目前，境外熱錢流入我國房地產市場的狀況已經引起有關部門注意。中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示，對外資和熱錢的監管將是未來資金監管可能需要加強的一個方面。顯然，外資這一渠道也將漸漸收窄。

　　在傳統融資渠道收縮的情況下，中小開發商近年來轉向房地產信托融資。盡管融資成本較高，但依然十分火爆。據相關統計，今年上半年，房地產信托規模達1541 億元，同比增長119%。

　　房地產信托也受到監管部門的關注。5月，銀監會對房地產信托業務規模較大的信托公司進行了“窗口指導”；6月底，銀監會要求信托公司凡涉及房地產的相關業務都需逐筆報批。這意味著房地產企業能抓住的最后一根稻草——房地產信托也有收緊趨勢。

　　上半年支撐房地產企業銷售業績的主力——二、三線城市，也面臨著限購政策的壓力。7月12日召開的國務院常務會議提出，“房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施”。據了解，新一輪限購名單正在擬定中。張大偉認為，這將直接導致下半年的房地產銷售面積出現明顯下調，加劇房企回籠資金難的狀況。

　　如何應對挑戰　　

　　降價促銷求生存，新融資渠道待開辟　　

　　房地產企業將越來越差錢，幾乎是確定的。在這樣的情況下，如何找到錢，如何先保生存后求發展，將成為房地產企業面臨的大挑戰。

　　唯一可控的是企業自身的行為，降價促銷無疑是加速資金回籠的最好手段。今年上半年取得較好銷售業績的企業，大多采取合理定價、快速周轉戰略。3月份以來，中海集團先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質性的降價促銷，平均銷售價格較預期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見影的成效：今年上半年中海共實現銷售收入約444億元，較去年同期增長80%，相當于去年全年銷售收入的75%。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，目前，大部分庫存壓力向中小房企傾斜，隨著新項目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續增大。中小房企未來“降價放量”以加速資金回流的愿望更為強烈。

　　劉元春則認為，就目前來看，宏觀調控對一線城市房地產開發商的營銷行為已經產生了比較明顯的影響。“但整個房地產行業出現資金危機、營銷策略因此而全面調整的時間還沒有完全到來。”

　　從更長遠的角度看，開辟新的融資渠道對房地產企業更為重要。萬科集團董秘譚華杰表示，導致房地產企業資金趨緊的根源是房地產行業缺乏與市場景氣無關的長期融資渠道。中國開發商的資金來源中，45%是銷售回款，20%是銀行貸款，剩下35%左右是在滾動使用的自有資金——65%的非自有資金的部分都和市場景氣狀況高度正相關。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，房地產金融創新的目的不是支撐高房價。房地產行業的金融創新是大勢所趨，更多資金進入可以增加住房供給，減少泡沫，如果繼續過去那種開發商和炒房客都依賴于銀行貸款的間接融資，供需雙方都利用杠桿放大了投資能力。

　　目前，一部分房企已經開始嘗試一些新的融資模式，比如：與地方政府和民間資本合作，成立房地產基金；母公司為子公司項目提供擔保獲得銀行和企業貸款；品牌開發商之間加強合作，共享融資平臺；收購海外上市公司股權，擴展海外融資平臺等。

　　張大偉指出，在上述幾種融資模式中，雖然除母公司為子公司項目提供擔保獲得銀行和企業貸款這種方式外，其它融資模式并不能在短期內緩解房企的籌資壓力，但該類嘗試會減少開發商對傳統渠道的依賴性，長期來看有利于整個房地產行業資金來源多元化。 (王煒 王治尹)