□記者 王濤 蔡穎 朱薇 陳冀 北京 重慶 廣州報道
隨著保障性住房建設(shè)再一次迎來“解渴之水”，部分資金鏈緊繃的地方融資平臺或可由此拓寬融資的閘口。近日召開的國務院常務會議明確，在加強管理、防范風險的基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\作并符合信貸條件的公租房項目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，國務院常務會議透露出的政策信號對加快保障房建設(shè)是一個利好的消息，也有利于整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但要警惕地方政府融資花樣翻新，以興建保障房為名舉債挪為他用。
現(xiàn)狀
保障房建設(shè)融資平臺多地開花
早有測算現(xiàn)實，要實現(xiàn)今年1000萬套保障性住房的建設(shè)目標，年度投資需保持在1.3萬億元到1.4萬億元之間。具體而言，5000多億元資金將由中央政府、省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集，剩余的8000多億元通過社會機構(gòu)投入以及保障對象和所在企業(yè)籌集。
為此，各地紛紛探索保障房建設(shè)的資金難題解決途徑和保障房建設(shè)模式，其中一個典型類型就是通過設(shè)立平臺公司推進保障房建設(shè)。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部將之稱為“政府直接建設(shè)型”，即政府設(shè)立負責保障房建設(shè)的平臺公司，并將土地和啟動資金注入該平臺公司，由平臺公司獲得銀行、保險和社保基金等金融機構(gòu)的貸款，負責保障房建設(shè)和運營管理的建設(shè)方式。
這一做法也得到有關(guān)主管部門的鼓勵。銀監(jiān)會主席劉明康7月在2011年中工作會議上表示，銀監(jiān)會將繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)支持力度，支持設(shè)立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)在符合要求的前提下，加大力度抓緊放貸。“地方政府融資平臺從現(xiàn)在開始留一個口子能夠做新業(yè)務，那就是安居房。”劉明康說。
重慶模式就屬于政府直接建設(shè)型。重慶規(guī)劃在2012年底前興建4000萬平方米公租房。為此，重慶市政府以重慶地產(chǎn)集團和城投集團為平臺公司，負責公租房的融資、開發(fā)和管理運營。
根據(jù)測算，除政府提供的3萬多畝土地外，按建安成本、裝修費2800至2900元/平方米標準，預計公租房建設(shè)投入需1100多億元。談及重慶公租房建設(shè)的資金平衡賬本時，重慶市市長黃奇帆說，1100多億元資金中，需要政府財政出錢的有300億元，其中中央財政和地方財政各占一半，剩余的800億元將通過銀行貸款、金融機構(gòu)貸款、市場融資等方式完成。
黃奇帆介紹，重慶公租房建設(shè)去年向銀行申請的250億元貸款已經(jīng)到位。今年通過向中國人壽、中國人保等保險公司籌資，向社保基金籌資，還包括向煙草公司籌資，專項注入公租房建設(shè)，目前已有把握籌集到300億元此類資金用于公租房建設(shè)。
重慶并非個案，今年以來，為解決保障房建設(shè)資金瓶頸問題，陜西、湖北等地紛紛建立了省級保障房建設(shè)投融資平臺，連云港等地還成立了市級保障房建設(shè)投融資平臺。最近，廣州市也提出要加快保障房建設(shè)融資平臺建設(shè)，有媒體披露，廣州市保障房投融資平臺已準備成熟，將擇日推出。
收緊
非保障房融資平臺被嚴控
2009年政府發(fā)文提出銀行配合中央政府“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃后，融資平臺貸款量就呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。直到去年下半年，財政部、銀監(jiān)會等部委開始清理地方政府融資平臺。據(jù)悉，目前，除了保障性住房融資外，新的平臺項目基本已經(jīng)叫停，舊的貸款也正在清理。總體來看，金融機構(gòu)對融資平臺貸款收緊趨勢明顯。
由于監(jiān)管部門統(tǒng)計口徑的調(diào)整，今年第二季度各商業(yè)銀行融資平臺貸款較第一季度有所反彈。截至6月30日，工、農(nóng)、中、建、交五大行融資平臺貸款余額約為2.87萬億，另據(jù)中期業(yè)績披露，其他上市的股份制商業(yè)銀行上半年融資平臺貸款余額中，民生銀行為1712億元；中信銀行為1709億元；招商銀行為1246億元；華夏銀行為800億元左右。
今年7月，銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會2011年中工作會議上指出，要嚴格控制平臺貸款風險，對于到期的貸款本息，不得展期和貸新還舊。但他也明確表示，支持設(shè)立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺。此外，銀監(jiān)會鼓勵銀行以銀團貸款形式發(fā)放貸款。
