為進(jìn)一步提高維修資金使用效率，完善資金監(jiān)管制度，建立房屋應(yīng)急維修保障機(jī)制，根據(jù)國家、省兩級主管部門發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等新政策，結(jié)合濟(jì)南市維修資金管理實(shí)際工作中反映出的問題，濟(jì)南市對現(xiàn)行維修資金管理政策進(jìn)行了調(diào)整，擬定了《濟(jì)南市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，經(jīng)多次修改完善，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，于5月31日印發(fā)。
修改完善后的《辦法》有六大變化：一是調(diào)整了維修資金交存的標(biāo)準(zhǔn)，變過去按房價(jià)3%交存為按多層每平方米60元、高層每平方米120元交存，同時(shí)明確了業(yè)主補(bǔ)交、續(xù)交等制度和措施；二是進(jìn)一步完善了資金管理制度，明確由專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修資金日常監(jiān)管工作；三是細(xì)化了業(yè)主自我管理維修資金的有關(guān)規(guī)定和維修資金管理機(jī)構(gòu)對業(yè)主委員會管理維修資金的監(jiān)管措施，防止出現(xiàn)業(yè)主委員會成員挪用資金問題；四是明確了房屋維修責(zé)任，建立了與各類小區(qū)相適應(yīng)的維修管理制度；五是調(diào)整了維修資金使用政策，提高資金使用效率；六是建立了房屋應(yīng)急維修和區(qū)房管部門組織代修保障機(jī)制，簡化了房屋應(yīng)急維修資金支用程序。
按別墅、未設(shè)電梯多層及設(shè)電梯房屋三類標(biāo)準(zhǔn)交存
商品住宅維修資金是由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，首期交存標(biāo)準(zhǔn)為：別墅每平方米20元，未設(shè)電梯的多層房屋每平方米60元，設(shè)有電梯的房屋每平方米120元。房改房的維修資金由售房單位按多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于30%的比例從售房款中一次性提取。
尚未交存維修資金的下月起按新標(biāo)準(zhǔn)交存
新政策規(guī)定，如果一棟樓內(nèi)有業(yè)主已按照購房款3%比例交存了維修資金，則該棟樓內(nèi)其余業(yè)主在新辦法實(shí)施后仍要按照原有比例交存；如果該樓內(nèi)尚未建立維修資金制度，沒有業(yè)主交存維修資金，在7月1日后應(yīng)按照新的標(biāo)準(zhǔn)交存。出售公有住房的，售房單位須按多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于30%的比例從售房款中一次性提取維修資金。
維修資金余額不足首期交存額30%的應(yīng)及時(shí)續(xù)交
依據(jù)該《辦法》，商品住宅維修資金余額不足首期交存額30%的，該房屋的業(yè)主須及時(shí)續(xù)交，續(xù)交后的維修資金余額應(yīng)不少于本辦法規(guī)定的首期維修資金交存金額。已成立業(yè)主大會的，續(xù)交工作由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織實(shí)施；尚未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督下組織實(shí)施；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由居民委員會在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)監(jiān)督下組織實(shí)施。
房改房中售房單位按幢提取的維修資金余額不足首期交存額30%的，該樓業(yè)主應(yīng)及時(shí)補(bǔ)交，交存標(biāo)準(zhǔn)為20元/平方米。已成立業(yè)主大會的，維修資金開戶、交存及建立業(yè)主分戶明細(xì)賬工作由業(yè)主委員會組織實(shí)施；尚未成立業(yè)主大會的，已售單位自管公房由售房單位組織實(shí)施。業(yè)主補(bǔ)交維修資金工作完成前，該幢房屋的維修資金暫停使用。
業(yè)委會要完善相關(guān)制度方能自主管理資金
《辦法》從如何召開業(yè)主大會通過資金自主管理決議、申請移交維修資金的工作程序、資金劃轉(zhuǎn)流程以及后續(xù)主管部門的監(jiān)管等方面都做了明確規(guī)定。資金自主管理的前提是業(yè)主委員會必須制定完善的資金管理、會計(jì)核算等制度，明確擬委托的賬目管理單位、管理人員、管理經(jīng)費(fèi)來源等，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過。在此基礎(chǔ)上，才能在開展維修資金業(yè)務(wù)的銀行開立相關(guān)專戶。為保證業(yè)主表決的真實(shí)有效，在辦理資金移交的程序中，特別規(guī)定了需要提交街道辦事處關(guān)于業(yè)主大會會議召開及表決情況的監(jiān)督證明及業(yè)主交存維修資金的全部票據(jù)原件。通過以上規(guī)范措施，確保業(yè)主資金的安全，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。《辦法》同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會維修資金專戶應(yīng)通過轉(zhuǎn)賬支付方式結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，并接受維修資金管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
