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青島小房產(chǎn)中介大批關(guān)門 樓市入冬 中介要冬眠?

  從年初青島限購政策頒布以來,二手房的交易量開始走下坡路。房市連續(xù)10個月的低迷,讓房產(chǎn)中介熬不住了,小中介掀起關(guān)門潮,大中介之間的競爭也加劇,資金雄厚的逆市擴展,大魚吃小魚,也有大中介靠微利苦苦支撐,希望能熬過“寒冬”。業(yè)內(nèi)人士分析,明年行情繼續(xù)如此,大批中介將難以生存。

  小中介不“耐凍” 一條街半數(shù)關(guān)門

  位于市南區(qū)的大堯三路,座落在繁華地段,周邊房源多、地角好。在樓市行情好的時候,二手房的交易也十分紅火。去年6月份的時候,這條步行走一趟只需要六七分鐘的街上一度聚集著19家大小中介。隨著樓市調(diào)控的深入,二手房成交的持續(xù)低迷,靠市場吃飯,技術(shù)含量不大的小中介熬不住了。 

  14日,記者從寧夏路路口出發(fā),沿著大堯三路一直走到與江西路交界的另一端,發(fā)現(xiàn)時隔一年多,原先的19家中介門店變成了現(xiàn)在的10家。這10家門店中,有兩家大門緊鎖,其余幾家也都冷冷清清,沒有顧客上門。  惠百家不動產(chǎn)市場部經(jīng)理唐瑞周告訴記者,從他們所了解的情況來看,近段時間不少社區(qū)店、小中介關(guān)門,僅他知道的至少就有四五十家。“很多開了四五家分店的中型中介也在關(guān)門。”

  唐瑞周告訴記者,現(xiàn)在樓市太冷了,10月全市二手房僅成交了1060套,分攤到市區(qū)各個中介,相當于一個店一個月僅賣出兩三套房,再加上每個月還要支付的大筆人員、租金等費用,實力不夠的中介根本熬不住。

  據(jù)了解,根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù),10月七區(qū)二手房共成交1060套,比9月份的1277套減少217套,降幅為16.99%;比去年同期的2702套,減少了1642套,降幅達六成左右。市內(nèi)四區(qū)的二手房交易量為732套,較9月份減少147套,下降近16.72%;只有去年同期2147套成交量的三分之一。

  大中介競爭加劇 靠“存糧”微利支撐

  小中介的日子不好過,大中介雖然在行情好的時候儲存下了不少“糧食”,但是寒冬太長也同樣難熬。“現(xiàn)在都是微利,有的月份也虧損。”唐瑞周告訴記者。

  2008年的樓市低迷僅持續(xù)了四五個月,很多中介支撐一段時間就熬過去了。但是,令很多中介始料不及的是,年初以來行情就一直走低,未來調(diào)控依舊從嚴,市場依然不樂觀。 

  縮減戰(zhàn)略是很多中介采取的措施。據(jù)記者了解,青島一家大型品牌中介,去年行情好時擴張速度快,而近段時間已有十幾家門店關(guān)閉。二十一世紀不動產(chǎn)市場分析師張斌告訴記者,他們幾家去年新開的分店,因為客源不是很好,也采取了撤銷或者合并。 

  市場的寒冬困擾著青島中介的發(fā)展,來自一線城市的大中介的擴展,也讓本土中介壓力加大。青島中介市場正在上演大魚吃小魚的行業(yè)洗牌。來自北京的鏈家地產(chǎn)將正式進軍青島,已將青島一家大型中介的數(shù)家加盟店收歸囊中,起步就開10家門店。來自美國的科威國際不動產(chǎn)也加快了進駐青島的步伐,已開了20多家店。 

  唐瑞周告訴記者,惠百家也在考慮收購或與小中介展開合作。“現(xiàn)在行情雖然不好,但是也是低價擴展的好時機。”

  不過,唐瑞周也告訴記者,現(xiàn)在的行情來看,如果沒有足夠的資金實力,確實很難熬。“以一家擁有40人銷售團隊的門店為例,幾百萬元的資金也僅夠支撐幾個月,1千多萬元也僅夠支撐一年。”

  異地發(fā)展“突圍” 三線城市成救星

  今年樓市調(diào)控政策出臺以來,二手房的成交量一直在底部徘徊。成交量縮水超一半。青島的二手房市場已經(jīng)讓眾多的中介感到難以為繼。拓展業(yè)務(wù)范圍成為很多中介的一種應(yīng)對措施。張斌告訴記者,一二手聯(lián)動(即開發(fā)企業(yè)與二手房經(jīng)紀商達成戰(zhàn)略協(xié)議,充分借用對方的渠道與資源,提高雙方運作效率,其中開發(fā)商借用二手經(jīng)紀渠道銷售新房是應(yīng)用最廣泛的一種)是他們現(xiàn)在的業(yè)務(wù)方向,“我們現(xiàn)在已代理了8個新樓盤。”

  二手房經(jīng)紀涉足新房業(yè)務(wù),張斌認為還是有一定優(yōu)勢的,“我們經(jīng)紀人的客戶維護能力強,門店多,銷售網(wǎng)大,而且最重要的是我們有5萬多房客源,這是一般的代理公司不能比的。”

  惠百家的唐瑞周說,他們現(xiàn)在也涉足新房代理,擴展經(jīng)營范圍,但是新房市場成交也不是很好,近期又有大量樓盤上市,一個樓盤找?guī)准夜敬恚偁幃惓<ち摇!?/p>

  “走出去”,到非限購的三線城市拓展業(yè)務(wù),成為青島中介發(fā)展的一個希望。如一線城市的大中介向青島擴展一樣,青島的中介也嘗試著向三線城市“突圍”。 

  惠百家將明年的發(fā)展重心放在了煙臺市場。惠百家不動產(chǎn)總經(jīng)理董曉峰介紹,目前煙臺還沒有限購,根據(jù)市場調(diào)查,煙臺中高端住宅集中的萊山區(qū),房價已從年初以來的7800元/平方米上漲到了9400元/平方米,樓市行情看好。

  一套房能砍30萬  議價空間超10%

  隨著樓市調(diào)控深入,新房市場已開始降價。一些新開盤的樓盤報出的開盤價已遠低于周邊房價。例如,高新區(qū)一樓盤10月20日報出5500元/平方米的低起價,與周邊二手房價格明顯倒掛。 

  一手房二手房價格倒掛趨勢加劇,給二手房市場帶來巨大沖擊,二手房價格也在市場面前“低下頭”。 

  “現(xiàn)在的行情來說,自住型的購房者可以考慮出手。”唐瑞周告訴,現(xiàn)在二手房的議價空間已經(jīng)大大提高,降價幅度從前幾個月的5%上升到了10%。有時遇到急于出手的房東,甚至可以達到15%至20%。 

  二十一世紀不動產(chǎn)市場分析師張斌也告訴記者,從他們門店的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看,二手房價格松動面擴大,議價空間已超過8%,急售和降價的房源數(shù)量有所增加。 

  目前來看,二手房降價已是普遍的趨勢。來自青島多家品牌中介的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中心城區(qū)內(nèi)高端住宅的大、中戶型降幅最為明顯,總價400多萬元的房子,最高可砍掉30萬元。(記者 宋珊珊)

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