房?jī)r(jià)一直是李鴻軍、楊帆小兩口買房最為關(guān)心的話題。不過(guò)近幾天，房?jī)r(jià)問(wèn)題更是達(dá)到空前的高潮。一方面聲音是北京房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，另一方面則是政府將會(huì)出臺(tái)政策抑制房?jī)r(jià)上漲。對(duì)于毫無(wú)買房經(jīng)驗(yàn)的小兩口來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是漲還是降更是滿頭霧水。
購(gòu)房者掉進(jìn)了房?jī)r(jià)迷魂陣
其實(shí)，從去年以來(lái)關(guān)于房?jī)r(jià)漲勢(shì)過(guò)快的警示不斷被政府提及。政府高層甚至明確提出要“重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。并進(jìn)一步解釋，目前不少地方房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，要警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。政府高層做出如此明確的判斷，并且發(fā)出強(qiáng)烈的降溫信號(hào)。緊接而來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也接踵爾來(lái)。
另一方面，在北京城地產(chǎn)大佬也針對(duì)房?jī)r(jià)不斷展開(kāi)口水戰(zhàn)。更有甚者，干脆來(lái)個(gè)100萬(wàn)大獎(jiǎng)?wù)鞣績(jī)r(jià)。本月15日，北京以科技住宅亮相的The House就稱要花100萬(wàn)元巨資征集房子售價(jià)。據(jù)該項(xiàng)目項(xiàng)目投資商———新基礎(chǔ)投資有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克說(shuō)，本次征售價(jià)分三個(gè)部分：購(gòu)房者及網(wǎng)友等社會(huì)制定的價(jià)格占40%，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)意見(jiàn)占30%，一些專業(yè)機(jī)構(gòu)專家的意見(jiàn)占30%，最后綜合得出項(xiàng)目的銷售價(jià)格。屆時(shí)將從中把最接近的價(jià)格拿出來(lái)，抽獎(jiǎng)產(chǎn)生10個(gè)幸運(yùn)獎(jiǎng)項(xiàng)，獎(jiǎng)品是可轉(zhuǎn)讓的10萬(wàn)元或5萬(wàn)元不等的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
房?jī)r(jià)要漲占主流聲音
今年以來(lái)，政府一直都沒(méi)有放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，可房?jī)r(jià)卻事與愿違，一路飆升。人們開(kāi)始懷疑到底是宏觀調(diào)控失效，還是開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)？房產(chǎn)定價(jià)，究竟誰(shuí)說(shuō)了算？
這樣一來(lái)，需要買房的小兩口又開(kāi)始暈了，房?jī)r(jià)到底會(huì)怎樣呢？北京房?jī)r(jià)也由此變得撲朔迷離。本報(bào)上期報(bào)道過(guò)的小兩口李鴻軍、楊帆對(duì)目前的買房計(jì)劃就有些猶豫不決。李鴻軍專程來(lái)找記者讓幫他分析一下“房?jī)r(jià)到底會(huì)漲還是會(huì)降？現(xiàn)在買房合不合算？”“我現(xiàn)在就像進(jìn)了迷魂陣似的，根本就不知道該怎么辦？”
確實(shí)，李鴻軍遭遇的問(wèn)題是很多購(gòu)房者同樣需要了解的問(wèn)題。從目前業(yè)內(nèi)的聲音來(lái)看，認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲的占據(jù)了主流。
張衛(wèi)克也對(duì)記者這樣說(shuō)：“目前國(guó)內(nèi)通貨膨脹的壓力，因此房?jī)r(jià)上漲很正常。
張衛(wèi)克表示，“今年房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)這種穩(wěn)中有升的局面。與別人觀點(diǎn)不一樣的是，這個(gè)上漲不是由地價(jià)、建材成本提高決定的，而是由市場(chǎng)需求來(lái)決定的。”張衛(wèi)克這樣認(rèn)為，由市場(chǎng)來(lái)決定。無(wú)論是政府的宏觀調(diào)控還是開(kāi)發(fā)商的定價(jià)模式，一切最終都是由市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)的，房?jī)r(jià)還是由市場(chǎng)說(shuō)了算。
定價(jià)要考慮市場(chǎng)因素
