山西太原小店區一“爛尾樓”交房四年后要求補差價
2022-11-30 點擊：次
居者有其屋。購房本應該是一件好事，然而，山西省一農民劉某某（化名）的購房遭遇就像是一場噩夢。2014年，他在太原市小店區西溫莊鄉西賈村“天擎•書林院”買了一套房，經歷了延期交房、業主自救等過程后，2018年終交房。但延期賠償沒有等到，劉某某卻被告知要補差價，未按規定時間交錢，門鎖被換，有家不能回。
延期三年多收到遲來的商品房
47歲的劉某某多年在太原市靠裝修鋪地板為業，為改善居住環境，讓孩子享受更好的教育，2014年10月19日，他花費16.8萬元首付50%房款在天擎•書林院房地產項目中認購了一套二居室商品房。
劉某某與天擎•書林院開發商——山西天擎房地產開發有限公司簽署的購房合同顯示，房屋位于太原市汾東教育城，建筑面積為87.30平方米，房屋單價為每平方3828元，總房款為33萬余元，合同顯示交房日期為2014年12月31日。
合同簽署后，由于項目“五證”不全，開發商資金鏈斷裂，工地長期停工，未能如期交房，和劉某某一樣購房的業主們多次維權。2016年1月5日，山西天擎房地產開發有限公司、建筑方——南通市常青建筑安裝有限公司、西溫莊鄉人民政府三方建立共管賬戶，動員業主進行自救。2016年3月9日，業主籌資3萬元繳于三方共管賬戶。由鄉政府監督，建筑方利用業主自救資金繼續修建，達到合同要求的交房條件。
“天擎•書林院項目1號樓于2017年3月1日已具備交房條件，請您提前準備好相關購房憑證來公司項目部辦理交房手續。”2018年4月19日，劉某某拿著開發商出具的《交房通知書》收房。此時，該房屋還未接入市政水、電、暖，使用的是西賈村臨時水電，他無奈收房。
劉某某說，在收房當天，他向開發商補繳了11余萬元的房款，共繳納總房款的95%，經與開發商商議，剩余5%房款等水、電、氣、暖設施齊全后繳納。劉某某補充道，還向開發商繳納了房屋面積6.3平方米差額部分的23887元，以及采暖入網費、天然氣初裝費、房屋維修基金、樓宇對講入戶費、測量費、物業管理費等，合計16.8萬元。
“雖然拿到了房子，由于經濟困難一直沒有裝修。”劉某某說，直到現在他們一家五口還在外邊租房子，房租一年12000元，搬新家是他最奢望的事情。
沒等來賠償反被要求補差價
劉某某的房屋實際交房時已延期了三年四個月。根據合同約定，出賣人逾期交房，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。以每天67元計算，每月賠償金大約2000元，應該賠償8萬元。
然而，這筆賠償金還沒有到手，卻等來了要求補繳房款差價的通知。
據了解，因2021年山西天擎房地產開發有限公司無法如期交房，無力完善小區其他配套工程，大量房子存在一房多賣，糾紛不斷。為積極穩妥扎實有效開展書林院小區房屋善后處置工作，維護群眾合法權益，根據區書林院小區房屋建筑物新房專項處置工作領導組相關會議精神，由西溫莊鄉牽頭組織成立書林院小區房屋善后處置專項工作組，于2022年8月3日出臺《書林院小區房屋善后處置專項工作方案》。
劉某某說，這個工作方案事關1、2、3號樓全體業主，不分面積大小樓層高低，處置房屋單價統一按照4380元/平米執行，原合同單價低于處置房屋單價者，除需繳清原合同尾款外，還需按處置房屋單價和實測建筑面積補交購房差價款。
依據《方案》的規定，劉某某認為，他購買的1號樓已經交房四年，與還未交房的2號樓、3號樓不一樣，如果補繳也是繳剩余5%的總房款。但《方案》明確規定，如果不補繳差價，房子由西溫莊鄉政府臨時管控。“9月28日，我到房子拿東西時發現，門鎖被換。后來才知道，1號樓300多戶業主除裝修入住的100多戶外，其他業主門鎖也被換掉了，取得西溫莊鄉政府書林院小區房屋善后處置小組工作人員同意后才給開鎖，而且有五六名保安寸步不離，真是有家不能回。”
