引言：4.14房貸新政劍指投資客，作為普通老百姓的你，如果仍在“蝸居”，將如何應(yīng)對
買房，還是租房？
導(dǎo)語：最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，在上海、北京等大城市，房價(jià)創(chuàng)出歷史新高，與此同時(shí)，住房租金投資回報(bào)率已降至歷史最低水平，僅2%左右，甚至低于一年期儲(chǔ)蓄利率。算算經(jīng)濟(jì)帳，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，租房比買房更合算。
在素有“上海樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的“2010上海之春展示交易會(huì)”上，筆者逛了一圈后,感到熱鬧的展會(huì)現(xiàn)場難掩觀望情緒升溫的事實(shí)。面對著高企的房價(jià)，那些剛性需求者的出路究竟在何方？借債買房與租房而居相比，哪個(gè)更劃算？
高房價(jià)與低租金
最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，盡管2009年上海市房價(jià)創(chuàng)出歷史新高，然而住房租金投資回報(bào)率已降至歷史最低水平，僅2%左右，甚至不如最保守的投資方式——定期儲(chǔ)蓄，目前一年期存款利率為2.25％。與投資國債相比，今年首期一年期憑證式國債發(fā)行利率為2.6%，高出住房租金投資回報(bào)率0.6個(gè)百分點(diǎn)。
如果你稍有一點(diǎn)證券投資的基本常識(shí)，將購房款用來參與證券一級(jí)市場申購或者購買貨幣式這類風(fēng)險(xiǎn)較低的投資產(chǎn)品，年收益率至少可以達(dá)到8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅租金投資回報(bào)率。
為什么房價(jià)和租金之間會(huì)形成如此之大的反差呢？主要原因在于房價(jià)連年不斷上漲。這使得買房者并不是指望房屋租金來收回投資，而是靠價(jià)格的不斷上漲來獲得收益。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市2009年新房價(jià)平均漲幅高達(dá)50%，個(gè)別樓盤最高漲幅超過了120%，二手房市場價(jià)格也呈普漲態(tài)勢，全年平均漲幅高達(dá)38%。某咨詢機(jī)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果顯示，目前上海市住房空置率超過15%，一些房產(chǎn)投資者根本不在乎租金的回報(bào)，即使讓房屋空著也無所謂。因?yàn)橥顿Y一套房產(chǎn)如果靠租金來收回成本至少要耗時(shí)50年，而房價(jià)的增值可以在短短的2、3年內(nèi)就收回全部成本。
算好經(jīng)濟(jì)賬
不過，房租的偏低恰恰為租房者帶來了良好的機(jī)會(huì)，從經(jīng)濟(jì)上說，租房明顯優(yōu)于買房。如果你有300萬元現(xiàn)金，準(zhǔn)備購房結(jié)婚，以上海市內(nèi)環(huán)的二手房為例，面積100平方米，單價(jià)為3萬元/平方，不考慮其它因素，手中的現(xiàn)金恰能用來購買這套二手房。根據(jù)目前房屋租賃市場情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬元。按目前銀行一年期定期儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)算，300萬元每年能夠帶來6.75萬元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢明顯。如果將這筆錢用來搖，按8％的收益計(jì)，年收益24萬元，扣除房租后凈剩余18萬元，數(shù)目相當(dāng)可觀。
如果手頭僅有100萬元購房款，買300萬元房屋，你只能用作首付，還須200萬元，期限20年，還款方式為等額本息。其中公積金為60萬元，利率為3.87％；貸款為140萬元，利率按基準(zhǔn)下浮15％計(jì)，為5.049％。經(jīng)計(jì)算，月還款額為12872.23元，20年累計(jì)還款金額高達(dá)3089335.2元，其中利息1089335.2元，數(shù)目巨大。月供無疑會(huì)形成一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，只能省吃儉用當(dāng)“房奴”，質(zhì)量明顯下降，半輩子為房地產(chǎn)商和銀行打工。相反，如果選擇租房，把100萬元用來投資，那么扣除房租后仍可以得到凈收益2萬元。即使租房20年，租金累計(jì)為120萬元，與貸款利息支出相差無幾。
關(guān)鍵是轉(zhuǎn)變觀念
盡管有不少購房者對上述經(jīng)濟(jì)賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要買房，這或許與某些傳統(tǒng)觀念有關(guān)。
有部分人認(rèn)為，有房才算有家，須有婚房才能結(jié)婚，婚房當(dāng)然指的是產(chǎn)權(quán)房。有的姑娘認(rèn)為嫁給沒房的男人缺乏“安全感”，丈母娘也會(huì)對沒房的準(zhǔn)女婿一票否決。
其實(shí)，這一觀念必須改變。當(dāng)年，魯迅、巴金一批著名作家因當(dāng)時(shí)上海房價(jià)昂貴，選擇了租房而不是買房。在發(fā)達(dá)國家，居民平均住房自有率也僅為50%左右。其中，美國是65.5%，瑞士是42%，英國是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)，剛開始工作的年輕人一般是先租房，然后量力而行買小房，隨著個(gè)人的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長才逐漸購買大房，這是一種被普遍接受的住房觀念。
