中廣網(wǎng)北京6月26日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，最近，我們接到江蘇省連云港市聽眾翁女士的投訴，說今年4月她在自家小區(qū)門口看到開發(fā)商貼出海報，出售地下車庫車位，每個車位4萬3千元，同時翁女士也收到開發(fā)商發(fā)來的相同內(nèi)容的短信。翁女士覺得很劃算，便到售樓處去買。但是在簽購買協(xié)議時，協(xié)議卻變了。
消費者：開發(fā)商出售地下車位 協(xié)議卻是租賃合同
翁女士：2012年4月，我看到我們瀚海國際大門口寫了廣告說地下車位優(yōu)惠出售，然后我就去買了，到了售樓后處一個小姐拿來一個租賃協(xié)議。
我說，明明是賣車位，怎么是租賃協(xié)議？她說，人防工程不許賣，只能租，一下付43000塊錢，合同上說租賃期20年，20年以后無償使用，最終年限跟房子年齡相同。房子70年，我想43000塊錢用70年也不錯，我就買了，錢也付了。付錢以后，我們小區(qū)一些人告訴我，說買這個上當了，人防車位不許賣，是違法的。
聽到這樣的消息，翁女士不禁覺得有些忐忑不安，于是她便去找開發(fā)商，要求退款。
翁女士：找他們，他們不給退錢。合同就是一個租賃協(xié)議。他們發(fā)了很多短信給業(yè)主，是地下車位優(yōu)惠出售，協(xié)議書上就寫租賃。我說，合同法有規(guī)定，租賃20年以后無效，怎么樣保證20年后使用？他說，你就用啊，這不是有我的蓋章嗎，誰跟你搶啊？你用就是了，也沒人找你要，要不你就去告。他們售后四個人都說去告吧。我只是想合法、有效，不能43000塊錢花了也沒有效果。
人防辦：違反規(guī)定
人防工程，也許有些人并不熟悉。它是根據(jù)《人民防空法》的要求建設(shè)的人民防空地下室，用于戰(zhàn)時或重大災(zāi)難的時候居民躲避的地下場所。最近這些年開發(fā)的樓盤幾乎都有地下室，而在這些地下室中，很多就屬于人防工程。
那么，人防工程能不能被開發(fā)商用來當作車庫出售或者出租呢？翁女士樓下的地下人防工程被開發(fā)商當作車位出租到底違法不違法呢？帶著這些問題，記者聯(lián)系到了連云港市人民防空辦公室，人防辦工程監(jiān)查處沈處長的回答非常明確。
沈處長：這個小區(qū)沒有完全建成，但是人防工程已經(jīng)建設(shè)起來了。按照我省里有關(guān)法律法規(guī)，人防工程不允許買賣、贈人、租賃，而且必須要經(jīng)過人防主管部門同意。到目前為止，他們沒有經(jīng)過人防主管部門批準，可能擅自變相出售人防工程。目前我們正在聯(lián)系他，他們遲遲沒來人，有兩個業(yè)主反映情況，我跟售樓處聯(lián)系，但是找不著人。
記者：至少瀚海國際開發(fā)商這種做法是錯誤的？
沈處長：對，違反規(guī)定。
針對開發(fā)商把人防工程當作車位出租或變相賣給業(yè)主的做法，連云港市人民防空辦公室工程監(jiān)查處的沈處長提醒廣大業(yè)主不要上當。
沈處長：目前他們5個業(yè)主買這個車位，一旦有法律糾紛，他們的權(quán)益不一定得到保障。第二，開發(fā)商沒經(jīng)過批準，賣了，把錢拐跑了，損害最大的是業(yè)主，但是很多業(yè)主不清楚，老百姓不一定都知道，有的看到別人買了車位，怕自己買不到還在搶，不但沒有配合我們工作，而且變相的支持了開發(fā)商。大家不要上當受騙。
物價局：若可租賃 每月每車位最高90元
從連云港市人民防空辦公室沈處長這里我們了解到，瀚海小區(qū)出租地下人防車位并沒有經(jīng)過人防辦的批準。那么，即使經(jīng)過人防辦的批準，它的價格又該怎么制定呢？一次性4萬3千的租金有沒有依據(jù)呢？記者又把電話打到了連云港市物價局。物價局服務(wù)價格處的王處長經(jīng)過查詢后答復(fù)了我們。
王處長：我們正在查地下車位、地上車位，地上每個車位每月80塊錢，地下每個車位每月90塊錢。
記者：一次性43000塊錢租給業(yè)主，租期20年，這樣可以嗎？
