北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管新政實(shí)施觀察
期房預(yù)售所帶來(lái)的不僅是建筑質(zhì)量低劣與失控，還導(dǎo)致在期房預(yù)售中虛假?gòu)V告、合同欺詐、一房多售、違規(guī)抵押、面積縮小、綠化減少、延期辦證等惡意違約和欺詐行為盛行，極大地?fù)p害了購(gòu)房者利益，引發(fā)了大量法律糾紛。
2010年11月中下旬，上海靜安特大火災(zāi)事故震動(dòng)全國(guó)，也使得中國(guó)建筑市場(chǎng)、中國(guó)建筑質(zhì)量的混亂現(xiàn)狀再次引起公眾關(guān)注。
根據(jù)官方的說(shuō)法，燒死53人的上海靜安特大火災(zāi)，又是一起因“違法違規(guī)”生產(chǎn)建設(shè)行為所導(dǎo)致的特別重大“責(zé)任事故”。事實(shí)上，略加盤點(diǎn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，伴隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程步伐加快，與房?jī)r(jià)高企不下形成鮮明對(duì)比的是，大大小小的建筑質(zhì)量問(wèn)題同樣呈高發(fā)之勢(shì)。
在此背景下，2010年12月1日起實(shí)行的《預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，能否有效遏制房?jī)r(jià)、提升建筑質(zhì)量，被賦予了濃重的觀察色彩。
此前的4月20日，在住建部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》即53號(hào)文中，就明確規(guī)定：“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。”
《暫行辦法》正是為落實(shí)住建部這一新規(guī)應(yīng)運(yùn)而生。
不過(guò)，從目前來(lái)看，北京市出臺(tái)的這一商品房預(yù)售資金監(jiān)管新政既沒(méi)能降低房?jī)r(jià)，也無(wú)法把控建筑質(zhì)量。據(jù)媒體廣泛報(bào)道，出于規(guī)避新規(guī)的目的，得知消息的開(kāi)發(fā)商已在11月提前集中推盤。業(yè)內(nèi)人士更是表示，預(yù)售資金監(jiān)管政策存在缺漏，開(kāi)發(fā)商依然可以通過(guò)多種方式逃避監(jiān)管。
現(xiàn)實(shí)中，高房?jī)r(jià)和建筑質(zhì)量都是消費(fèi)者“不能承受之重”。但某種意義上說(shuō)，建筑質(zhì)量更需要“零容忍”——高房?jī)r(jià)固然極大地影響生活質(zhì)量，建筑質(zhì)量則直接關(guān)乎生命財(cái)產(chǎn)安全。
期房預(yù)售：建筑質(zhì)量低劣的根源？
新中國(guó)成立10周年時(shí)，周恩來(lái)總理對(duì)10個(gè)月建成的人民大會(huì)堂的質(zhì)量要求是“矗立300年不倒”。沒(méi)有人想到，50年后，中國(guó)建筑的平均壽命僅有30年。
中國(guó)建筑“短壽”的原因是多方面的，如規(guī)劃更改、盲目拆遷等，但建筑質(zhì)量低劣無(wú)疑是其中的重要原因——劣質(zhì)建筑必然導(dǎo)致尚未達(dá)到規(guī)定使用年限就須拆除。
上海靜安特大火災(zāi)事后的總結(jié)中，諸多建筑市場(chǎng)的陳年痼疾一一暴露，如特種作業(yè)人員無(wú)資格證，嚴(yán)重違反操作規(guī)程；裝修工程違法違規(guī)，層層多次分包；施工作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理混亂，存在明顯的搶工期、搶進(jìn)度、突擊施工的行為等等。
而這些只不過(guò)是中國(guó)建筑市場(chǎng)“潛規(guī)則”的一部分。有學(xué)者曾總結(jié)過(guò)中國(guó)建筑業(yè)的“三低”怪狀。“第一低”是指開(kāi)發(fā)商熱衷于使用資質(zhì)等級(jí)低，成本也低，甚至沒(méi)有任何資質(zhì)等級(jí)的非法“包工隊(duì)”來(lái)施工；“第二低”是指開(kāi)發(fā)商違規(guī)降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，不少開(kāi)發(fā)商在找設(shè)計(jì)單位時(shí)，明目張膽要求設(shè)計(jì)單位為樓盤“減料”；“第三低”是指黑心開(kāi)發(fā)商不僅在設(shè)計(jì)中強(qiáng)迫設(shè)計(jì)單位偷工減料，在施工時(shí)再次進(jìn)行偷工減料，在施工中大量使用低價(jià)偽劣建筑材料，以降低成本，牟取暴利。
