寒冬下的樓市一改房子不愁賣的昔日景象。對于觀望氣氛漸濃的深圳樓市，購房者越發捂緊自己的錢袋子，而對于房地產開發商而言這意味著要讓客戶買房需要比以往付出更多的努力。“深圳房地產市場正在重回營銷時代”，深圳某地產劍客表示，在經歷了市場一片向好，開發商不用怎么營銷，購房者就會搶著買房子的時代后，現在開發商需要重新撿起營銷工具，努力說服和打動買家購買他們的房子。

不過，營銷有時也意味著各種各樣的樓盤廣告以及售樓人員口若懸河般對于樓盤美好愿景的描述。誠然，沒有這些，購房者無從全面了解樓盤，但這些營銷手段也不乏夸大其辭和名不符實的內容。“地鐵物業”實際距離地鐵口數公里，或者僅僅是規劃中的地鐵；“買房送學位”實際真買了房還是要向政府申請學位；“深圳東”實際是在惠州；而“豪宅”則只有價格貴與“豪”相關。

深圳地產劍客“異形天下”此前在微博上表示，“2011深圳已沒有普宅，每個開發商都自稱旗下的樓盤為豪宅；2011深圳已沒有差地段，每個樓盤都自稱地段得天獨厚最優秀；2011深圳樓盤個個創新，都稱自己絕無僅有、天下第一！”

南方日報記者在本期樓市年終盤點中整理和總結深圳房地產市場中常見的“夸大”和“不實”營銷，借此提醒購房者，在購房前對于物業的各項配套和設施一定要親身體驗親身求證，只有如此才能了解樓盤的真實情況，做出理性的購房決策。

陷阱一

“豪宅”

這其中大部分都是掛著豪宅的旗號，打擦邊球，其實品質、配套等都不到位，稱其為“豪宅”只是為了給“高價”尋找適合的理由。

在布吉片區深惠路一側，6棟高層住宅以兩列三行的形式置于一個長條狀的土地內，向外出售的是從60多到100多平方米不等的戶型，房間雖有贈送面積(如多一房)，但局促且不夠明亮，均價更達近2萬，售樓人員還不忘強調“我們這個樓盤是豪宅來的”；同樣是在布吉的布吉慢城，憑借樓盤后一個小山和開發商口中的“私家登山道”，某樓盤也被售樓人員稱為“豪宅”，這時你是否會覺得“豪宅”這個詞非常坑爹？

真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，專門供給社會上具有相當的財產、地位和權力的人居住的獨立式住宅。在珠三角地產網總經理劉軒看來，豪宅一是區位優越不可替代；二是環境優雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復制；四是風格各異難以仿造：五是人文價值無法再生。

然而深圳樓市中，卻呈現多種多樣的所謂“豪宅”樓盤。有大戶型單位的樓盤就叫做豪宅，有稍大一點花園的樓盤也叫做豪宅，在傳統豪宅片區一側的也叫豪宅，有別墅的樓盤也叫做豪宅。殊不知這其中大部分都是掛著豪宅的旗號，打擦邊球，其實品質、配套等都不到位，稱其為“豪宅”只是為了為“高價”尋找適合的理由。

世華地產肖小平表示，豪宅首先必須有配套，其周邊必須具備完善的配套設施以及景觀、人文、治安等環境，一些“關外”樓盤周邊配套明顯不足，即使稍具景觀因素或者清一色是別墅等大戶型，這也和“豪宅”關系不大，相比之下，純水岸、水榭花都等香蜜湖片區的那些產品才算得上真正有保值作用的豪宅產品。而在深圳知名豪宅投資客“生個兒子玩”的眼中，只有大小梅沙那些地處關內、配套優越，又享有海景的大戶型和別墅等產品才被納入豪宅的范疇。

還有更為簡單的指標區分，業內人士告訴記者，豪宅樓盤一般要擁有不可取代的資源，容積率在0.7之內，建筑具有前瞻性，配套完善，還應具有人文氣息等等。容積率是衡量社區居住密度的一項指標，現在普通住宅花園小區的容積率一般在3—4左右，獨棟住宅的容積率則在6，或者更高，如果一個樓盤容積率不低，也不在華僑城、香蜜湖這些核心區域內，那么顯然它不能算作豪宅。