從房貸新政到土地增值稅清算，再到二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，一系列與“國(guó)十條”配套的重要細(xì)則悉數(shù)登場(chǎng)。在經(jīng)歷一個(gè)多月的調(diào)整和觀望之后，樓市現(xiàn)狀怎樣？消費(fèi)者在政策持續(xù)收緊之時(shí)該咬牙闖關(guān)還是繼續(xù)觀望呢？樓市僵局究竟何時(shí)才能打破？近兩個(gè)月以來(lái)，記者跟蹤采訪了鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，試圖從二手房市場(chǎng)的情況來(lái)觀察調(diào)控政策從出臺(tái)到落實(shí)過(guò)程中樓市的不同變化。

　　調(diào)控發(fā)力影響幾何

　　5月底，我愛我家的經(jīng)紀(jì)人小陳顯得比月初忙碌不少,照他的話說(shuō)“手頭的客戶多了，除租房客外還有幾單二手房成交。”記者發(fā)現(xiàn)新政出臺(tái)近兩個(gè)月以來(lái)，市場(chǎng)從最初的步入冷清，即少人問(wèn)津、成交量下降，到以租代買、看多買少，再到如今成交量持續(xù)上升，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“過(guò)山車”運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張大偉告訴記者：“新政后，二手房成為樓市的主力，占比達(dá)到近75%。”從以往數(shù)據(jù)來(lái)看,2003年至2006年間，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中一二手房之比從6.25∶1降至3.31∶1。隨著新建住宅量的不斷減少及位置郊區(qū)化的影響，二手房成交占比逐漸與新建住宅靠近，2008年占比達(dá)到50.69%，首次超過(guò)新建住宅；2009年從一季度的54.6%一路上漲到四季度的近65%；2010年4月上半月，首次上漲到了65.5%，從4月15日以后則首次突破7成，達(dá)到了74.6%。

　　“新政以來(lái)，政策性住房簽約數(shù)量明顯上升”,張大偉認(rèn)為這是市場(chǎng)出現(xiàn)的第二個(gè)明顯變化。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示：6月首周簽約149套政策用房，相比5月首周上漲了282.1%，相比上周上漲幅度達(dá)65.6%。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，京版12條政策針對(duì)政策性用房的政策正加速落地。

　　此外，宏觀調(diào)控政策的繼續(xù)細(xì)化使得市場(chǎng)繼續(xù)降溫，京深滬等地樓市成交面積不斷下滑，商品房存量逐漸回升。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中有29個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，半數(shù)城市成交量下跌接近或超過(guò)50%；10個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比全部下跌。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，6月首周，北京商品房市場(chǎng)自2009年來(lái)首次出現(xiàn)了日均不足百套的住宅成交。

　　咬牙闖關(guān)還是繼續(xù)觀望

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份商品房銷售面積比上月下降15.8%，同時(shí)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價(jià)環(huán)比下降0.4%，樓市價(jià)格的回落不如銷售面積的下降明顯。在樓市的冷清和價(jià)格的堅(jiān)挺對(duì)峙時(shí)，消費(fèi)者也在買與不買之中艱難抉擇。記者從鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黃先生處接觸了這樣兩位客戶。

　　5月底，在北京參加工作兩年的張小姐終于下定決心出手了：在家人資助下付了三成首付，在城區(qū)買了套二手房。盡管從此背負(fù)貸款壓力，她還是松了口氣：“終于有房了，而且交房后可以直接入住，又離單位近。不管今后漲還是跌，該買還是得買。”

　　同時(shí)，另一位購(gòu)房者馬女士多處看房一月有余，還是選擇繼續(xù)觀望。她認(rèn)為，“房?jī)r(jià)終會(huì)再降吧。”

　　從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三年多的黃先生告訴記者，現(xiàn)在成交的都是剛需，而且房子地段好、預(yù)計(jì)下調(diào)幅度不大。但總體上說(shuō)這段時(shí)間還是看房的人多，大都屬于先熟悉一下房子及社區(qū)周邊情況為買房做準(zhǔn)備。

　　我愛我家的小陳說(shuō)，擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主壓力倍增，有些業(yè)主急于用錢，因此議價(jià)空間大，不著急的還在觀望。張大偉認(rèn)為，受累于近期成交量的節(jié)節(jié)下滑和政策從緊預(yù)期的增強(qiáng)，二手房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)了明顯下降。他認(rèn)為，可以在一些局部區(qū)域比如學(xué)區(qū)房及軌道房等地段考慮置業(yè)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，其實(shí)樓市并不缺少需求，但由于價(jià)格與市場(chǎng)預(yù)期之間存在較大的差距，因此消費(fèi)者觀望情緒仍然濃厚。如果讓利空間能夠符合市場(chǎng)的預(yù)期，那么后市成交量將會(huì)出現(xiàn)一定幅度的回升。

　　調(diào)整到位執(zhí)行定乾坤

　　記者以二套房購(gòu)買者的身份聯(lián)系了多家中介機(jī)構(gòu)，當(dāng)問(wèn)及二套房首付比例是否有商量余地時(shí)，幾家中介最初都表示“與我們合作的銀行多，可以幫忙想辦法”。他們所說(shuō)的辦法是指按首套房來(lái)操作，力爭(zhēng)做到“少首付多貸款”。可在多方聯(lián)系后，記者得到的答復(fù)均是“太嚴(yán)格了，只能按照二套房首付50%付款，別無(wú)他法”。隨后記者又電話聯(lián)系了幾家商業(yè)銀行，均“無(wú)果而終”。銀行等金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行既定政策的速度之快、之嚴(yán)格也出乎市場(chǎng)預(yù)料，房產(chǎn)中介表示這對(duì)于打擊投機(jī)客的確起到了一定的作用。

　　對(duì)于如何執(zhí)行已出臺(tái)的政策，也有業(yè)內(nèi)人士表示了擔(dān)憂。如土地增值稅清算不光程序復(fù)雜、需要投入較多人力，還涉及地方政府與開發(fā)商的利益糾葛，二套房的認(rèn)定仍須防止部分商業(yè)銀行打“擦邊球”的逐利行為，這些都給順利執(zhí)行政策增添了難度。

　　記者注意到，似乎是看到了土地增值稅清算的難度，國(guó)稅總局6月又下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，將目前的土地增值稅預(yù)征率和清算環(huán)節(jié)的核定征收率進(jìn)行調(diào)整。分析人士認(rèn)為，這些做法的目標(biāo)只有一個(gè)，如果清算難度太大，那么就通過(guò)預(yù)征收和核定征收的嚴(yán)格管理來(lái)增加開發(fā)商成本。