開發商不履行購房合同 卻讓業主“埋單”
“四年前，在小區交房的時候已經交齊了所有款項，小區也達到了交房條件，一再違反購房合同，要求補繳房款差價，表示不理解。這是開發商的責任，與業主個人無關，不應該由業主‘埋單’。”劉某某說出了1號樓業主們的心聲。
對此，《書林院小區房屋善后處置專項工作方案》向業主們介紹了處置單價計算的構成說明。方案稱，由于歷史遺留原因和開發商違法被羈押等原因，書林院小區部分主體及配套工程遲遲未完善，一直不能交付。小店區委區政府高度重視，成立書林院小區問題專項工作領導組，協調各施工方繼續墊資完善剩余工程及配套設施建設。目前，小區各項建設工程已基本完工，并具備初步交房條件，需對小區房屋建設成本進行重新核算確定房屋處置單價。
處置房屋單價核算的主要構成部分，在該方案中顯示以下幾個方面：已完工未支付的工程款項；未完工后期再完善產生的材料及工人價格增長費用；開發商原設計方案中不能完全滿足全體住戶基本生活所需要的水、電、氣等配套設施的設計變更，升級改造費用；為保障居民人身安全和日常生活需新增的消防、供暖等設施的設計施工費用等；施工完善過程中產生的建立、審計、法務等其他必須費用。
今年11月23日，針對方案中提到的“天擎•書林院”項目房屋的相關問題，太原市小店區西溫莊鄉人民政府辦公室回復稱“領導在基層防疫聯系不上”。
劉某某算了一筆賬，若如方案要求的那樣，他的房子還需要補差價51634元，僅1號樓業主就要補繳2000萬元左右，再加上2、3號樓是一筆不小的數目。
律師：項目存在三個違法或違約
“天擎•書林院項目存在三個違法或違約，即‘五證’不全、延期交房、所交房屋有瑕疵，這些開發商都要承擔賠償責任。”北京市郭旭律師事務所主任郭旭說，開發商在交房的時候，應該是產權完整、基礎設施完備，而‘天擎•書林院’交的是一個基礎設施不完備的樓，所以一切責任應該由開發商承擔。
根據《中華人民共和國民法典》第五百七十七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第五百八十三條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
“天擎•書林院業主自救資金三萬元屬于修理房屋瑕疵義務，當初就應該由開發商承擔，并且不計入違約責任和賠償責任。”郭旭認為，業主按照購房合同的金額支付房款，至于房屋在建設中出現了新的開發成本，那屬于開發商自己的責任，怎么能轉嫁到購房者身上讓業主承擔差價呢？這是明顯的違背最基礎的買賣合同義務。
郭旭表示，保交樓是開發商應承擔的責任。關于差價問題，因為開發商在建設過程中沒有預計到的成本，應該屬于開發商自己承擔。如果是由于政府介入，導致某些成本的增加，這些成本的最終承擔也應該由開發商承擔，不應該由購房者承擔。因為破產的是開發商，而不是業主。如果說1號樓業主在原來購房合同基礎上，沒有再簽定新的協議，也就意味著沒有增加新的義務，住進去的或沒住進去購房者有權拒絕補差價。
針對劉某某等業主房屋被換鎖一事，郭旭認為，這是一種違法行為，但絕不能用違法的方式對抗違法。根據最高人民法院一些指導性或參考性案例，都將換鎖、堵鎖眼、貼封條等行為列為違法手段，業主們可以通過法律途徑訴訟解決。
對此，《中國質量萬里行》將繼續關注。
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