潛規則·合同篇

“合同陷阱”防不勝防

代收稅費屢禁不止

“強制要求我們將契稅和公共維修基金交給開發商，這不是霸王條款嗎？”兩年前，王先生購買了來廣營某樓盤的一套房子，開發商要求所有的貸款購房人必須交3%的契稅。而根據北京市有關規定，禁止開發商強制代收代繳契稅。此外，相對于不少樓盤代收稅費后約一年的時間辦理完房產證，王先生說，若開發商大產權被抵押出去，給買房人辦理小產權則要1200天以后。

據法律界人士介紹，在通常情況下，購房合同中約定開發商代收代繳稅費，是基于集體辦理房產證的便利，但這屬于雙方自愿行為，不能“強制”。而另據業內人士介紹，開發商利用收繳稅費的時間差，可以把有關款項作為“無息貸款”。

精裝房條款最頭疼

秦兵房產維權律師團律師張朝輝介紹，現在還有買房人遇到的一種霸王條款是涉及收房的規定：除主體結構問題、空氣質量不合格外買房人不得拒絕收房。張朝輝解釋，這是一種排除買房人權利的約定，屬于霸王條款。

可以對比的是，一些開發商和購房人關于收房條款的約定，采用的是一種類似遇到主體結構“等”質量問題，買房人可以拒絕收房。這樣留給買房人的權利主張空間就大了，更能保證買房人的權利。

購房人劉小姐表示，買房簽合同，很少有人會帶像律師之類的專業人士去，很多地方看不出奧妙；合同一般一式多份，“售樓員催著你一頁一頁簽字蓋章，哪里有時間去看？再說，想改條款也不讓。售樓員往往說所有買家都簽一樣的合同，一條也不能改。”此外，雖然說購房合同是自愿簽訂，但買房人處于弱勢，特別像前兩年排著隊買房，“你不簽立馬走人換別人”。

而類似精裝修合同中對于品牌的規定，也讓劉小姐等買房人頭疼。“名牌的同級品牌不好認定，就是同一個名牌下面還有高低檔次之分”，好多時候，買房人一看沒有特別大的問題，“也就認了”。

【業界支招】

把關注點寫進合同

多位業界人士表示，買房人在簽約中的話語權離不開市場環境。在現在樓市正轉向買方市場時，買房人應細看合同，注意關鍵內容的措辭，最好能有法律界人士隨行。為避免買房人常遇到的開發商承諾不兌現的問題，買房人應努力爭取將自己關注的內容寫進合同補充條款，明確約定。對于合同中明顯與國家規定不符的情況，可以向有關部門反映。

潛規則·收房篇

業主鬧心精裝修房不“精”

當大量的購房人因為不符合購房資格不能買房而糾結的時候，楊先生正在為花大價錢買了房卻因為精裝修質量嚴重不達標無法入住而郁悶，此時距離收房時間已經過了10個月。

收房業主稱“滿目瘡痍”

楊先生買的是位于海淀區玉泉路和金溝河路交會處的恒盛歐洲公館。公開資料顯示，該項目為精裝修，均價為37000元/平米，目前已售罄。據悉，該項目在銷售期曾是北京西部的高檔明星樓盤。

“買房時開發商承諾精裝修的標準達到5000元/平米。我也沒抱這么高的期望，只是提出按照開發商展示的樣板間標準裝好就行。”楊先生告訴記者，自己是做建筑相關行業的，對于這種精裝修標價多少了解一些，也知道其中有貓膩，“但同時又覺得恒盛是一家上市企業，應該不會差到哪兒去”。

據楊先生回憶，在收房時，首先遭遇了開發商事先設置好的驗收流程：驗房之前須繳清各項稅費，但當繳費之后進入房間一看卻發現，被稱為精裝修交房的屋內，大部分的精裝修工程尚未完工，基礎的水電設施還未接通，根本無法入住。而完成的部分也是滿目瘡痍，內墻面裂縫脫落、壁紙開膠、大理石地面存在嚴重色差和裂縫、木飾踢腳線發霉變黑隨處可見……更嚴重的是在屋內待一會兒，眼睛就會流淚。

檢測不合格也難獲整改

由于多戶業主都遇到同樣的問題，楊先生和鄰居們聯合聘請了專業的驗房機構及空氣檢測機構對房屋進行了檢測。其結果令人大吃一驚：每家的室內不合格之處達上百項之多，甲醛、二甲苯、TVOC等多項空氣質量指標均達不到國家標準。“本以為向開發商提出問題后會得到妥善解決，但在將近一年的時間里，小區業主找遍了建委、規委等部門，但是開發商依舊未做出實際整改。”

“我早已經訂好了家具，可是根本沒辦法入住，家具廠家已經催了好多次，再拖下去就要收保管費用。”楊先生無奈地告訴記者，因為屋內的問題沒有解決，影響正常生活，目前小區的入住率并不高。而小區一期共售出240套房屋，現已經有70戶業主先后投訴、提起訴訟等。

【業界支招】

找專業機構驗房

億達律師事務所合伙人、主任律師李亞飛表示，目前，精裝修房屋驗收標準并沒有明確的相關規定，只能按照合同或者協議中約定的條款執行。因此業主在收房時最好能夠聯系專業的質量檢測和環境檢測機構共同參與整個驗收過程，如果出現問題可作為后期維權的證據。開發商應當嚴守環保國標底線，如果存在室內空氣質量、裝修標準未能履約等情況，業主有權利對開發商提起訴訟。

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