去年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》將出臺相配套的司法解釋。昨天，最高人民法院就《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》首次向社會公布并公開征求意見。有關(guān)專家表示，司法解釋將有助于解決物權(quán)法實(shí)施以來“好看不好用”的問題。

　　明確業(yè)主共有部分

　　對于《物權(quán)法》中的業(yè)主，意見稿提出將其明確為”依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人“，這樣業(yè)主的范圍不再限于持房本的人。

　　《物權(quán)法》將建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場所、公用設(shè)施認(rèn)定業(yè)主的共有部分。而意見稿進(jìn)一步明確：物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、樓頂平臺（根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外）、大堂、樓梯、過道等屬于業(yè)主共有部分；圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施等以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施屬于共有公共設(shè)施。

　　出售車位給外人無效

　　北京市趙曉魯律師事務(wù)所屈煒律師表示，《物權(quán)法》規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。意見稿將”應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形做出了解釋，即建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫配比的規(guī)定，在未首先滿足業(yè)主的需要情況下，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主有權(quán)請求法院確認(rèn)該行為無效，由建設(shè)單位承擔(dān)其未違法的舉證責(zé)任。

　　表決權(quán)規(guī)定細(xì)化

　　《物權(quán)法》規(guī)定對于重大事項(xiàng)的表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物面積總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主的同意。如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數(shù)”，征求意見稿將按照下列方式確定：專有部分，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計(jì)；建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分，按一人計(jì)算。

　　北京市趙曉魯律師事務(wù)所馬建洪說，不少專家曾對這種所謂“雙2/3表決權(quán)”提出質(zhì)疑：如果建筑物總面積按照專業(yè)部分和共有部分即建筑工程總面積計(jì)算，遇到共有部分占小區(qū)面積較大的住宅，或者某些小區(qū)未售出的單元或開發(fā)商內(nèi)部購買的單元占數(shù)量較多的情況，可能很難滿足或根本不可能滿足法定的表決權(quán)人數(shù)或面積的條件，新解釋將結(jié)束這一爭議。

　　業(yè)委會可成被告

　　《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》規(guī)定，業(yè)主委員會或者業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和業(yè)主共同生活秩序進(jìn)行服務(wù)和管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　北京市趙曉魯律師事務(wù)所屈煒律師表示，此前，法律界因?yàn)闃I(yè)委會沒有注冊資金，沒有能力承擔(dān)可能的賠償金而對業(yè)委會能否具備訴訟主體資格爭議很大。法院在審判實(shí)踐中駁回業(yè)委會的訴訟的情況也時有發(fā)生。征求意見稿規(guī)定業(yè)主共同利益受到侵害、妨害的，或?qū)嵤┝朔梁ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)和管理的行為，業(yè)主委員會可以作為原告，或被告參加法庭訴訟。