引言：4.14房貸新政劍指投資客，作為普通老百姓的你，如果仍在“蝸居”，將如何應(yīng)對(duì)

　　買(mǎi)房，還是租房？

　　導(dǎo)語(yǔ)：最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，在上海、北京等大城市，房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高，與此同時(shí)，住房租金投資回報(bào)率已降至歷史最低水平，僅2%左右，甚至低于一年期儲(chǔ)蓄利率。算算經(jīng)濟(jì)帳，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，租房比買(mǎi)房更合算。

　　在素有“上海樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱(chēng)的“2010上海之春展示交易會(huì)”上，筆者逛了一圈后,感到熱鬧的展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)難掩觀望情緒升溫的事實(shí)。面對(duì)著高企的房?jī)r(jià)，那些剛性需求者的出路究竟在何方？借債買(mǎi)房與租房而居相比，哪個(gè)更劃算？

　　高房?jī)r(jià)與低租金

　　最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，盡管2009年上海市房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高，然而住房租金投資回報(bào)率已降至歷史最低水平，僅2%左右，甚至不如最保守的投資方式——定期儲(chǔ)蓄，目前一年期存款利率為2.25％。與投資國(guó)債相比，今年首期一年期憑證式國(guó)債發(fā)行利率為2.6%，高出住房租金投資回報(bào)率0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　如果你稍有一點(diǎn)證券投資的基本常識(shí)，將購(gòu)房款用來(lái)參與證券一級(jí)市場(chǎng)申購(gòu)或者購(gòu)買(mǎi)貨幣式這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)較低的投資產(chǎn)品，年收益率至少可以達(dá)到8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅租金投資回報(bào)率。

　　為什么房?jī)r(jià)和租金之間會(huì)形成如此之大的反差呢？主要原因在于房?jī)r(jià)連年不斷上漲。這使得買(mǎi)房者并不是指望房屋租金來(lái)收回投資，而是靠?jī)r(jià)格的不斷上漲來(lái)獲得收益。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市2009年新房?jī)r(jià)平均漲幅高達(dá)50%，個(gè)別樓盤(pán)最高漲幅超過(guò)了120%，二手房市場(chǎng)價(jià)格也呈普漲態(tài)勢(shì)，全年平均漲幅高達(dá)38%。某咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果顯示，目前上海市住房空置率超過(guò)15%，一些房產(chǎn)投資者根本不在乎租金的回報(bào)，即使讓房屋空著也無(wú)所謂。因?yàn)橥顿Y一套房產(chǎn)如果靠租金來(lái)收回成本至少要耗時(shí)50年，而房?jī)r(jià)的增值可以在短短的2、3年內(nèi)就收回全部成本。

　　算好經(jīng)濟(jì)賬

　　不過(guò)，房租的偏低恰恰為租房者帶來(lái)了良好的機(jī)會(huì)，從經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，租房明顯優(yōu)于買(mǎi)房。如果你有300萬(wàn)元現(xiàn)金，準(zhǔn)備購(gòu)房結(jié)婚，以上海市內(nèi)環(huán)的二手房為例，面積100平方米，單價(jià)為3萬(wàn)元/平方，不考慮其它因素，手中的現(xiàn)金恰能用來(lái)購(gòu)買(mǎi)這套二手房。根據(jù)目前房屋租賃市場(chǎng)情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬(wàn)元。按目前銀行一年期定期儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)算，300萬(wàn)元每年能夠帶來(lái)6.75萬(wàn)元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢(shì)明顯。如果將這筆錢(qián)用來(lái)?yè)u，按8％的收益計(jì)，年收益24萬(wàn)元，扣除房租后凈剩余18萬(wàn)元，數(shù)目相當(dāng)可觀。