王處長：人防工程是國家的，不可以賣。租是人防局有相關(guān)法律法規(guī)，我們只是針對停車位的租金價格，如果人防工程物業(yè)出租，也可以參照這個標準，人防當車位出租，執(zhí)行標準也只能是90塊，不能高于90塊。
記者：單獨小區(qū)停車位有沒有長期租賃價格？
王處長：沒有。
記者：他定的43000，在您這查不到任何備案，沒有經(jīng)過任何批準？
王處長：我們這里沒有。
開發(fā)商：租賃手續(xù)正在辦理
前面我們介紹了，江蘇省連云港市“瀚海國際香緹花園”小區(qū)開發(fā)商推銷地下車位，但是業(yè)主在簽購買協(xié)議時，發(fā)現(xiàn)協(xié)議卻是“車位租賃協(xié)議”，因為地下室屬于人防工程。而我們從連云港市主管部門了解到，這個小區(qū)開發(fā)商的做法是違法的，而開發(fā)商定的價格也沒有依據(jù)。那么，這對這一結(jié)果，開發(fā)商又是怎么回應(yīng)的呢？
開發(fā)商：我更正一點，人防車位不能出售，但是我們跟她簽的是租賃合同，可以作為停車位租售用這個車位。
記者：怎么租？是不是得需要經(jīng)過有關(guān)部門的允許和同意？我們已經(jīng)先跟當?shù)厝朔擂k聯(lián)系過了，說你們沒有經(jīng)過允許。
開發(fā)商：人防2009年驗收過了。
記者：人防可能驗收過了，但是人防設(shè)施能不能作為車位租出去，這沒有經(jīng)過允許。
開發(fā)商：這個手續(xù)正在辦理。
記者：等于手續(xù)沒辦下來就先租出去了？
開發(fā)商：對，正在辦手續(xù)。
記者：消費者有一種不安全感，所以她要求退。
開發(fā)商：不可能，這個人找過我?guī)状瘟耍瑳]有正當理由肯定退不成。
記者：這個理由不夠正當嗎？
開發(fā)商：投資人防，開發(fā)商實質(zhì)上是在虧本，不像房屋，人進來可以正常銷售，這個正常銷售不起來，開發(fā)商只能從租金上面補貼一點，手續(xù)問題我們肯定盡快辦理。
記者：即使辦下來，允許租，但是物價局核準的就只有一個，90塊錢地下車位，90塊錢就封頂了，不能超過這個標準。所以43000在物價局還是通不過，即使人防通過了，物價局還通不過。
開發(fā)商：我跟業(yè)主協(xié)商吧。
那么，為什么人防工程被開發(fā)商出租或出售的現(xiàn)象不斷呢？購買人防車位有哪些風險？ 北京岳成律師事務(wù)所律師宋俊艷、經(jīng)濟之聲特約評論員包華對此作出評論。
宋俊艷：開發(fā)商的這種行為屬于虛假宣傳，如果開發(fā)商之前聲稱的是出售，到了簽合同的時候簽的是買賣合同的話，那這就是一種欺詐；如果之前是出售，但簽合同的時候簽的是出租，那只能說他前期是屬于虛假宣傳。
人防工程占用的土地沒有交土地出讓金，因此不可能有土地使用權(quán)證。辦理產(chǎn)權(quán)的前提是必須得有土地使用權(quán)證，各種建設(shè)手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)都齊全才可以辦理。如果是人防工程，肯定是辦不了產(chǎn)權(quán)證的。
包華：在法律上認定一般情況下合同違反法律行政法規(guī)，會強制性要求認定為合同無效。但如果認定雙當事人所依據(jù)的一些客觀情況本身不真實，或者說因一方虛假宣傳導(dǎo)致另一方的誤解，它可能不是無效，有可能會被撤銷。但這兩者效果對消費者來說其實是一樣的，因為這個合同也就不再履行了，該退的費還是要退的。
人防工程目前常識認為，這個歸國家所有，在這種情況之下沒有產(chǎn)權(quán)辦理的途徑。如果去使用人防車位是可以的，但是這里面只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)的概念，所以肯定辦不了產(chǎn)權(quán)證。如果這個人防車位本身是正常租賃使用的，而出租方本身也取得了人防辦理的許可證的話，整個手續(xù)是合法的。但是本期案例中既沒有產(chǎn)權(quán)，同時又沒有辦理人防辦出具的人防許可，因此出租也是存在問題的，所以本期案例中的消費者權(quán)益確實很難得到保障。
