編者按：恒大全國降價(jià)，綠地全國項(xiàng)目?jī)?yōu)惠，房地產(chǎn)大佬們帶頭唱起樓市新劇目。然而在開發(fā)商紛紛降價(jià)的背后，往往隱藏著更多不為人所知的秘密。也許只有揭開這些真相后，購房者才能更放心決定自己的購房意愿。于是房產(chǎn)周刊將推出“揭開降價(jià)背后實(shí)情”系列報(bào)道，給購房者一個(gè)客觀的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。本期將率先從官方否認(rèn)，實(shí)際暗地操作的萬科開始。

　　本版撰文 李琛

　　公開否認(rèn)降價(jià)促銷

　　近日，房地產(chǎn)大佬們的降價(jià)舉措或給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定出新的方向。綠地集團(tuán)率先宣布旗下41個(gè)城市百余個(gè)樓盤集體促銷，最高幅度達(dá)到16萬元。就在此時(shí)，網(wǎng)間一則“萬科將于6月份全國范圍大降價(jià)”再次令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始躁動(dòng)。然而就在此風(fēng)口浪尖，萬科集團(tuán)對(duì)外的口徑卻是辟謠，稱此舉乃無中生有。

　　記者致電上海萬科相關(guān)工作人員了解到，目前集團(tuán)總部給出的說法就是辟謠，至于其他的情況尚不清楚。就在此時(shí)，萬科董秘譚華杰在接受采訪時(shí)也否認(rèn)降價(jià)，但其也表示，“自住購房者更關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，更看重樓盤的實(shí)際性價(jià)比，不會(huì)僅僅基于對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷而購房。因此熱點(diǎn)城市去年下半年以來房?jī)r(jià)慣性上漲的局面將結(jié)束，價(jià)格將在供需關(guān)系的影響下，重新回歸到與自住需求購買力相匹配的合理區(qū)間。萬科也將積極主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，尊重市場(chǎng)實(shí)際情況合理定價(jià)，按照購房者愿意接受的價(jià)格售出我們的產(chǎn)品。”

　　項(xiàng)目

　　新開樓盤集中優(yōu)惠

　　“萬科負(fù)責(zé)人所表述的購房者愿意接受的價(jià)格，或許就是承認(rèn)會(huì)給購房者以一定優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)變相降價(jià)。”業(yè)內(nèi)某開發(fā)商直截了當(dāng)給出了自己的見解。不過事實(shí)也的確如此，與集團(tuán)層面的辟謠相對(duì)應(yīng)的，是萬科各新開樓盤的集中優(yōu)惠。

　　近日記者了解到，無錫萬科城市花園本月中旬將有一批11+1層的花園洋房面市，80多平方米的戶型一樓的售價(jià)大概在80萬左右。而此前該項(xiàng)目6+1層的花園洋房也有同類戶型，一樓的售價(jià)大概在90萬左右。“同樣的一樓，戶型也差不多，價(jià)格卻相差了10萬元，前后兩個(gè)價(jià)格相差幅度超過了10%。與此同時(shí)萬科深圳地處關(guān)外的萬科里城日前開盤均價(jià)20500元/平方米，為89平方米的拓展式戶型，共推出102套，開盤均價(jià)超兩萬。雖然項(xiàng)目的售樓人員稱，開盤當(dāng)日經(jīng)過驗(yàn)資后的VIP客戶可享受的優(yōu)惠，最多可優(yōu)惠5萬元。

　　既無錫和深圳之后，上海萬科近期新開盤也將步上述樓盤后塵。記者從萬科琥珀臻園了解到，原本8月才會(huì)推出的房源目前已提前至6月19日，雖然價(jià)格暫未確定，但銷售人員明確表示，開盤時(shí)肯定會(huì)有優(yōu)惠，具體如何執(zhí)行暫不清楚。不過記者從6月11日該項(xiàng)目舉辦的推介會(huì)上得知，雖然價(jià)格需要等開盤確定，但是150平方米房源的價(jià)格大致在340萬-410萬/套左右，從目前開始至開盤將會(huì)有每天2000元的總價(jià)優(yōu)惠，相當(dāng)于總價(jià)1.8萬-2萬元的優(yōu)惠。不過相關(guān)人員也表示，這只是為了配合推介會(huì)的優(yōu)惠活動(dòng)，開盤當(dāng)日還將有其他相應(yīng)的優(yōu)惠，只是暫時(shí)尚不得知而已,看來萬科的集中降價(jià)是大勢(shì)所趨。

