中廣網北京6月26日消息 據經濟之聲《天天315》報道，最近，我們接到江蘇省連云港市聽眾翁女士的投訴，說今年4月她在自家小區門口看到開發商貼出海報，出售地下車庫車位，每個車位4萬3千元，同時翁女士也收到開發商發來的相同內容的短信。翁女士覺得很劃算，便到售樓處去買。但是在簽購買協議時，協議卻變了。

　　消費者：開發商出售地下車位 協議卻是租賃合同

　　翁女士：2012年4月，我看到我們瀚海國際大門口寫了廣告說地下車位優惠出售，然后我就去買了，到了售樓后處一個小姐拿來一個租賃協議。

　　我說，明明是賣車位，怎么是租賃協議？她說，人防工程不許賣，只能租，一下付43000塊錢，合同上說租賃期20年，20年以后無償使用，最終年限跟房子年齡相同。房子70年，我想43000塊錢用70年也不錯，我就買了，錢也付了。付錢以后，我們小區一些人告訴我，說買這個上當了，人防車位不許賣，是違法的。

　　聽到這樣的消息，翁女士不禁覺得有些忐忑不安，于是她便去找開發商，要求退款。

　　翁女士：找他們，他們不給退錢。合同就是一個租賃協議。他們發了很多短信給業主，是地下車位優惠出售，協議書上就寫租賃。我說，合同法有規定，租賃20年以后無效，怎么樣保證20年后使用？他說，你就用啊，這不是有我的蓋章嗎，誰跟你搶啊？你用就是了，也沒人找你要，要不你就去告。他們售后四個人都說去告吧。我只是想合法、有效，不能43000塊錢花了也沒有效果。

　　人防辦：違反規定

　　人防工程，也許有些人并不熟悉。它是根據《人民防空法》的要求建設的人民防空地下室，用于戰時或重大災難的時候居民躲避的地下場所。最近這些年開發的樓盤幾乎都有地下室，而在這些地下室中，很多就屬于人防工程。

　　那么，人防工程能不能被開發商用來當作車庫出售或者出租呢？翁女士樓下的地下人防工程被開發商當作車位出租到底違法不違法呢？帶著這些問題，記者聯系到了連云港市人民防空辦公室，人防辦工程監查處沈處長的回答非常明確。

　　沈處長：這個小區沒有完全建成，但是人防工程已經建設起來了。按照我省里有關法律法規，人防工程不允許買賣、贈人、租賃，而且必須要經過人防主管部門同意。到目前為止，他們沒有經過人防主管部門批準，可能擅自變相出售人防工程。目前我們正在聯系他，他們遲遲沒來人，有兩個業主反映情況，我跟售樓處聯系，但是找不著人。

　　記者：至少瀚海國際開發商這種做法是錯誤的？

　　沈處長：對，違反規定。

　　針對開發商把人防工程當作車位出租或變相賣給業主的做法，連云港市人民防空辦公室工程監查處的沈處長提醒廣大業主不要上當。

　　沈處長：目前他們5個業主買這個車位，一旦有法律糾紛，他們的權益不一定得到保障。第二，開發商沒經過批準，賣了，把錢拐跑了，損害最大的是業主，但是很多業主不清楚，老百姓不一定都知道，有的看到別人買了車位，怕自己買不到還在搶，不但沒有配合我們工作，而且變相的支持了開發商。大家不要上當受騙。

　　物價局：若可租賃 每月每車位最高90元

　　從連云港市人民防空辦公室沈處長這里我們了解到，瀚海小區出租地下人防車位并沒有經過人防辦的批準。那么，即使經過人防辦的批準，它的價格又該怎么制定呢？一次性4萬3千的租金有沒有依據呢？記者又把電話打到了連云港市物價局。物價局服務價格處的王處長經過查詢后答復了我們。