不愿租房的剛性需求者還有個(gè)顧慮，就是擔(dān)心今后房價(jià)漲了，更買不起房。其實(shí)，現(xiàn)在買不起房子的人，即便房價(jià)下跌20%，還是買不起；而買得起的人，若是傾其所囊買房，流動(dòng)資金便枯竭了。有人開玩笑說：“一套房子，消滅一個(gè)中產(chǎn)”，此話雖然有點(diǎn)過頭，但也是從一個(gè)側(cè)面反映了購房者的困境。高房價(jià)，可以說已經(jīng)成為廣大百姓最為揪心的問題之一。與其硬撐著降低質(zhì)量當(dāng)“房奴”，還不如先租房把該做的事情做起來。
插排：在發(fā)達(dá)國家，居民平均住房自有率也僅為50%左右。其中，美國是65.5%，瑞士是42%，英國是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)。
（許一覽 FRM,上海市分行）
購房如何規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)
由于、稅收政策的變化，導(dǎo)致不少購房者出現(xiàn)“被違約”現(xiàn)象。對此專家表示，在政策變化較為頻繁時(shí)期，購房者一定要及時(shí)調(diào)整購房策略以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
政策的變化，使得購房者難度加大而不得不違約，其違約成本到底該由誰來承擔(dān)？可以明確的是，目前已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)政策密集出臺(tái)時(shí)期，相信還會(huì)有更多的調(diào)控政策出臺(tái)，這勢必會(huì)對買賣雙方造成影響。對此有業(yè)內(nèi)人士提醒說，在簽訂買賣合同過程中，應(yīng)盡量考慮周全，將有可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素全部考慮進(jìn)來，以避免給自己帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
違約現(xiàn)象增加
記者了解到，目前二手房市場上違約現(xiàn)象猛增。在不久之前，黎先生將自己原有一套住宅售出，并打算再買一套面積大一點(diǎn)的住房。女兒已經(jīng)出生三個(gè)多月多時(shí)間了，愛人即將返回工作崗位，考慮聘請住家保姆幫助照看小孩，換大房成為近期當(dāng)務(wù)之急。
但政策的變化卻跟黎先生開了不大不小的玩笑。當(dāng)他找好房，并簽訂買賣合同之后，房產(chǎn)調(diào)控政策如期而至，房貸申請難度由此加大。由于黎先生之前曾買過兩套房，而且每次都申請過房貸，因此再次向申請按揭時(shí)，根據(jù)最新的信貸政策規(guī)定，禁止向第三套房發(fā)放貸款。無法申請到住房貸款，黎先生的換房夢破滅，還不得不面對因?yàn)闊o法湊齊足夠的購房款而違約的尷尬情形。
政策變化是主因
由于信貸等諸多政策的變化，導(dǎo)致出現(xiàn)“被違約”情形發(fā)生。上海“我愛我家”交易部經(jīng)理渠福琴表示，由于信貸政策的調(diào)整，使得不少購房者在申請貸款環(huán)節(jié)面臨困境，甚至導(dǎo)致違約情形發(fā)生。
據(jù)了解，國務(wù)院在4月17日發(fā)出通知，推出更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，要求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，如要求房價(jià)上漲過快的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供１年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這兩項(xiàng)規(guī)定使得部分購房者措手不及。
渠福琴告訴記者，目前由于外地人不能提供相關(guān)證明以及三套房無法申請貸款而導(dǎo)致違約的案例也不少見。而在一般情況下，買房如果缺少銀行的支持，無法申請到住房按揭貸款，對于普通購房者來說，肯定無法買房。其結(jié)局只能是放棄而致使自己違約。
另外，購房首付比例的增加，也會(huì)讓少數(shù)購房者陷入被動(dòng)境地，對于少數(shù)資金實(shí)力有限的人來說，也有可能會(huì)違約。業(yè)內(nèi)人士表示，有少數(shù)購房者曾經(jīng)購買過房產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)行政策，這部分人再次購房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買賣合同并首付3成，但根據(jù)新的信貸政策，銀行顯然會(huì)要求買家增加首付款，如果買家無法自行解決，必然會(huì)發(fā)生違約情形。
“違約賬”要算準(zhǔn)確
不管是主動(dòng)違約還是“被違約”，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任，因此對買方來說，有必要了解違約責(zé)任的大小，算算“違約賬”。
如果雙方只是簽訂定金合同，那么當(dāng)買方違約之后，通常情況下，賣家會(huì)根據(jù)定金合同的約定沒收定金。金額根據(jù)房產(chǎn)成交價(jià)的總額來確定，大多為2萬～5萬元不等，當(dāng)然，也有少量總價(jià)較高的房產(chǎn)定金金額超過10萬元。
而如果已經(jīng)簽訂買賣合同并支付首付款后要求解除買賣合同，那么買家所要承擔(dān)的違約責(zé)任可能會(huì)很大。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展告訴記者，一般情況下，根據(jù)房產(chǎn)買賣合同的約定，在此階段買家要求解除買賣合同，如非不可抗力等原因，需承擔(dān)的違約金為總房價(jià)的20%。
如果發(fā)生“被違約”情形，是否也應(yīng)該按照上述情形來承擔(dān)違約責(zé)任呢？專家表示并不一定。王展告訴記者，根據(jù)情勢變更原則，買家可以要求減輕違約責(zé)任。如確因貸款政策變化而非自身原因如資信問題等，導(dǎo)致無法申請按揭貸款，買家可以根據(jù)此原則要求解除買賣合同，而且不必支付20%的違約金。當(dāng)然，根據(jù)公平原則，買家應(yīng)該承擔(dān)賣家的損失，如已支付的中介傭金等。