　　如果手頭僅有100萬(wàn)元購(gòu)房款，買(mǎi)300萬(wàn)元房屋，你只能用作首付，還須200萬(wàn)元，期限20年，還款方式為等額本息。其中公積金為60萬(wàn)元，利率為3.87％；貸款為140萬(wàn)元，利率按基準(zhǔn)下浮15％計(jì)，為5.049％。經(jīng)計(jì)算，月還款額為12872.23元，20年累計(jì)還款金額高達(dá)3089335.2元，其中利息1089335.2元，數(shù)目巨大。月供無(wú)疑會(huì)形成一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，只能省吃?xún)�用當(dāng)“房奴”，質(zhì)量明顯下降，半輩子為房地產(chǎn)商和銀行打工。相反，如果選擇租房，把100萬(wàn)元用來(lái)投資，那么扣除房租后仍可以得到凈收益2萬(wàn)元。即使租房20年，租金累計(jì)為120萬(wàn)元，與貸款利息支出相差無(wú)幾。

　　關(guān)鍵是轉(zhuǎn)變觀念

　　盡管有不少購(gòu)房者對(duì)上述經(jīng)濟(jì)賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要買(mǎi)房，這或許與某些傳統(tǒng)觀念有關(guān)。

　　有部分人認(rèn)為，有房才算有家，須有婚房才能結(jié)婚，婚房當(dāng)然指的是產(chǎn)權(quán)房。有的姑娘認(rèn)為嫁給沒(méi)房的男人缺乏“安全感”，丈母娘也會(huì)對(duì)沒(méi)房的準(zhǔn)女婿一票否決。

　　其實(shí)，這一觀念必須改變。當(dāng)年，魯迅、巴金一批著名作家因當(dāng)時(shí)上海房?jī)r(jià)昂貴，選擇了租房而不是買(mǎi)房。在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民平均住房自有率也僅為50%左右。其中，美國(guó)是65.5%，瑞士是42%，英國(guó)是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)，剛開(kāi)始工作的年輕人一般是先租房，然后量力而行買(mǎi)小房，隨著個(gè)人的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)才逐漸購(gòu)買(mǎi)大房，這是一種被普遍接受的住房觀念。

　　不愿租房的剛性需求者還有個(gè)顧慮，就是擔(dān)心今后房?jī)r(jià)漲了，更買(mǎi)不起房。其實(shí)，現(xiàn)在買(mǎi)不起房子的人，即便房?jī)r(jià)下跌20%，還是買(mǎi)不起；而買(mǎi)得起的人，若是傾其所囊買(mǎi)房，流動(dòng)資金便枯竭了。有人開(kāi)玩笑說(shuō)：“一套房子，消滅一個(gè)中產(chǎn)”，此話(huà)雖然有點(diǎn)過(guò)頭，但也是從一個(gè)側(cè)面反映了購(gòu)房者的困境。高房?jī)r(jià)，可以說(shuō)已經(jīng)成為廣大百姓最為揪心的問(wèn)題之一。與其硬撐著降低質(zhì)量當(dāng)“房奴”，還不如先租房把該做的事情做起來(lái)。

　　插排：在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民平均住房自有率也僅為50%左右。其中，美國(guó)是65.5%，瑞士是42%，英國(guó)是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)。

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　　　購(gòu)房如何規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)

　　由于、稅收政策的變化，導(dǎo)致不少購(gòu)房者出現(xiàn)“被違約”現(xiàn)象。對(duì)此專(zhuān)家表示，在政策變化較為頻繁時(shí)期，購(gòu)房者一定要及時(shí)調(diào)整購(gòu)房策略以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策的變化，使得購(gòu)房者難度加大而不得不違約，其違約成本到底該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？可以明確的是，目前已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)政策密集出臺(tái)時(shí)期，相信還會(huì)有更多的調(diào)控政策出臺(tái)，這勢(shì)必會(huì)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方造成影響。對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，應(yīng)盡量考慮周全，將有可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素全部考慮進(jìn)來(lái)，以避免給自己帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

　　違約現(xiàn)象增加

　　記者了解到，目前二手房市場(chǎng)上違約現(xiàn)象猛增。在不久之前，黎先生將自己原有一套住宅售出，并打算再買(mǎi)一套面積大一點(diǎn)的住房。女兒已經(jīng)出生三個(gè)多月多時(shí)間了，愛(ài)人即將返回工作崗位，考慮聘請(qǐng)住家保姆幫助照看小孩，換大房成為近期當(dāng)務(wù)之急。