　　王處長：我們正在查地下車位、地上車位，地上每個車位每月80塊錢，地下每個車位每月90塊錢。

　　記者：一次性43000塊錢租給業主，租期20年，這樣可以嗎？

　　王處長：人防工程是國家的，不可以賣。租是人防局有相關法律法規，我們只是針對停車位的租金價格，如果人防工程物業出租，也可以參照這個標準，人防當車位出租，執行標準也只能是90塊，不能高于90塊。

　　記者：單獨小區停車位有沒有長期租賃價格？

　　王處長：沒有。

　　記者：他定的43000，在您這查不到任何備案，沒有經過任何批準？

　　王處長：我們這里沒有。

　　開發商：租賃手續正在辦理

　　前面我們介紹了，江蘇省連云港市“瀚海國際香緹花園”小區開發商推銷地下車位，但是業主在簽購買協議時，發現協議卻是“車位租賃協議”，因為地下室屬于人防工程。而我們從連云港市主管部門了解到，這個小區開發商的做法是違法的，而開發商定的價格也沒有依據。那么，這對這一結果，開發商又是怎么回應的呢？

　　開發商：我更正一點，人防車位不能出售，但是我們跟她簽的是租賃合同，可以作為停車位租售用這個車位。

　　記者：怎么租？是不是得需要經過有關部門的允許和同意？我們已經先跟當地人防辦聯系過了，說你們沒有經過允許。

　　開發商：人防2009年驗收過了。

　　記者：人防可能驗收過了，但是人防設施能不能作為車位租出去，這沒有經過允許。

　　開發商：這個手續正在辦理。

　　記者：等于手續沒辦下來就先租出去了？

　　開發商：對，正在辦手續。

　　記者：消費者有一種不安全感，所以她要求退。

　　開發商：不可能，這個人找過我幾次了，沒有正當理由肯定退不成。

　　記者：這個理由不夠正當嗎？

　　開發商：投資人防，開發商實質上是在虧本，不像房屋，人進來可以正常銷售，這個正常銷售不起來，開發商只能從租金上面補貼一點，手續問題我們肯定盡快辦理。

　　記者：即使辦下來，允許租，但是物價局核準的就只有一個，90塊錢地下車位，90塊錢就封頂了，不能超過這個標準。所以43000在物價局還是通不過，即使人防通過了，物價局還通不過。

　　開發商：我跟業主協商吧。

　　那么，為什么人防工程被開發商出租或出售的現象不斷呢？購買人防車位有哪些風險？ 北京岳成律師事務所律師宋俊艷、經濟之聲特約評論員包華對此作出評論。

　　宋俊艷：開發商的這種行為屬于虛假宣傳，如果開發商之前聲稱的是出售，到了簽合同的時候簽的是買賣合同的話，那這就是一種欺詐；如果之前是出售，但簽合同的時候簽的是出租，那只能說他前期是屬于虛假宣傳。

　　人防工程占用的土地沒有交土地出讓金，因此不可能有土地使用權證。辦理產權的前提是必須得有土地使用權證，各種建設手續、規劃手續都齊全才可以辦理。如果是人防工程，肯定是辦不了產權證的。

　　包華：在法律上認定一般情況下合同違反法律行政法規，會強制性要求認定為合同無效。但如果認定雙當事人所依據的一些客觀情況本身不真實，或者說因一方虛假宣傳導致另一方的誤解，它可能不是無效，有可能會被撤銷。但這兩者效果對消費者來說其實是一樣的，因為這個合同也就不再履行了，該退的費還是要退的。

　　人防工程目前常識認為，這個歸國家所有，在這種情況之下沒有產權辦理的途徑。如果去使用人防車位是可以的，但是這里面只有使用權，沒有所有權的概念，所以肯定辦不了產權證。如果這個人防車位本身是正常租賃使用的，而出租方本身也取得了人防辦理的許可證的話，整個手續是合法的。但是本期案例中既沒有產權，同時又沒有辦理人防辦出具的人防許可，因此出租也是存在問題的，所以本期案例中的消費者權益確實很難得到保障。