fā)商與購(gòu)房者實(shí)力嚴(yán)重不對(duì)等，開發(fā)商可以通過(guò)一些營(yíng)銷手段，制造假象，影響購(gòu)房者的決策。而在二手房市場(chǎng)，賣買雙方實(shí)力均等，因此能更敏銳的反映市場(chǎng)走向，歷次市場(chǎng)轉(zhuǎn)向往往是二手房市場(chǎng)先變。

　　根據(jù)此前多家青島大型二手房中介機(jī)構(gòu)反映，自新政策出臺(tái)以來(lái)，到訪量、待看量、成交量等幾個(gè)重要指標(biāo)都大幅縮水，而部分賣方報(bào)價(jià)已開始松動(dòng)，成交依然不振。

　　仔細(xì)分析，本輪調(diào)控中二手房市場(chǎng)有如下特點(diǎn)：一、今年三月及四月上旬房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一個(gè)急漲的過(guò)程，房?jī)r(jià)快速?zèng)_頂，這與上一輪房地產(chǎn)周期中青島房?jī)r(jià)慢漲過(guò)程不同。現(xiàn)在所謂的二手房降價(jià)只是基于曇花一現(xiàn)的房?jī)r(jià)峰值而言，所以賣方對(duì)降價(jià)在心理上比較容易接受。

　　二、2008年市場(chǎng)劇變，開發(fā)商猝不及防，經(jīng)過(guò)上一輪市場(chǎng)周期，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高，資金充足，所以暫時(shí)沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力，這也使二手房降價(jià)引領(lǐng)了市場(chǎng)。