而從實(shí)際操作層面來(lái)看，商品房質(zhì)量問(wèn)題尤為復(fù)雜。勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建筑材料供應(yīng)等任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。雖然國(guó)家法律法規(guī)和各種強(qiáng)制性的國(guó)家技術(shù)規(guī)范都嚴(yán)格禁止違規(guī)施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各種工程質(zhì)量問(wèn)題不斷出現(xiàn)，“質(zhì)量至上，質(zhì)量第一”的要求在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)追求利益最大化的浪潮中難以真正實(shí)現(xiàn)。北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受記者采訪時(shí)就表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，市場(chǎng)需求大于供給，使得房子不愁賣，開(kāi)發(fā)商不需要依靠質(zhì)量去售樓；另一方面，對(duì)于建筑質(zhì)量問(wèn)題的處罰沒(méi)有那么嚴(yán)重，也使得開(kāi)發(fā)建設(shè)單位放松了對(duì)質(zhì)量的要求。
成都益林管理咨詢公司管理咨詢師劉云在接受本刊記者采訪時(shí)則一針見(jiàn)血地指出，建筑質(zhì)量低劣的根源實(shí)際上是期房預(yù)售制度。“期房預(yù)售制說(shuō)穿了就是購(gòu)房者先付錢（多是一次性付清）、后交房。從期房預(yù)售交錢到交房少則1年，多則2年，既然購(gòu)房款已全部通過(guò)預(yù)售落到開(kāi)發(fā)商口袋中，政府又缺乏相應(yīng)的監(jiān)管手段，開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售款的使用就可以無(wú)所顧忌。”
他認(rèn)為，這給那些不講信譽(yù)、見(jiàn)利忘義的黑心開(kāi)發(fā)商以可乘之機(jī)，不僅對(duì)建筑質(zhì)量的監(jiān)管大大放松，而且大肆用“三低”手法來(lái)一味降低建筑成本，牟取暴利，甚至到為所欲為的程度。“期房預(yù)售所帶來(lái)的不僅是建筑質(zhì)量低劣與失控，還導(dǎo)致在期房預(yù)售中虛假?gòu)V告、合同欺詐、一房多售、違規(guī)抵押、面積縮小、綠化減少、延期辦證等惡意違約和欺詐行為盛行，極大地?fù)p害了購(gòu)房者利益，引發(fā)了大量法律糾紛。”
期房預(yù)售制度即商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。這一制度最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，主要依據(jù)1994年建設(shè)部出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》(其后做過(guò)兩次修改)。
1995年制定實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》，明確將商品房預(yù)售制度確定為一項(xiàng)法定制度，對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管做出了原則性規(guī)定。但在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)不能嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和行政規(guī)章，在征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售宣傳、物業(yè)管理方面存在諸多弊端，開(kāi)發(fā)商利用制度漏洞，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者及銀行。
早在2005年8月，中國(guó)人民銀行的研究部門鑒于商品房預(yù)售存在的問(wèn)題，在年度房地產(chǎn)金融報(bào)告中曾建議取消房屋預(yù)售制度，引起了強(qiáng)烈反響。
商品房預(yù)售制度是否應(yīng)該被取消？何時(shí)取消？隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升和房產(chǎn)質(zhì)量的相對(duì)下降，近年來(lái)再次成為社會(huì)各界激烈討論的話題。去年“兩會(huì)”期間，民革中央向政協(xié)會(huì)議提交的集體提案就建議取消該制度。今年1月，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉也公開(kāi)表示，取消商品房預(yù)售能改善商品房質(zhì)量。“如果房屋存在質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商可能就必須降價(jià)銷售，如果質(zhì)量缺陷比較嚴(yán)重，可能就根本不能賣掉。”
但也有專家認(rèn)為，商品房預(yù)售制度存在十幾年來(lái)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和完善發(fā)揮了巨大的作用。取消商品房預(yù)售制度對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力考驗(yàn)太大，一旦實(shí)施將對(duì)商品房流通產(chǎn)生極大限制，市場(chǎng)將被進(jìn)一步禁錮，短期內(nèi)甚至?xí)品績(jī)r(jià)。
爭(zhēng)議聲中，相對(duì)折中的、完善期房制度的辦法——加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管浮出水面。
新政缺陷：可操作性不夠
