近日，國家統(tǒng)計局5月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公布，仍然是價格上漲，但從市場上反饋的信息可以看出，成交量卻在不斷萎縮。在近幾年，5月成為房地產(chǎn)由冷清轉(zhuǎn)熱烈的分水嶺，通常被稱為“紅五月”，從這個月份開始，全年的量價齊升的行情就開始了，但今年卻呈現(xiàn)量跌價漲、不溫不火的態(tài)勢。

　　鄭州創(chuàng)5年來5月最低成交量

　　根據(jù)中房信(CRIC)鄭州機構(gòu)對65個重點在售項目的監(jiān)測結(jié)果，5月鄭州市商品住宅成交均價突破5500元/㎡，相對1至4月份，呈現(xiàn)明顯的價格“滯漲”局面。5月份鄭州市商品住宅新增供應61.13萬㎡，環(huán)比下降11.98%，同比上漲166.48%，而成交量為55.95萬㎡，環(huán)比下降36.99%，同比下降30.14%，是今年以來首次出現(xiàn)供過于求的局面，也成為2006年以來5月份成交量最低的一次，“紅五月”光彩不見。

　　“結(jié)合5月份的媒體投放情況看，鄭州平面媒體房產(chǎn)廣告累計投放318次、約合3500萬元，投放力度是今年以來最大的一次，主要以招募、促銷優(yōu)惠為訴求點，表明在政策收緊后、炎熱季節(jié)到來之前，開發(fā)企業(yè)希望逆勢博弈，能夠在傳統(tǒng)的‘紅五月’保持強銷勢頭，即便如此卻還是未能改變頹勢,廣告投放量與成交量之間出現(xiàn)了明顯反差。前5個月國內(nèi)一、二、三線城市都出現(xiàn)了三到七成不同程度的下滑，毫無疑問房地產(chǎn)調(diào)控新政已經(jīng)發(fā)生了日益明顯的效用，政策收緊后，投資投機客淡出，首置、改善型客戶觀望，直接導致成交量銳減。”中房信分析師劉會友介紹說。

　　“價漲量跌”成因何在？

　　新政后的5月份，鄭州房價逆勢再度上揚近500元，是報復性反彈，還是結(jié)構(gòu)性因素使然？此種現(xiàn)象是否正常？我們采訪了中房信相關(guān)負責人趙爽。趙爽認為，從全國范圍來看，這種量跌價漲反映的是調(diào)控政策的效應在顯現(xiàn)，另外就是購買者和開發(fā)商的觀望氣氛濃厚。

　　在鄭州，“量跌價漲”則可以體現(xiàn)到中房信的65個監(jiān)測項目，可以從幾個因素分析，一是從住宅成交類型看，本月經(jīng)濟適用房成交量比以往明顯減少，這也成為商品住宅整體價格上移的重要因素之一。二是大戶型成交量下跌較少，從普通住宅(不含政策房)成交戶型變動趨勢看，90㎡以下、90~140㎡、140㎡以上戶型成交量，5月份較4月份分別下降了約40%、40%和18%，這說明140㎡以上的大戶型市場抗跌性明顯好于中小戶型。從側(cè)面說明需求大戶型的具有較好支付能力的客戶受政策影響較小。三是從普通住宅(不含政策房)成交價格結(jié)構(gòu)看，5月份6000元以上的項目成交量占到總成交量的近四成，較4月份提高了近7個百分點，直接抬高了整體成交價格。新政后高價位樓盤的不俗業(yè)績也從側(cè)面說明了品質(zhì)改善型客戶受政策的影響較小。

　　“為了確切判斷5月份個案項目是否普遍逆勢漲價，我們選擇了65個在售樓盤對其近三個月的價格走勢進行觀測，細致研究后發(fā)現(xiàn)，4月份其中55個項目價格是上漲的，上漲率高達85%，但5月份，項目的上漲率下降為55%，價格上漲多屬于進度性自然調(diào)價，且價格上調(diào)的幅度明顯減小；價格下跌的項目由4月份的10個上升為5月份的29個，下跌的主要原因是調(diào)低新推樓盤價格、推出特價房及促銷優(yōu)惠等，另外再考慮到部分項目出于打折促銷優(yōu)惠營銷需要而漲價的情況，總體上實質(zhì)性漲價的項目就更少了。新政后房價上漲勢頭明顯得到遏制。”趙爽介紹說。

　　鄭州商品住宅價格上漲是假象？

　　基于上述分析，可以判斷5月份商品住宅價格上揚并非實質(zhì)性漲價引起的，而是由于高價位項目本月成交比重較大的結(jié)構(gòu)性因素所致。

　　趙爽認為，新政后客群結(jié)構(gòu)的重構(gòu)，進一步會影響到成交結(jié)構(gòu)及房價的變化。品質(zhì)改善型客戶需求受政策影響較小，而首次置業(yè)、首次改善及投資投機客受政策影響顯著。