　　真相調(diào)查

　　項(xiàng)目開盤臨時(shí)提前

　　據(jù)了解，除優(yōu)惠促銷這一變相降價(jià)之外，萬科此次還把一部分原本在下半年入市的產(chǎn)品提前開盤，進(jìn)一步折射其對(duì)促進(jìn)銷售額的意愿。

　　據(jù)萬科某工作人員透露，剛剛接到通知有一部分項(xiàng)目將提前面世，其中包括位于美蘭湖的琥珀臻園。幾周前該樓盤還對(duì)外表示，由于工期的原因，開盤日期最快也要在七八月份。對(duì)此該項(xiàng)目的銷售經(jīng)理表示，這是因?yàn)榭偛康耐ㄖ�，因此把一小部分房源提前推出，具體原因自己也不清楚。至于優(yōu)惠，也要等新品面市的當(dāng)日集中公布。

　　據(jù)了解，此前對(duì)開盤一直持模糊態(tài)度的花園小城目前也公布，新一批房源將于6月中下旬面世，該項(xiàng)目的工作人員表示，開盤之日會(huì)有一定的優(yōu)惠。雖然價(jià)格未定，但是從目前周邊的均價(jià)不難推斷出，此次開盤價(jià)格不會(huì)低于17000-18000元/平方米。

　　對(duì)此，同處于美蘭湖的某開發(fā)商表示，工期的問題開發(fā)商多少可以掌握主動(dòng)權(quán)，關(guān)鍵是信心。以美蘭湖為例，此前香島原墅開盤促銷秀取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，說明價(jià)格上的調(diào)低對(duì)刺激銷量有一定的作用，這對(duì)萬科開盤增添一定的信心，另一方面不難察覺，萬科此次提前開盤的項(xiàng)目，不少是周邊供應(yīng)較少的區(qū)域。如美蘭湖目前在售新房幾乎為零，這對(duì)于萬科而言是搶占市場(chǎng)份額難得的機(jī)會(huì)，促銷效果也能最大化。

　　促銷實(shí)為業(yè)績(jī)壓力

　　萬科6月6日發(fā)布5月銷售簡(jiǎn)報(bào)，顯示銷售再度出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，5月實(shí)現(xiàn)銷售面積47.0萬平方米，銷售金額51.1億元，同比分別減少32.6%和20.2%。易居研究院楊紅旭日前表示，業(yè)績(jī)普遍大幅下滑將是5月房企的共同特征，而目前調(diào)控預(yù)期尚未結(jié)束，因此在未來幾個(gè)月內(nèi)，房企業(yè)績(jī)?nèi)圆蝗輼酚^。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科定價(jià)戰(zhàn)略是比周邊新盤高出20-30%，在市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，壓力就會(huì)特別大，可以說萬科早就有降價(jià)需求了，但是2008年萬科的率先降價(jià)舉動(dòng)，給其帶來過多的負(fù)面影響，導(dǎo)致其對(duì)降價(jià)一直心有余悸。目前綠地、保利、恒大等企業(yè)充當(dāng)了降價(jià)先鋒，消除了萬科的降價(jià)顧慮，因此萬科的全國促銷已經(jīng)箭在弦上。

　　民意調(diào)查

　　四成網(wǎng)友期待萬科打折

　　作為開發(fā)商代表，日前任志強(qiáng)在博客中建議行業(yè)“領(lǐng)頭羊”能帶頭降價(jià)。與此同時(shí)市場(chǎng)另一個(gè)重要組成環(huán)節(jié)購房者也期待著房企大佬們的打折。