《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》的核心內(nèi)容有3點(diǎn)：1.商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金；2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃。開(kāi)發(fā)商預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)。用款計(jì)劃須按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度；3.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為，導(dǎo)致工程停工、預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用等問(wèn)題，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金。
但現(xiàn)實(shí)中，北京市出臺(tái)的這一商品房預(yù)售資金監(jiān)管新政，被指既沒(méi)能降低房?jī)r(jià)，也無(wú)法把控建筑質(zhì)量。根據(jù)媒體廣泛報(bào)道，開(kāi)發(fā)商為了避開(kāi)此政策的影響，不少項(xiàng)目已提前扎堆上市，造成11月北京入市住宅項(xiàng)目數(shù)暴漲，從10月份的15個(gè)大幅增加到43個(gè)。統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，北京12月份共有14個(gè)預(yù)售樓盤上市，但皆因于11月底提出預(yù)售申請(qǐng)，因此實(shí)際不受新政限制。換言之，新政尚“英雄無(wú)用武之地”。
尷尬之處還在于，北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管新政被普遍認(rèn)為“可操作性不夠”。
劉云就對(duì)本刊記者分析，《暫行辦法》存在兩大缺陷。一是政府監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行僅根據(jù)工程進(jìn)度（節(jié)點(diǎn)）向開(kāi)發(fā)商撥付預(yù)售資金，但對(duì)建筑質(zhì)量的要求與檢驗(yàn)尚不夠具體，雖說(shuō)也要通過(guò)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，但開(kāi)發(fā)商是施工單位、監(jiān)理單位的“衣食父母”即業(yè)主，后者有求于開(kāi)發(fā)商，要靠開(kāi)發(fā)商的錢養(yǎng)活自己，這樣在建筑質(zhì)量檢驗(yàn)上，開(kāi)發(fā)商與監(jiān)理單位有“貓鼠勾結(jié)”的可能，所以不能過(guò)度依賴監(jiān)理單位來(lái)確保建筑質(zhì)量。二是《暫行辦法》雖規(guī)定預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量等問(wèn)題，主管部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付預(yù)售資金，但此項(xiàng)規(guī)定對(duì)如何克服“事后”質(zhì)檢體制的弊端，既缺乏針對(duì)性，又缺乏可操作性強(qiáng)的細(xì)則。
按銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，項(xiàng)目(自有)資本金比例達(dá)不到30%的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行不得向其發(fā)放貸款。問(wèn)題是，銀行如何才能證實(shí)開(kāi)發(fā)商自有資本金比例是否達(dá)到30%？現(xiàn)實(shí)中，如果去查開(kāi)發(fā)商的銀行賬戶，開(kāi)發(fā)商完全可以通過(guò)各種方式湊足30%自有資本金，一旦銀行審查通過(guò)，開(kāi)發(fā)商可以把各種資金歸還。因此去查開(kāi)發(fā)商的銀行賬戶并不是一個(gè)可靠的辦法。并且，對(duì)那些善于“公(攻)關(guān)”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即使項(xiàng)目(自有)資本金比例達(dá)不到30%，照樣可能獲得銀行貸款。從此意義上說(shuō)，與其查開(kāi)發(fā)商的銀行賬戶，倒不如查開(kāi)發(fā)商所建住房更可靠。
在劉云看來(lái)，現(xiàn)行期房開(kāi)發(fā)模式即期房預(yù)售制的致命缺陷，簡(jiǎn)單概括就是“先付后建”。開(kāi)發(fā)商在住房未建成乃至未動(dòng)工之前，就首先收取全部的期房預(yù)售款與銀行貸款，爾后再用銀行貸款和期房預(yù)售款進(jìn)行期房開(kāi)發(fā)。“可以說(shuō)‘先付后建’是期房制各種弊端的根源，已嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”
