34歲的吳華(化名)最近決定買房結(jié)婚，連著兩個月馬不停蹄地看房選房，他已身心疲憊，但是在付款的時候他遇到了新的煩惱。
復(fù)雜的公積金貸款程序
據(jù)了解?衷詮積金貸款利率是4.77%，商業(yè)貸款利率已經(jīng)到了7.11%，相差2.34個百分點。吳華個人月繳公積金800元左右，他準(zhǔn)備申請公積金貸款買房。
“我知道申請公積金貸款買房將是一個巨大的時間工程，但我和女朋友都有心理準(zhǔn)備，因為算下來能便宜不少呢１吳華說。
吳華經(jīng)過兩個月的篩選看房，最終定下來一處樓盤，均價每平方米8500元，共110平方米，總價93萬元左右。而北京市公積金最高貸款額為40萬元，吳華只能選擇組合貸款。
“我去咨詢了一下，公積金貸款我只能貸40萬元，而我們看中的房子是93萬元，那么還有53萬元需要商貸。但是公積金的利率比商業(yè)貸款的利率低了2個多點，所以40萬元公積金貸款能省好幾萬的利息呢１吳華說。
但是組合貸款的程序復(fù)雜得超出了吳華的想象，“我按照程序畫了一個圖，保守地算了算，全部跑下來最少要花一個星期的時間，而且這還是在手續(xù)齊全、進程順利的情況下。比如要跑價格評估機構(gòu)、貸款擔(dān)保服務(wù)機構(gòu)、個人信用評估機構(gòu)、貸款代辦服務(wù)機構(gòu)，還有本單位、銀行、開發(fā)商等等，我算了一下大概有八個地方要跑，而公積金貸款這一塊就需要申請、咨詢、初審、信用評估、初審取件、抵押評估、擔(dān)保保證等八九個程序，公積金這一塊跑完了，又要跑商業(yè)銀行和開發(fā)商，看到這些密密麻麻的地方和環(huán)節(jié)我頭都昏了１吳華說。
吳華看中的樓盤尚未交房，這處樓盤在建的時候他向售樓小姐打聽，聽說開發(fā)商能接受組合貸款。
“當(dāng)時特別高興，心里想程序復(fù)雜點就復(fù)雜點吧，看在能省幾萬塊錢的份上，于是我們開始著手去準(zhǔn)備一些資料。”吳華說。“另外我開始‘攢假’了，我們單位可以把平常一些假期拿出來加班，然后把這些假期集中在一起休息，我作了較緊的安排，決定兩個月不怎么休息，攢夠一個星期的假期。平常我們工作時間就很緊，攢夠一個星期的假期不容易。而且我怕到時候休假時間有變，和一些同事作了調(diào)整，周圍同事的休假安排都為我買房做出了犧牲。”
但是吳華沒有想到的是最后臨到買房還是出了狀況：開發(fā)商忽然拒絕了組合貸款。
開發(fā)商拒絕公積金貸款
雖然北京的房價一路高漲，但是買房的人依然眾多，吳華看中的那處樓盤因為地勢較好，相對于附近樓盤而言價格稍低，因而十分搶手。
“樓盤還未開盤的時候，好多人都來定樓，為了拿到一處采光好、樓層好的房子，好多人都給售樓小姐或先生送禮，不可思議吧？但事實就是這樣，因為樓盤什么時候開盤都不太清楚，到時候一開盤誰先得到消息，誰先交定金房子就是誰的。我們也給一個售樓小姐送了一個手機，兩千多塊錢。送了禮心里踏實多了，只等一開盤，我就休假去辦貸款。”吳華說。
售樓小姐并未食言，果然一開盤就給吳華打了電話，吳華馬上趕過去交了定金。吳華又打聽組合貸款的事，結(jié)果讓吳華很震驚：開發(fā)商拒絕公積金貸款。
“那個銷售經(jīng)理一口咬定，他們售樓處絕對沒有人承諾可以接受組合貸款的事，而且說如果要買這處房子就得進行商業(yè)貸款，他們不接受公積金貸款。”吳華說。
銷售經(jīng)理給吳華的理由是，這處樓盤賣得非常好，所有的人都是商業(yè)貸款，組合貸款不可能作為一個促銷手段在這里被使用。而且現(xiàn)在有幾家銀行在售樓處做現(xiàn)場服務(wù)，商業(yè)貸款辦起來又方便又簡單，買房的人都選商業(yè)貸款。
“我當(dāng)時就問，你怎么不說商業(yè)貸款比公積金貸款貴呢？而且當(dāng)初你們說可以組合貸款我們才想買這里的樓盤，現(xiàn)在忽然改口就是欺騙。”吳華說。
銷售經(jīng)理不承認(rèn)是欺騙，并要求吳華指出是哪位售樓小姐進行對質(zhì)。吳華非常憤怒，他決定和售樓處的人理論清楚。現(xiàn)場購房的人很多，吳華想肯定有像他一樣渴望組合貸款并接受過售樓處人員可以組合貸款承諾的買房者。于是吳華在售樓大廳一個個找買房者詢問，功夫不負有心人，他還真找到了四位跟他情況相仿的買房者，他們都曾聽售樓小姐說可以組合貸款，但是這幾位的反應(yīng)讓吳華很吃驚。
