7月21日，記者獲悉，近兩周來，多家銀行已經陸續在監管政策指導下，對二套房按揭貸款抬高門檻。

　　記者調查了深圳、上海、北京三個主要城市發現，基本上二套房已經很難在銀行爭取到首付兩成、利率7折的優惠，而普遍上調到首付3-4成，利率上浮為基準利率的1.1倍。

　　執行標準調整的背后，意在控制風險。近半年來，銀行對個人按揭業務的惡性爭奪，已經近乎風險控制的底線。

　　收緊二套房

　　7月21日，記者致電深圳某銀行，分管個貸業務的負責人告訴記者：“從今天開始，我們二套房已經全面執行4成首付，1.1倍基準利率。”而在此之前的半年時間里，其對于二套房基本都是二成首付，7折優惠貸款利率。

　　同日，記者致電上海某股份制銀行個人住房按揭部主管，他告訴記者，現在二套房是4成首付，1.1倍利率。

　　7月20日，北京21世紀不動產朝外大街店。該店的置業顧問告訴記者，兩周前，北京地區還能為客戶爭取到2成首付，7折優惠，現在銀行對二套房基本都是4成首付，利率上浮10%，“而我們基于和銀行的合作關系，還能為客戶爭取到3成首付。”

　　所有的銀行幾乎都在近兩周的時間內，空前一致地統一了二套房的執行標準。

　　商業銀行人士告訴記者，步調一致的行動背后，主要來自監管壓力。而房價過快上漲所蘊含的風險，也讓銀行有動力來順勢而為。

　　銀監會6月底下發的59號文要求商業銀行要嚴格執行房地產二套房政策不動搖，不得自行解釋二套房認定標準。而在此之前，商業銀行的個人住房按揭貸款則在過度寬松的優惠政策下，突飛猛進。

　　央行統計顯示，今年前3月，全國金融機構個人住房按揭貸款新增量約1000億元，與去年同期基本持平。但二季度后開始猛增，上半年新增達4661.76億元，同比增幅超過150％。

　　以北京地區為例，自3月份以來，北京地區首次扭轉了自2008年5月以來個人住房貸款新增為負的局面，出現正增長。1-4月個人住房貸款當月發放額分別為35.8億元、28.7億元、86.4億元和92.7億元，其中4月份個人住房貸款發放額創2008年以來單月新高。截至6月末，北京個人住房貸款余額達到2543.8億元，比年初增加171.3億元。

　　“被禁產品”浮出

　　在本次監管出手嚴控二套房政策之前，市場已經在白熱化的競爭下，對二套房不分自住、改善、投資，而基本全部一放到底，“首付兩成、利率7折”。甚至個別地區在不斷推出的創新產品下，個人按揭貸款的利率已經接近資金成本。

　　深圳市某商業銀行人士告訴記者，去年房地產面臨調整之際，交易量大幅萎縮，平均每個月個人按揭貸款量從前期的10億元左右銳降到1億元附近。“有的分行一個月沒有幾單業務，連部門的人都養活不了。”

　　空前的經營壓力，讓監管層制定的二套房政策形同虛設。在交易量下滑的情況下，不少銀行開始采取“兩條腿”走路，一是挖別的銀行的存量客戶，即“非交易性轉按”；二是通過創新產品，打通各種“灰色地帶”，爭取增量客戶。

　　在此情景下，創新勢在必行。首先是長貸短供的氣球貸，這個被監管曾于去年禁止的產品，率先冒出。接著假貸應運而生。即允許客戶可以只歸還利息，而先不歸還本金。如此一來，客戶的前期還款壓力大為減輕。在競爭最激烈的5、6月份，存貸通（貸款減客戶存款后余額起算利息）作為一種極具“殺傷力”的產品開始上市。

　　商業銀行人士告訴記者，白熱化的時候，三個產品會一起捆綁起來，推出給客戶。而一層層優惠實行完后，在前兩個產品相加時，銀行可能僅有幾十個基點的息差，而加入存貸通后，銀行幾乎必虧無疑。

　　6月份，隨著季末考核的到來，一些銀行開始再次出手。甚至在2成首付上動足文章。推出8+1產品。即首付2成，而返還1成信用貸款，變相將首付降為1成。

　　除了討好客戶，銀行還要討好銷售公司和地產中介。在北京、上海一些地方，6月份最瘋狂的時候，一些銀行幾乎用盡全身解數。為拉到按揭貸款的單，銀行不斷加大返還房地產銷售公司和二手房中介公司的傭金，高時甚至達到貸款標的的18％！

　　推動投機

　　深圳某商業銀行人士告訴記者，近3個月來的客戶70%都是“投資性的”，自住的可能僅占30%。其判斷的依據在于，多數登記的客戶并非屬于第二、甚至第N套房。

　　亞豪機構市場總監郭毅介紹，前期是被壓抑了一年多的自主需求的釋放，而從4月份開始，投資性需求開始明顯上升。

　　以其代理的北京位于朝陽區5-6環間的金隅可樂為例，4月份首期開盤價為7600元/平方米，當天就銷售完了90%，而該樓盤在6月底已經上漲到近1萬元。

　　另一個其代理的保利西山林雨，6月份開盤當天，地產商只推出了580套房源，結果中午12點30分時全部售完，無奈又臨時加推了200套房源，亦全部售光。

　　位于國貿附近區域的新城國際，2005年一期開盤時價格不到1萬元/平方米。去年底房價回調后單價達到2.4萬元左右，迄今單價已經達到3.2萬元，甚至去年剛售完的4期已經有賣家報到3.7萬元。

　　支撐房價上漲的力量，固然有壓抑的剛性需求，但審貸標準的過于下調和利率的大幅優惠，無疑進一步助長和放大了投資需求，并形成需求上漲與房價上漲的再循環。