毋庸諱言，中國(guó)劣質(zhì)短壽商品房的大量出現(xiàn)與“事后”質(zhì)檢體制密切相關(guān)。地方建筑質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)往往在商品房完工后，才進(jìn)行一次全面的質(zhì)量檢驗(yàn)。但問(wèn)題是，即使發(fā)現(xiàn)完工建筑存在質(zhì)量問(wèn)題，也已成“馬后炮”。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商早己把期房銷售一空，銀行貸款也已花完，暴利早已裝入開(kāi)發(fā)商口袋，銀行和購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商已難以約束，與建筑質(zhì)量有關(guān)的巨大損失風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)嫁到了他們身上。
令人憂慮的是，上海的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，開(kāi)發(fā)商自有資金比例2005年為18.84%，2006年為17.53%，2007年為16.94%。自有資金比例的不斷下降也就意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款依賴程度的不斷加深。“所以，事后（完工后）質(zhì)檢體制必須改變，質(zhì)檢時(shí)間應(yīng)向前推移，大打提前量，在工程建設(shè)的各個(gè)重要階段就應(yīng)進(jìn)行分期、分批的質(zhì)檢，這樣才能提前發(fā)現(xiàn)與處理建筑質(zhì)量問(wèn)題。”劉云表示。
完善之策：引入“先建后付”模式？
在國(guó)內(nèi)各大城市中，廣西南寧是最早宣稱進(jìn)行取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)的城市。今年1月末，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布，2010年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記宋繼東同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“可能會(huì)從一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)樓盤開(kāi)始，但絕不可能在南寧全市范圍內(nèi)展開(kāi)。”
但從記者采訪了解的情況看，南寧取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)工作尚未走出“醞釀”階段。難點(diǎn)在于，取消商品房預(yù)售制度，有可能帶來(lái)不利后果：一是有的地方商品房不夠賣，如果直接搞現(xiàn)房銷售，會(huì)加劇商品房的供不應(yīng)求，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)；二是取消商品房預(yù)售制度將增加開(kāi)發(fā)商的成本，相應(yīng)支出勢(shì)必轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。并且，房地產(chǎn)業(yè)是不少地方政府的經(jīng)濟(jì)支柱，除取消商品房預(yù)售制度的現(xiàn)實(shí)效應(yīng)不能完全預(yù)期外，背后的利益博弈尤其劇烈。
換個(gè)角度考慮，既然“先付后建”是期房制各種弊端的根源，那么完善期房制能否盡可能避開(kāi)“先付后建”開(kāi)發(fā)模式？
劉云就主張“反其道而行之”，轉(zhuǎn)“先付后建”為“先建后付”。在住建部新規(guī)及北京市的《暫行辦法》引入“先建后付”的新思路——通過(guò)“先建后付”來(lái)確保建筑質(zhì)量的合格，制止開(kāi)發(fā)商期詐行為，降低銀行與購(gòu)房者的資金風(fēng)險(xiǎn)。“所謂‘先建后付’，最大特點(diǎn)是分期質(zhì)檢與支付，即結(jié)合工程進(jìn)度實(shí)行分期質(zhì)檢、分期貸款、分期付（預(yù)售）款。”
他向記者舉例說(shuō)，某開(kāi)發(fā)商要建設(shè)一幢6層商品房，按現(xiàn)行的“先付后建”期房開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)商可把“公(攻)關(guān)”或拍買得來(lái)的地皮抵押給銀行，先一次性獲得全部抵押貸款，同時(shí)通過(guò)期房預(yù)售先獲取巨額預(yù)售款后再開(kāi)工建設(shè)。但“先建后付”就不同。銀監(jiān)會(huì)要求項(xiàng)目(自有)資本金比例最少達(dá)到30%，即使開(kāi)發(fā)商弄來(lái)地皮想到銀行去申請(qǐng)抵押貸款，銀行也應(yīng)拒絕辦理土地抵押貸款，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商“先建后付”。