在近期召開(kāi)的“房?jī)r(jià)大揭秘——房地產(chǎn)定價(jià)模型研討會(huì)”上，張衛(wèi)克總經(jīng)理在發(fā)言中指出，無(wú)論是現(xiàn)在普遍運(yùn)用的成本利潤(rùn)定價(jià)法，還是市場(chǎng)比較定價(jià)法，都還有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印。在北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨國(guó)際化的這么一個(gè)開(kāi)放的時(shí)代，地產(chǎn)定價(jià)應(yīng)該更多的考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展?jié)摿Φ挠绊憽Ｒ蚨陂_(kāi)發(fā)產(chǎn)品的過(guò)程中，應(yīng)該盡量的提升產(chǎn)品的質(zhì)量，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使產(chǎn)品在市場(chǎng)這個(gè)更為開(kāi)放的環(huán)境中得到公平、公開(kāi)的定價(jià)。于是，在潛心打造2年的The House國(guó)際花園推出之際，他選擇了“百萬(wàn)大獎(jiǎng)?wù)髡?rdquo;，將The House國(guó)際花園的定價(jià)交由大眾來(lái)決定。
每個(gè)產(chǎn)品都有自己的特性，有著自己的定價(jià)方式。因?yàn)門he House國(guó)際花園在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的差異化和顛覆性，“我們無(wú)法按傳統(tǒng)模式定價(jià)，本著將價(jià)格還原市場(chǎng)的原則，將價(jià)格交由專家和需求者們?nèi)椭贫ā?rdquo; The House國(guó)際花園的開(kāi)發(fā)商∑紅炫制造的總經(jīng)理付群如是說(shuō)。有著216個(gè)價(jià)值點(diǎn)，18項(xiàng)最前沿技術(shù)系統(tǒng)、122項(xiàng)技術(shù)應(yīng)用的The House國(guó)際花園是由139個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)、80多位專家耗費(fèi)2年的時(shí)間推出的低能耗、高舒適度產(chǎn)品。雖然因此而增添了開(kāi)發(fā)成本，然而顛覆性的產(chǎn)品是否能夠被市場(chǎng)所接受卻是一個(gè)未知數(shù)。因此，市場(chǎng)定價(jià)顯然是The House國(guó)際花園最明智的選擇。
調(diào)整始于政策年
說(shuō)到政策調(diào)整，今年、去年對(duì)于房地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)號(hào)稱“政策年”。也是房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化以后出臺(tái)政策最多的兩年。先是靠關(guān)系拿地的大門被關(guān)上，緊接著人民幣加息也給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了壓力。這一系列政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了空前壓力。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面大量的資金都用于購(gòu)買土地，再加上此前金融政策的限制，資金不足已經(jīng)成為眾多地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急；另一方面，人民幣加息也給北京樓市帶來(lái)了巨大壓力。許多持幣待購(gòu)者已經(jīng)把錢穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)存在銀行里吃利息，這樣也分流了很大一部分購(gòu)房者。
不過(guò)正因?yàn)楣⿷?yīng)量減少，北京樓盤(pán)出現(xiàn)了空前的熱銷局面。而出于對(duì)未來(lái)住房貸款政策的擔(dān)憂，以及擔(dān)心土地供應(yīng)收緊而引起房?jī)r(jià)上漲，即便是這些房子離譜地漲價(jià)，還是照樣有買房人“搶購(gòu)”。
政策調(diào)整也得由市場(chǎng)決定
有業(yè)內(nèi)專家表示，這些政策出臺(tái)，并不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，是讓市場(chǎng)平穩(wěn)而有規(guī)律地能持續(xù)發(fā)展。因此最終決定房?jī)r(jià)的還是市場(chǎng)供求關(guān)系。即便是新的政策出臺(tái)也得遵循這種市場(chǎng)規(guī)律。
因此，從目前的北京樓市來(lái)看，今后，北京樓市在通過(guò)兩年年的調(diào)整后，供應(yīng)量會(huì)明顯增加。再加上一些超級(jí)大盤(pán)低價(jià)入市的策略，也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用。但土地成本增加，以及整體供應(yīng)量相對(duì)前幾年減少，北京房?jī)r(jià)還是會(huì)出現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的局面。