在政府投資建設(shè)的公共租賃住房項目方面，8月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》指出，凡是實行公司化管理、商業(yè)化運作、項目資本金足額到位、項目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的項目，各銀行業(yè)金融機構(gòu)應按照信貸風險管理的有關(guān)要求，直接發(fā)放貸款給予支持；對于融資平臺公司公共租賃住房貸款償付能力不足的，由本級政府統(tǒng)籌安排還款；在同一個城市只能有一家融資平臺公司承貸公共租賃住房貸款；公租房項目貸款利率按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，利率下浮時其下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年；項目建成后，貸款一年兩次還本，利隨本清。
從目前銀行保障型住房貸款情況來看，央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機構(gòu)對人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增2098億元，其中，保障性住房開發(fā)貸款累計新增908億元，比年初增長54.8%。就建行而言，盡管建行上半年保障性住房項目開發(fā)貸款余額為188.19億元，較上年末增加74.93億元，但從建行上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額達4546.07億元來看，保障房貸款的占比量非常小。
“銀行會對保障房貸款成本、收益和風險上認真審查。從利潤角度講，由于保障性住房利率沒有上浮空間，因此收益遠不及商品房貸款。”中國社科院金融研究所一位研究員對《經(jīng)濟參考報》記者表示，其實，銀行對保障性住房的信貸投放，主要還是取決于與當?shù)卣拖嚓P(guān)部門的營銷結(jié)果，尤其是政府層面的配套資金、土地、手續(xù)、權(quán)益等操作層面的完備程度。
警惕
借保障房融資挪為他用
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，國務院常務會議透露出的政策信號對加快保障房建設(shè)是一個利好的消息，中央必須向地方政府提供融資渠道的支持，地方才有可能有積極性、有能力去完成中央的規(guī)劃，長遠來講，才有可能解決房地產(chǎn)市場面臨的問題。
但他同時提出，要警惕融來的錢并不投向保障房建設(shè)，減緩保障房建設(shè)進程。有專家近日向《經(jīng)濟參考報》記者透露，個別地方正欲以興建保障房為名打造新的融資平臺，以期在管控趨嚴的背景下順利舉債。
的確，相當一部分地方融資平臺資金鏈已高度緊繃。無論是云南公路開發(fā)投資有限公司還是上海申虹投資發(fā)展有限公司，都是由于短期資金鏈出現(xiàn)問題導致債務展期出現(xiàn)困難。眼下，一部分地方政府將保障房建設(shè)當作救命稻草，希望保障房融資平臺成為高速公路、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資工具。
有專家表示，從長期來看，還應警惕此輪保障房融資平臺建設(shè)所隱含地方政府性債務高企的風險。根據(jù)審計署年中發(fā)布的審計公告，本輪地方債務積累過程中，通過設(shè)立融資平臺公司進行債務融資顯得比較突出。全國省、市、縣三級政府共設(shè)立融資平臺公司6576家，這些融資平臺公司積累下來的政府性債務余額達49710.68億元，占地方政府性債務余額的46.38%。
國家行政學院經(jīng)濟學教研部教授時紅秀此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時便提出，如果說以前，地方債務經(jīng)常與推動地方經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)，后來地方債務與應對國際金融危機有關(guān)，那么在今后幾年中，地方債務很可能與保障房或民生工程建設(shè)有關(guān)，對此不可不察。
在劉明康看來，隨著多部委對融資平臺貸款清理工作的鋪開，目前已經(jīng)有1/3左右平臺貸恢復到常態(tài)，并且按正常商業(yè)貸款可以運行，還有2/3當中也有不少好項目，風險是可控的。有一些業(yè)內(nèi)分析師測算，上半年來看，各金融機構(gòu)實現(xiàn)全覆蓋和基本覆蓋的融資平臺貸款平均為80%。就銀行業(yè)中期報告來看，上市銀行平均撥備覆蓋率為296%，較年初提高44%，并且在融資平臺貸款上也大幅提高了撥備力度。
但盡管如此，市場依然擔憂商業(yè)銀行因地方融資平臺還款期將至而集中爆發(fā)風險。東方資產(chǎn)管理公司在一份調(diào)查報告中指出，多數(shù)銀行、資產(chǎn)公司、中介機構(gòu)及投資者對于地方融資平臺不良貸款率的預測均值為15%，保守估計，如果地方融資平臺貸款規(guī)模為8萬億元，那么不良貸款規(guī)模均值將為12216億元。
招商證券投資銀行業(yè)務董事總經(jīng)理溫天納認為，“假設(shè)地方融資平臺貸款真的大規(guī)模違約，如果中央政府、地方政府和銀行三方博弈的結(jié)果，是讓各方都承擔1/3的損失，則銀行有約6600多億損失要承擔，平均分攤到未來5年，則每年約核銷1300億元。”
有業(yè)內(nèi)分析人士認為，這一輪保障房建設(shè)開的“口子”可能會造成更多的政府融資平臺壞賬，而最終解決辦法是由中央財政統(tǒng)一買單，甚至可能一次性剝離這部分不良資產(chǎn)。