　　但政策的變化卻跟黎先生開(kāi)了不大不小的玩笑。當(dāng)他找好房，并簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后，房產(chǎn)調(diào)控政策如期而至，房貸申請(qǐng)難度由此加大。由于黎先生之前曾買(mǎi)過(guò)兩套房，而且每次都申請(qǐng)過(guò)房貸，因此再次向申請(qǐng)按揭時(shí)，根據(jù)最新的信貸政策規(guī)定，禁止向第三套房發(fā)放貸款。無(wú)法申請(qǐng)到住房貸款，黎先生的換房夢(mèng)破滅，還不得不面對(duì)因?yàn)闊o(wú)法湊齊足夠的購(gòu)房款而違約的尷尬情形。

　　政策變化是主因

　　由于信貸等諸多政策的變化，導(dǎo)致出現(xiàn)“被違約”情形發(fā)生。上海“我愛(ài)我家”交易部經(jīng)理渠福琴表示，由于信貸政策的調(diào)整，使得不少購(gòu)房者在申請(qǐng)貸款環(huán)節(jié)面臨困境，甚至導(dǎo)致違約情形發(fā)生。

　　據(jù)了解，國(guó)務(wù)院在4月17日發(fā)出通知，推出更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，要求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，如要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供１年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。這兩項(xiàng)規(guī)定使得部分購(gòu)房者措手不及。

　　渠福琴告訴記者，目前由于外地人不能提供相關(guān)證明以及三套房無(wú)法申請(qǐng)貸款而導(dǎo)致違約的案例也不少見(jiàn)。而在一般情況下，買(mǎi)房如果缺少銀行的支持，無(wú)法申請(qǐng)到住房按揭貸款，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，肯定無(wú)法買(mǎi)房。其結(jié)局只能是放棄而致使自己違約。

　　另外，購(gòu)房首付比例的增加，也會(huì)讓少數(shù)購(gòu)房者陷入被動(dòng)境地，對(duì)于少數(shù)資金實(shí)力有限的人來(lái)說(shuō)，也有可能會(huì)違約。業(yè)內(nèi)人士表示，有少數(shù)購(gòu)房者曾經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)行政策，這部分人再次購(gòu)房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并首付3成，但根據(jù)新的信貸政策，銀行顯然會(huì)要求買(mǎi)家增加首付款，如果買(mǎi)家無(wú)法自行解決，必然會(huì)發(fā)生違約情形。

　　“違約賬”要算準(zhǔn)確

　　不管是主動(dòng)違約還是“被違約”，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任，因此對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，有必要了解違約責(zé)任的大小，算算“違約賬”。

　　如果雙方只是簽訂定金合同，那么當(dāng)買(mǎi)方違約之后，通常情況下，賣(mài)家會(huì)根據(jù)定金合同的約定沒(méi)收定金。金額根據(jù)房產(chǎn)成交價(jià)的總額來(lái)確定，大多為2萬(wàn)～5萬(wàn)元不等，當(dāng)然，也有少量總價(jià)較高的房產(chǎn)定金金額超過(guò)10萬(wàn)元。

　　而如果已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并支付首付款后要求解除買(mǎi)賣(mài)合同，那么買(mǎi)家所要承擔(dān)的違約責(zé)任可能會(huì)很大。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展告訴記者，一般情況下，根據(jù)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，在此階段買(mǎi)家要求解除買(mǎi)賣(mài)合同，如非不可抗力等原因，需承擔(dān)的違約金為總房?jī)r(jià)的20%。

　　如果發(fā)生“被違約”情形，是否也應(yīng)該按照上述情形來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任呢？專(zhuān)家表示并不一定。王展告訴記者，根據(jù)情勢(shì)變更原則，買(mǎi)家可以要求減輕違約責(zé)任。如確因貸款政策變化而非自身原因如資信問(wèn)題等，導(dǎo)致無(wú)法申請(qǐng)按揭貸款，買(mǎi)家可以根據(jù)此原則要求解除買(mǎi)賣(mài)合同，而且不必支付20%的違約金。當(dāng)然，根據(jù)公平原則，買(mǎi)家應(yīng)該承擔(dān)賣(mài)家的損失，如已支付的中介傭金等。