劉云解釋，“先建”是指開(kāi)發(fā)商既不能用銀行貸款，也不準(zhǔn)使用期房預(yù)售款，而是把6層商品房建設(shè)分為第一期一、二層；第二期三、四層；第三期五、六層共三期工程。先由開(kāi)發(fā)商用30%自有資金先期進(jìn)行6層商品房中第一期工程即第一、二層建設(shè)，這個(gè)第一期工程建設(shè)不是僅完成一、二層框架，而是所有細(xì)節(jié)都要盡量完成，基本上可以直接住人。爾后，要進(jìn)行嚴(yán)格的建筑質(zhì)量檢驗(yàn)，為防止開(kāi)發(fā)商與監(jiān)理單位“貓鼠勾結(jié)”、“串通一氣”，所以不能只依賴監(jiān)理單位來(lái)檢驗(yàn)建筑質(zhì)量，而應(yīng)實(shí)行復(fù)檢制度。監(jiān)理單位對(duì)建筑質(zhì)量檢驗(yàn)只是初檢，初檢完成后，再由地方政府建設(shè)主管部門的建筑質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)(如成都市設(shè)有成都市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站)，來(lái)對(duì)已完工第一期工程的一、二層商品房的建筑質(zhì)量進(jìn)行第二次嚴(yán)格質(zhì)量檢驗(yàn)，這就是復(fù)檢。
具體來(lái)說(shuō)，第一期工程質(zhì)量初檢、“復(fù)檢”驗(yàn)收合格后，才準(zhǔn)許開(kāi)發(fā)商以相應(yīng)的地皮和已完工的一期工程向銀行辦理抵押貸款。同時(shí)才準(zhǔn)許開(kāi)發(fā)商辦理期房預(yù)售許可證，但出售期房的預(yù)售款資金應(yīng)按建設(shè)部新規(guī)，全部納入政府指定監(jiān)管賬戶，由政府與銀行共同監(jiān)管。監(jiān)管賬戶撥付給開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款資金，不是一次性撥付，而是一分為三，從一期到三期工程，每期撥付給開(kāi)發(fā)商1/3的預(yù)售款資金。
即第一期工程建筑質(zhì)量初檢、“復(fù)檢”驗(yàn)收合格后，政府與銀行共同監(jiān)管的監(jiān)管賬戶只撥付給開(kāi)發(fā)商1/3預(yù)售款資金，開(kāi)發(fā)商可利用這1/3預(yù)售款資金，再加上銀行貸款，進(jìn)行第二期工程即6層商品房的三、四層建設(shè)。第二期工程初檢、復(fù)檢驗(yàn)收合格后，監(jiān)管賬戶再第二次撥付給開(kāi)發(fā)商1/3的預(yù)售款資金，再上銀行貸款，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行第三期工程即6層商品房的最后五、六層建設(shè)，對(duì)第三期工程初檢、復(fù)檢驗(yàn)收合格，才能竣工交房。交房后再由購(gòu)房者進(jìn)行最后一次的建筑質(zhì)量的“自檢”，“自檢”合格后才由監(jiān)管賬戶再第三次也是最后一次撥付給開(kāi)發(fā)商最后1/3的預(yù)售款資金，在還清銀行貸款與納稅后，剩下的才是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。
劉云強(qiáng)調(diào)，銀行給開(kāi)發(fā)商辦理抵押貸款，如同監(jiān)管賬戶應(yīng)向開(kāi)發(fā)商分期支付預(yù)售款資金，銀行貸款也必須是結(jié)合工程進(jìn)度分幾期辦理支付，這可稱之為分期貸款。“這樣，銀行貸款、監(jiān)管賬戶預(yù)售款結(jié)合工程進(jìn)度與建筑質(zhì)量初檢、復(fù)檢及最后‘自檢’，用‘先建后付’模式分幾期辦理，必然對(duì)建筑質(zhì)量產(chǎn)生重大影響。”
劉云分析，在一、二、三期的每期工程建設(shè)中，無(wú)論是初檢，還是復(fù)檢，一旦發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量不合格，必須由開(kāi)發(fā)商將不合格部分拆毀重建直到全合格后才準(zhǔn)進(jìn)行下一期工程的建設(shè)。由于第一期工程的建設(shè)既不能使用銀行貸款，又不能使用預(yù)售款，完全用開(kāi)發(fā)商自有資金，一旦因建筑質(zhì)量而造成拆毀重建，將使開(kāi)發(fā)商蒙受自掏腰包并承擔(dān)全部損失的滅頂之災(zāi)，所以，開(kāi)發(fā)商將會(huì)全力以赴確保第一期工程即底層的第一、二層建筑質(zhì)量在初檢、復(fù)檢一次通過(guò)。在第二期工程三、四層建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商僅能使用一部分銀行貸款和1/3預(yù)售款，一旦因建筑質(zhì)量而帶來(lái)拆毀重建，開(kāi)發(fā)商將難以從銀行獲得其余一部分貸款，也難以得到監(jiān)管賬戶尚未支付的2/3預(yù)售款，這同樣將使開(kāi)發(fā)商蒙受巨大損失。即使三期工程完工，整個(gè)六層商品房竣工交房后，還面臨著挑剔購(gòu)房者最后一道“自檢”程序。如最后一道“自檢”程序通不過(guò)，開(kāi)發(fā)商將難以收到最后一筆1/3預(yù)售款，這同樣將使開(kāi)發(fā)商蒙受損失，且不說(shuō)虧多少，起碼難以盈利。
“這種體制下，上期工程制約下期工程，一期緊扣一期，只要其中一期工程出質(zhì)量問(wèn)題，就難以獲得下期工程銀行貸款和監(jiān)管賬戶預(yù)售款，這樣在期房整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中始終對(duì)開(kāi)發(fā)商形成一種監(jiān)督和制約機(jī)制，防止其違法違規(guī)，換句話說(shuō)要讓開(kāi)發(fā)商全程承擔(dān)期房開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。可以預(yù)言，在‘先建后付’新模式下，再黑心的開(kāi)發(fā)商也不敢在建筑質(zhì)量上忽悠購(gòu)房者，否則蒙受巨大損失的只能是自己。”劉云說(shuō)。