18日，《北京市物業(yè)管理辦法(草案）》在市政府法制辦網(wǎng)站上征求民意。多年以來，物業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主大會、業(yè)主這些因新型居住形式而產(chǎn)生的名詞成為媒體上的“高發(fā)關(guān)鍵詞”。圍繞這幾個關(guān)鍵詞而產(chǎn)生的種種新問題不僅關(guān)乎每一名普通市民的日常生活，同時也成為政府主管部門研究的新課題。

　　草案的制定，使許多糾集繁復(fù)的問題得以明確，在法律層面規(guī)范、平衡了各方的利益，使市民在維權(quán)中有法可依，讓管理部門有了具體的依據(jù)和抓手，使普通市民的日常生活變得更為和諧和規(guī)范。

　　具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。昨天(18日)，《北京市物業(yè)管理辦法 (草案）》在市政府法制辦網(wǎng)站上征求民意。草案還規(guī)定，業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定交接的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門責令限期交接，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處三萬元罰款。

　　市法制辦相關(guān)負責人表示，《北京市物業(yè)管理辦法（草案）》是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際而制定的。草案中規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。

　　籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔。業(yè)主大會會議（含首次業(yè)主大會會議）應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議表決采用記名方式。

　　同時，業(yè)主大會定期會議應(yīng)當每年至少召開一次，經(jīng)占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)以及其他重大緊急物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　市住建委物業(yè)管理處處長于良表示，《北京市物業(yè)管理辦法（草案）》首次以政府規(guī)章的形式對業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作程序、物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵等內(nèi)容進行了規(guī)定。此前這些內(nèi)容只是通過部門內(nèi)的一些規(guī)范性文件進行規(guī)范。在沒有制定草案之前，本市的物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，都是參照國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》施行。

　　亮點

　　規(guī)范服務(wù)：

　　新物業(yè)服務(wù)合同生效前建設(shè)單位負責前期服務(wù)

　　與《物業(yè)管理條例》相比，辦法草案明確了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，建設(shè)單位應(yīng)當負責前期物業(yè)服務(wù)。

　　草案規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)標準不得低于本市的最低服務(wù)標準。低于本市最低服務(wù)標準的，由市或區(qū)、縣房屋行政主管部門責令其限期改正，并可處以三萬元以下罰款。同時，在物業(yè)承接驗收方面，業(yè)主、業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)且新的物業(yè)服務(wù)合同生效的，建設(shè)單位應(yīng)當與業(yè)主大會進行物業(yè)共用部分的查驗交接和物業(yè)服務(wù)交接，包括業(yè)主名冊等物業(yè)管理必需的各類資料。未移交有關(guān)資料，由市或區(qū)、縣房屋行政主管部門責令其限期改正，并可處十萬元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在合同終止前停止服務(wù)

　　草案規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不得低于本市規(guī)定的服務(wù)標準和技術(shù)規(guī)范。同時，業(yè)主共同決定不接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供事實服務(wù)的，應(yīng)當提前三個月告知業(yè)主。

　　業(yè)主決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

　　車位管理：

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位 不得售給外區(qū)域業(yè)主

　　草案規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

　　建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的，應(yīng)當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對住宅共用部分進行維修、更新、改造的，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定使用住宅專項維修資金：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

　　物業(yè)交接：

　　原物業(yè)合同終止之后 新物業(yè)不得強行接管

　　草案還規(guī)定，業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定交接的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門責令限期交接，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處三萬元罰款；改正期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得參加物業(yè)服務(wù)招投標活動，并不得承接新的物業(yè)服務(wù)項目；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未撤出物業(yè)管理區(qū)域前，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門責令限期改正，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處三萬元罰款；改正期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得參加物業(yè)服務(wù)招投標活動，并不得承接新的物業(yè)服務(wù)項目。

　　原物業(yè)不按規(guī)定交接 依法可處三萬元罰款

　　草案規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在15日內(nèi)與業(yè)主委員會完成交接；未成立業(yè)主大會的，與業(yè)主共同委托的代理人交接。物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、對業(yè)主大會決定有異議等事由拒絕辦理交接；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。

　　業(yè)主權(quán)益：

　　業(yè)委會作出侵害決定 業(yè)主可請求法院撤銷

　　草案還規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　選聘解聘物業(yè)企業(yè) 應(yīng)由業(yè)主共同規(guī)定

　　草案單列一章規(guī)范了業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作程序，這也是業(yè)主的權(quán)利以及義務(wù)首次以本市政府規(guī)章的形式加以確定。

　　草案還規(guī)定，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項應(yīng)由業(yè)主共同規(guī)定。其中，籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及附屬設(shè)施,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意決定；同時，業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。

　　觀點：

　　市住建委物業(yè)管理處處長于良：

　　草案制定經(jīng)過了深入調(diào)研

　　市住建委物業(yè)管理處處長于良表示，此次草案中的很多規(guī)定和內(nèi)容，都是立法起草小組到小區(qū)進行了深入調(diào)研，先后召開了6次座談會，分別聽取了小區(qū)業(yè)主代表、業(yè)委會主任、人大代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見而制定的。于良表示，市住建委也希望能夠通過公開征求意見，來聽取更多的聲音，以推動辦法更好、更有效地為大家服務(wù)。

　　社區(qū)問題專家舒可心：

　　業(yè)主大會法人地位得以確立

　　社區(qū)問題專家舒可心表示，該辦法中最重要的亮點就是業(yè)主大會的法人地位的確定，在根本上杜絕了業(yè)委會的濫用權(quán)利和腐敗。這樣的條款符合目前小區(qū)現(xiàn)狀，也有足夠的超前意識。業(yè)主不應(yīng)該把業(yè)委會當代表，而是把業(yè)主大會當代表。業(yè)主大會具有法人地位后，小區(qū)的一切公共財產(chǎn)可以登記在業(yè)主大會名下，包括鍋爐房、配電室等等，不再被開發(fā)商占據(jù)。他同時提出，希望工商、民政部門盡快出臺相應(yīng)的行政法規(guī)，否則業(yè)主大會的法人地位只是“紙上權(quán)力”。

　　市業(yè)委會協(xié)會申辦委員會召集人陳兵：

　　新辦法利于政府 對業(yè)委會的監(jiān)管

　　陳兵表示，業(yè)主大會有了法人地位，小區(qū)公共部分可以登記到其名下，利于業(yè)委會工作的開展，也利于政府部門對業(yè)委會的監(jiān)管。可以依法有效行使業(yè)主權(quán)利。過去每次提起訴訟，都要由法院認定，業(yè)主大會有沒有資格主張業(yè)主的綠地和停車位。有了法人地位，天然就有這樣的權(quán)利。