共用部位、設(shè)施維修費(fèi)用由承擔(dān)維修責(zé)任的業(yè)主分?jǐn)?/strong>
與老政策相比，《辦法》最大的不同是維修資金本金可以動用。本金和利息統(tǒng)稱維修資金，統(tǒng)一管理使用。維修資金自存入維修資金專戶之日起，按人民銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)息，利息轉(zhuǎn)作維修資金滾存使用管理。《辦法》同時(shí)明確了各種共用部位和設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任的界定和費(fèi)用分?jǐn)偟脑瓌t。“商品住宅、非住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的費(fèi)用，由分擔(dān)維修責(zé)任的業(yè)主承擔(dān)應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，并在其分戶賬中列支。涉及已售公房的維修和更新、改造費(fèi)用，首先在售房單位交存的維修資金分戶賬中列支。”
房屋發(fā)生影響生活的緊急情況
可簡化維修支用程序
《辦法》針對屋面防水嚴(yán)重?fù)p壞、電梯因故障停運(yùn)、消防系統(tǒng)故障等危及房屋使用安全需要立即維修的緊急情況，專門制定了應(yīng)急維修支用程序，簡化了相關(guān)的手續(xù)。在取得居委會關(guān)于維修項(xiàng)目情況說明和維修方案的核實(shí)證明材料后，可不經(jīng)過全體業(yè)主簽字同意即可辦理資金支用手續(xù)，保證維修順利進(jìn)行，確保業(yè)主房屋正常使用。《辦法》還規(guī)定，物業(yè)區(qū)域發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，相關(guān)責(zé)任人未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定后，可由區(qū)房產(chǎn)管理部門組織代修。
使用維修資金需走五道程序
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會同意后(未成立業(yè)主大會的，經(jīng)所在地居委會同意)，制定維修和更新、改造方案，并在物業(yè)區(qū)域明顯位置公示。
維修和更新、改造方案須經(jīng)有利害關(guān)系的、占已交付使用房屋面積和戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、業(yè)主委員會持相關(guān)資料到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理維修資金支用申請或備案手續(xù)。
維修資金管理機(jī)構(gòu)審核同意后，通知專戶管理銀行將工程預(yù)算資金的70%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位。
工程竣工驗(yàn)收合格后，簽署驗(yàn)收報(bào)告，并對工程決算進(jìn)行審核。
維修資金管理機(jī)構(gòu)對驗(yàn)收報(bào)告和審核證明核實(shí)后，通知專戶管理銀行撥付扣除合同約定質(zhì)保金后的剩余款項(xiàng)。
而物業(yè)區(qū)域發(fā)生屋面防水嚴(yán)重?fù)p壞、電梯因故障停運(yùn)、消防系統(tǒng)故障等危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，維修資金的使用就簡便多了。維修資金移交業(yè)主大會自主管理前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主、業(yè)主委員會委托的相關(guān)單位將經(jīng)居委會核實(shí)的維修項(xiàng)目情況說明和維修方案，報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)審核同意后組織維修。維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會維修資金專戶后，業(yè)主委員會將經(jīng)居委會核實(shí)的維修項(xiàng)目情況說明和維修方案報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案后，立即組織維修。工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主持工程決算、工程驗(yàn)收合格證明到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理劃轉(zhuǎn)維修資金手續(xù)。