“那四位買房人對我說，算了，不能公積金貸款就不貸了唄，公積金貸款最多只能貸四十萬，而且這么多年只能省幾萬塊錢，如果有錢提前還貸了，那損失又能輕不少。想想申請組合貸款需要時間又長、手續(xù)又多，太麻煩人了，有這個時間還不如加幾天班，多賺點錢。再說和開發(fā)商在貸款上較勁，那簡直是白費勁，現(xiàn)在是我們搶著買房，開發(fā)商不愁沒人買，他定的規(guī)則他說了算，你要么商貸，要么別買他的樓，他怕什么呀？”
吳華聽了這些話很氣餒，他很猶豫到底是放棄這套房還是干脆低低頭，買了算了。這時他曾經(jīng)送過禮的售樓小姐走過來和他說了幾句“貼心話”。
那女孩對吳華說了三點，第一，現(xiàn)在放棄這套房劃不來，因為已交了兩萬元的定金，即使吳華不買房這定金也不退還。第二，這樓盤地勢很好，而且吳華拿到的房子很好，現(xiàn)在如果把號賣掉，轉(zhuǎn)手能賺一萬元，但以后想買這樣好的房就很難了。第三，為了組合貸款省下來的那點錢放棄這套房不值得，就算是投資，買了再賣賺的錢也夠補這個損失了。
“另外那女孩又說，即使開發(fā)商當(dāng)初說可以組合貸款，他反口不認(rèn)，你也沒法去告他。”吳華說。
吳華到底還是選擇了買這處房子，而且接受商業(yè)貸款。但他還真向律師咨詢，可不可以起訴開發(fā)商侵犯買房者權(quán)益。律師給他的答復(fù)是“目前沒有相關(guān)的法律和法規(guī)限制開發(fā)商不能拒絕接受公積金貸款，而且這是商業(yè)銀行和開發(fā)商的市場行為，政府也不能強行干涉，所以目前起訴的意義不大。”
住房公積金：因何遭到詬病
住房公積金制度是緩解普通老百姓應(yīng)對巨大購房壓力的重要渠道，《住房公積金管理條例》將公積金管理中心定位于“不以贏利為目的的事業(yè)單位”，住房公積金是一種社會福利的體現(xiàn)。
但是住房公積金制度作為一種惠民政策卻因為它的實施環(huán)節(jié)冗長復(fù)雜、監(jiān)管不力、制度不完善等原因而遭到諸多詬玻
公積金病灶多
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，申請公積金手續(xù)繁瑣、審批時間長是阻礙購房者進行公積金貸款的重要原因。申請者往往在繁雜的申請過程面前望而卻步，放棄本來是體現(xiàn)社會公平和福利的惠民政策，而選擇商業(yè)貸款。
從申請貸款這一方面來說，目前個人申請住房公積金貸款，申請者除需要向住房管理中心提供相當(dāng)完整的能夠證明個人戶籍、婚姻、收入、購房合同、抵押擔(dān)保等資料外，還必須提供所購住房房屋開發(fā)商的“五證一書”(商品房屋預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項目選址意見書)。
除此之外，申請者需要接受住房管理中心和銀行的雙重審查，審查和評估程序也是一個漫長的時間過程。
在記者采訪中，被訪者均表示公積金貸款的手續(xù)過于復(fù)雜，耗時過長，多數(shù)被訪者選擇的做法是：“選擇商業(yè)貸款，而把公積金取出來用于還款。”
同時開發(fā)商拒絕公積金貸款也嚴(yán)重削弱了公積金的福利意義。
開發(fā)商拒絕公積金貸款不外乎兩條原因，其一是回款慢，其二是開發(fā)商與銀行之間的商業(yè)協(xié)議，這似乎已成了房地產(chǎn)商業(yè)圈的潛規(guī)則，銀行發(fā)放貸款給開發(fā)商，銀行得到更多的貸款客戶。
很多人都在批判開發(fā)商剝奪了他們選擇公積金貸款的權(quán)利，但是從另一個方面來分析，開發(fā)商、公積金管理中心和商業(yè)銀行扮演了什么角色？為什么公積金在市場競爭中處于弱勢地位，難道作為一種福利政策就必然處于被動勢態(tài)，而被需求者追逐索求？
開發(fā)商和商業(yè)銀行所進行的所謂“不正當(dāng)協(xié)議”只是一種市場環(huán)境下的正常選擇，他們是在市場競爭中選擇了一種更有時效和利潤的手段，公積金更應(yīng)該反省自己的服務(wù)態(tài)度和存在意義。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的樓盤銷售現(xiàn)場都有商業(yè)銀行在做現(xiàn)場的貸款服務(wù)，購房者可以直接在銷售現(xiàn)場辦好所有手續(xù)，所花時間甚短，而且享受著顧客的身份和權(quán)利。但購房者在申請公積金貸款時與此形成鮮明對比，拋開冗長和繁雜的程序不談，辦理中的感受也有很強的反差。
