當(dāng)信貸和股市融資閘門收緊之后，信托一度成為房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金饑渴的“解藥”。然而在樓市冰凍、房?jī)r(jià)下行、銷售低迷的背景下，信托這一解藥有可能演變成“毒藥”。業(yè)內(nèi)人士提醒，明年開始，房地產(chǎn)信托計(jì)劃將進(jìn)入密集兌付期，但是不少信托計(jì)劃的標(biāo)的項(xiàng)目并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)理想的銷售業(yè)績(jī)，這意味著，信托計(jì)劃可能面臨到期后還不上錢的窘境。兌付一旦成問(wèn)題，房地產(chǎn)信托就有可能步溫州民間借貸危機(jī)的后塵。
近年來(lái)中國(guó)信托業(yè)呈現(xiàn)出了爆炸式的增長(zhǎng)。2011年第三季度，中國(guó)信托機(jī)構(gòu)管理的資產(chǎn)規(guī)模增至4.09萬(wàn)億元，其中17%的信托資金涉及房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)，2010年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模1407億元，2010年全年新增2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至目前，房地產(chǎn)信托的存量規(guī)模已超過(guò)6000億元。
對(duì)于遭遇債務(wù)重壓和銷售萎縮兩面夾擊的房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資一直是十分受歡迎的資金來(lái)源。但這種做法有可能是飲鴆止渴的方式。一般而言，房地產(chǎn)信托的融資成本很高，資金利率普遍在12%以上，加上信托機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)、銀行的托管費(fèi)等中間費(fèi)用，融資成本估計(jì)超過(guò)20%，部分信托融資利率甚至高達(dá)30%，遠(yuǎn)高于銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言是難以持續(xù)的。
作為資金緊張時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，開發(fā)商通過(guò)信托途徑籌集現(xiàn)金頭寸可以緩解燃眉之急，不過(guò)，目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃絕大多數(shù)是為項(xiàng)目籌集開發(fā)資金。顯然，信托兌付的即時(shí)性和開發(fā)周期的長(zhǎng)期性存在矛盾。在房地產(chǎn)業(yè)下行的趨勢(shì)下，部分房地產(chǎn)信托的標(biāo)的項(xiàng)目銷售率很低，由此可能陷入兌付危機(jī)。
房地產(chǎn)信托期限以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年開始房地產(chǎn)信托密集發(fā)行，由此推算，2012年后房地產(chǎn)信托將進(jìn)入集中兌付期。但截至目前，多數(shù)項(xiàng)目的銷售情況很不樂(lè)觀。
成交極度萎縮，開發(fā)商拿什么去還信托？據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有南京地產(chǎn)信托項(xiàng)目不能到期正常兌付；上海也出現(xiàn)個(gè)別房地產(chǎn)信托兌付難的問(wèn)題。有的項(xiàng)目用發(fā)行新信托來(lái)償還舊信托，有的則由信托公司直接監(jiān)管，還有的則與一些資產(chǎn)管理公司私下協(xié)議解決。
總體來(lái)看，大型開發(fā)商有較充足的土地儲(chǔ)備，貨幣資金也較為充裕；但中小開發(fā)商融資渠道較少，或愿意支付更高的融資成本，導(dǎo)致信托資源在一定程度上向其傾斜，因此也增加了房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。信托機(jī)構(gòu)做信托產(chǎn)品時(shí)雖然要求的抵押率也很高。但房地產(chǎn)行業(yè)的滑坡不僅會(huì)降低開發(fā)商償還貸款的能力，也將導(dǎo)致開發(fā)商資產(chǎn)價(jià)值的縮水。信托機(jī)構(gòu)持有的抵押品的價(jià)值最終可能只相當(dāng)于未償還債務(wù)的一小部分。
兌付危機(jī)和可能的違約跡象已引起監(jiān)管層的重視，銀監(jiān)會(huì)防控風(fēng)險(xiǎn)的措施也在升級(jí)。6月銀監(jiān)會(huì)要求將房地產(chǎn)信托從“事后報(bào)備”改為“事前報(bào)備”后，又對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)“窗口指導(dǎo)”，實(shí)質(zhì)上實(shí)行審批制。10月銀監(jiān)會(huì)叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個(gè)月。業(yè)內(nèi)專家建議，除收縮房地產(chǎn)信托外，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的跟蹤和監(jiān)管，敦促開發(fā)商加快資產(chǎn)抵押品的銷售率和周轉(zhuǎn)率，也是防范房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)的重要舉措。(記者 林喆)
