關(guān)注焦點
1 “共有”即便入法不究既往
新京報：討論稿的結(jié)構(gòu)是什么樣的，亮點有哪些？
申衛(wèi)星：結(jié)構(gòu)肯定要變的，整個建議還在討論之中。包括經(jīng)濟(jì)適用房是不是要和政府采取“共有產(chǎn)權(quán)”的方式，住建部還沒有定。
新京報：現(xiàn)在大家討論得最多的就是“經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)”的問題。
申衛(wèi)星：是的。非常有意思的是，今天早上我還接了一個電話，對方就買了經(jīng)濟(jì)適用房，擔(dān)心是不是要“共有”了，一個晚上沒有睡著覺。
第一，“共有”目前只是我們的建議，目的是打壓經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)的空間。第二，即便“共有產(chǎn)權(quán)”最后入法，也不會涉及既往，已經(jīng)買了經(jīng)適房的也犯不著睡不著覺，現(xiàn)在只是討論的過程。
2 房價漲后政府將分享利潤
新京報：目前討論的“共有產(chǎn)權(quán)”，是如何計算的？
申衛(wèi)星：“共有產(chǎn)權(quán)”首先對經(jīng)適房價格沒有影響，目前的經(jīng)適房房價已經(jīng)是建安費用。“共有產(chǎn)權(quán)”的模式下，如果被保障對象買了這個房子，那他的比例就是“建安費用/（建安費用+土地出讓金）”，通過這種方式來共享產(chǎn)權(quán)。
將來房地產(chǎn)價格上漲，你就只能獲得建安費用比例的利潤，而土地費用比例的獲利由政府拿走了。這樣，經(jīng)濟(jì)適用房的投資意義就不大了。
在這個背景下，放寬經(jīng)濟(jì)適用房的受益面就沒有這個問題。當(dāng)然“共有產(chǎn)權(quán)”后，政府不會到你家去住，也不會替你繳納費用，只是一個按比例將來分配利潤的問題。
3 出多少錢獲得多少所有權(quán)
新京報：“共有產(chǎn)權(quán)”如何與物權(quán)法協(xié)調(diào)呢？
申衛(wèi)星：我們也在想這個問題。對于“共有”的責(zé)任，物權(quán)法102條“因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)……”
理論基礎(chǔ)是可以的，首先是權(quán)利與義務(wù)的相一致。你出多少錢就獲得多少所有權(quán)，你沒有出全價，所以買了這個房子就不一定像過去那樣在五年之后擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是你還是有獲利空間的。
再有一個，按照一定比例的產(chǎn)權(quán)，不僅節(jié)制投機(jī)，還有一個好處，比如有50萬就買了300萬的房子，如果按照這個比例，將來獲利的空間雖小，但是依然獲得了利潤，這也是共享改革成果。
4 政府投票權(quán)可授權(quán)給住戶
新京報：一些副作用怎么消除呢？比如侵權(quán)了怎么分配責(zé)任？物業(yè)費是不是要按比例來繳納？
申衛(wèi)星：比如發(fā)生“高空拋物”，有人被高空投下來的東西砸到了，但是無法確定是樓上哪個窗戶扔下的東西，那責(zé)任人就是這個樓的使用人，而不是產(chǎn)權(quán)所有人。雖然政府是共有人，但是并不使用住房，所以不會承擔(dān)責(zé)任。
對于物業(yè)費，不管個人購買經(jīng)適房出了多大比例的資金，政府雖然也是共有人，但是并沒有住過一天，而個人擁有全部使用權(quán)，所以物業(yè)費也應(yīng)該由個人來承擔(dān)。
新京報：物業(yè)管理投票時，政府作為共有人要參與嗎？
申衛(wèi)星：我覺得政府在出讓時，以授權(quán)的方式，比如在簽合同時，把這個說清楚，投票權(quán)都賦予被保障對象就可以。
豐臺嘗試產(chǎn)權(quán)共有
個案
北京在去年啟動的南苑棚戶區(qū)改造中曾嘗試采用產(chǎn)權(quán)共有的方式。
據(jù)了解，南苑棚戶區(qū)改造中，居民可以選擇貨幣補(bǔ)償或房屋安置。對于一些非常困難的家庭，在補(bǔ)償后仍然會出現(xiàn)買不起安置房的情況。豐臺區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，豐臺區(qū)在全市創(chuàng)新采用了產(chǎn)權(quán)共有的方式，保證所有家庭都實現(xiàn)“住有所居”。
“比如，一個家庭的安置新房為60m2，但他只有30m2的房款，那么可以采取產(chǎn)權(quán)共有的方式。另30m2的產(chǎn)權(quán)屬于政府。安置家庭每月交租金。”這位負(fù)責(zé)人表示，租金是按照比較低廉的公房租金標(biāo)準(zhǔn)來交納。
如果將來這些家庭生活條件改善，也可以按照原售價一次性購買政府產(chǎn)權(quán)的那部分面積，從而擁有整個房屋的產(chǎn)權(quán)。