這種差距形成的根源就是公積金管理機構(gòu)對自身的定位存在問題，把一種服務(wù)定位成了一種權(quán)力，這種定位顯然不適應(yīng)目前的社會需求和市場競爭。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認(rèn)為，公積金管理中心在定位上而言應(yīng)該是一個金融管理機構(gòu)，當(dāng)前公積金管理中心角色與職能的不相符是導(dǎo)致當(dāng)前公積金問題的根源所在。
另外，公積金的監(jiān)管不力和所受益群體失衡也是社會詬病重點，貪污和挪用案件不時浮出水面，公積金成為變相福利被高收入者群體所享受，公積金大量資金閑置沒有發(fā)揮作用等等，因為制度的不完善所帶來的種種病灶嚴(yán)重侵害了這一福利政策的肌體，公積金制度的修正之路還很漫長。
“創(chuàng)造性模仿”的變革
不少學(xué)者在思考公積金是否有存在的必要性，有學(xué)者甚至認(rèn)為公積金的不足之處已經(jīng)掩蓋了它本身存在的意義，當(dāng)它的劣根得不到鏟除時應(yīng)該以一種新的政策取而代之。
但立刻有學(xué)者提出了反對意見：不能因噎廢食，社會關(guān)注公積金說明社會需要這種惠民政策，當(dāng)公積金問題嚴(yán)重爆發(fā)的時候更是解決這些病灶的好時機，不能以不足之處全盤否定它的意義。
公積金問題在社會的關(guān)注和駁斥之下也正在進行改革和反剩記者了解到，2007年國家將著力完善住房公積金繳存和使用政策，依法擴大公積金制度覆蓋范圍，逐步擴大到“包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)”的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體；超過法定最高繳存比例和基數(shù)的，要依法納稅；2007年住房公積金繳交率將提高5%。同時對公積金貸款根據(jù)各地情況作了適當(dāng)調(diào)整。
有專家認(rèn)為我國公積金管理可以借鑒外國的一些管理手段。1991年5月，上海市借鑒新加坡公積金制度的成功經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，率先建立了有中國特色的住房公積金制度。這使我國的公積金制度在系統(tǒng)建立上在很多方面都借鑒了新加坡的成功經(jīng)驗。
上海發(fā)展研究基金會秘書長喬依德認(rèn)為，新加坡的中央公積金制度和中國的住房公積金制度有兩個關(guān)鍵的區(qū)別。首先，新加坡的中央公積金所歸集的個人儲蓄用于償付住房按揭貸款的首付款及分期還款，而不是用于發(fā)放補貼貸款。其次，住房貸款只占新加坡中央公積金投資的一少部分，所以，中央公積金可以依據(jù)精算式的穩(wěn)健原則為公積金的參加人提供最高的回報率，符合養(yǎng)老基金管理的國際標(biāo)準(zhǔn)。另外新加坡的房屋開發(fā)署負責(zé)為特定的人群開發(fā)住房、為其住房提供融資以及管理。新加坡財政部按照政府借款的利率向房屋開發(fā)署提供貸款，然后房屋開發(fā)署按照需要向家庭提供貼息貸款。在新加坡，從事貼息貸款和市場利率貸款的部門是截然分開的，他們之間不存在爭搶客戶的矛盾。
據(jù)了解，公積金存在銀行的利息，以及個人還款利息均為公積金管理中心所有，中心只是拿出利息的5%給托管銀行作為手續(xù)費，而相比之下，銀行用自有資金做出的每筆商業(yè)貸款可以獲得全部利息。兩種收益相較之下，銀行肯定會把商業(yè)貸款作為生財之道，公積金管理中心與商業(yè)銀行形成了畸形的“合作的競爭關(guān)系”。
中國的公積金制度是在借鑒外國經(jīng)驗上進行的“創(chuàng)造性模仿”，現(xiàn)階段的改革要有符合國情和市場環(huán)境的舉措。
喬依德認(rèn)為不管是現(xiàn)在還是將來，在評價住房公積金時，應(yīng)當(dāng)將其放到金融體系中來考慮。如何讓中國的公積金制度融入金融體系中來，是一個需要慎重思考的問題。
有專家認(rèn)為中國的公積金制度應(yīng)分為管理和運作兩個機構(gòu)，讓住房公積金管理中心成為一個稱職的監(jiān)管者，而公積金的運作和經(jīng)營交給金融公司來操作，引入公司化治理結(jié)構(gòu)，成立風(fēng)險管理委員會，按照商業(yè)化的原則運作。
（楊婷 來源：中國經(jīng)濟時報）