買二手房，意向金交給中介，如果你不買了這筆錢一般也別指望收回來。
房產中介“釣魚”： 讓你不知不覺簽買賣合同
業內人士提醒二手房買賣謹防上當：部分中介 “意向協議”附“買賣協議”，客戶一簽字兩份合同都生效
受系列房產調控政策影響，上海二手房交易量大減，房產中介人員生存空間被壓縮。上海市房地產行業協會法律事務部透露，僅一家律師事務所今年上半年就接到了40多件與二手房交易糾紛相關的案件，其中絕大多數都是屬于房產中介人員誤導看房者簽訂有關協議，最終卻要看房者承擔違約責任的情況。
早報記者 欒曉娜 陳芳
買二手房，意向金交給中介，如果你不買了這筆錢一般也別指望收回來；交意向金時簽居間協議，殊不知，你簽下名字的同時，附在后面的買賣協議也同時生效了，你即便沒買成房也要交中介費。
市民曹女士向工商人員投訴房屋中介，當傾訴因合同問題導致扣押自己的房產證時落下眼淚。早報記者 王辰 圖
今年上半年，受樓市限購政策影響，房產中介狀告客戶的案件數量激增。早報記者昨日從上海市房地產行業協會法律事務部主任陳世福處獲悉，僅一家律師事務所，今年上半年就接到40多件與二手房交易糾紛相關的案件，其中絕大多數都是屬于房產中介人員誤導看房者簽訂有關協議，最終卻要看房者承擔違約責任的情況。記者調查了解，不止一位法律界人士遇到上述現象，看房者沒買房卻被追討中介費現象普遍。
陷阱一：
誤導客戶簽房屋買賣協議
去年，分別作為房屋買賣雙方的黃娟和羅靜在達成初步意向后，在某大型房產中介公司保德門店簽訂了一份居間協議(相當于“意向合同”)，但最終并沒有交易。然而，讓他們想不到的是，當他們簽訂居間協議時，所附錄的房地產買賣協議已同時生效。2010年12月，黃娟和羅靜收到了法院的通知，原來中介公司已將兩人告上法庭，要求支付傭金。2011年1月，閘北法院就此案件開庭審理，2月18日，法院作出判決，以黃娟和羅靜簽署了《房地產買賣居間協議》，根據其中條款規定，附錄《房地產買賣協議》同時生效，判決黃娟和羅靜敗訴，并向房產中介支付中介費和訴訟費。
黃娟和羅靜遇到的問題其實也困擾了很多人，他們都簽訂過類似的 《居間協議》和附件 《房屋買賣協議》，記者調查了解到，上述買賣雙方遇到的房產中介的做法，目前已越來越普遍。
記者在采訪中了解到，不少房產中介在讓客戶簽訂意向協議時，一邊是居間協議，另一邊則是房屋買賣協議作為附件，讓客戶簽名的時候，說只是簽意向協議，但事實上，看房者卻同時簽了意向協議和房屋買賣協議，如果最終未進行房屋交易，就需要承擔違約責任，而且還需要向房產中介支付傭金。
“聯系客戶、帶客戶看房、幫買賣雙方談條件，我們在中間做了很多工作，但一些客戶卻沒有誠信，說跳價就跳價，說不買就不買，最終交易達不成，我們的工作都是白費，最后一分錢都賺不到。”一位房產中介人員說，如果客戶在簽訂意向協議的同時，就將房屋買賣協議也簽掉，那么最后就算交易達不成，也必須付傭金，這樣中介的努力就不會白費。
一大型地產公司某門店的負責人坦言，他們現在用的新版居間協議就是這種，一面是居間協議，另一面是房屋買賣協議，客戶簽名時兩份協議同時生效。“只要買房人有買房意向，我們就希望能促成這筆交易。說實話，我們中介付出的成本也是比較高的，總歸是希望能從中賺錢。”他說，如果買房人交了意向金又不想買了，那中介一分錢都賺不到。因此，一般情況下，如果買房人沒有特意提出異議，一些房產中介就會讓買房人同時簽訂兩份協議。
上述房產中介負責人提到的新版居間協議在今年4月開始啟用。
“我們公司的居間協議和房屋買賣協議本來就是同一份。” 另一家大型房產中介公司的某物業顧問坦言，只要簽了，就具備同等法律效應，而房屋買賣協議本身條款，對買賣雙方、房產中介都有約定，在保障中介利益的同時，也對客戶有一定的保障。“不過交了意向金不買的客戶占比不高，一般是5%-10%左右。”他表示，如果遇到不誠信的客戶，中介的利益就完全得不到保證，所以一些房產公司就會在居間協議上直接附加房屋買賣協議，并在協議中加入一些條款。
陷阱二：
惡意將意向金轉為定金
除了誤導客戶在不知情的情況下簽訂房屋買賣協議，部分中介還惡意將買房人繳納的意向金轉為定金，讓最終未達成交易的買房人不僅無法要回意向金，還要承擔違約責任。
一般來說，在正常情況下，買房人通過房產中介看房，看房后如果對房源比較滿意，中介就會要求看房人繳納一定的意向金(一般為房屋總價的1%)，并簽訂一份由中介出具的居間協議，達成房屋交易買賣的一種意向。其間，買房人也可以提出一定的交易條件，再由中介去和房東商討，如果價格談不妥，或者買房人由于自身情況發生變化而不想買這套房子，那么中介應退還意向金。
“但現在的問題是，在達不成交易的情況下，很多中介并不退還意向金。”陳世福律師告訴記者，從他接到的案件情況來看，部分房產中介通過設置“陷阱”將最終未達成交易的買房人事先繳納的意向金據為己有，買房人反而要承擔違約責任。
記者了解到，看房人將意向金交給房產中介時，中介一般都會讓看房人簽一份居間協議，而在這份協議中，會規定“當意向金交給賣房人時，自動轉為定金”的條款，而根據我國規定，定金規則發揮效用自實際交付為準。但部分房產中介在收到買房人要求退回意向金的通知后，一般欺騙買房人說意向金已經交給賣房人變成定金了，買房人如果不買房就是違約。一位從事房產中介行業多年的人士表示，確實有一些中介把意向金“坑”掉。“坦率地說，只要交了意向金，只要不是中介本身的問題，一般都不會退還給買方了。”該物業顧問坦言，買方并沒有任何證據，來證明中介是否已將意向金交給賣方轉為定金。
為什么有這么多具備買房意向的人，最終卻不想買了要取回意向金？陳世福律師表示，從他接觸的這些二手房交易糾紛案件來看，主要還是受房地產調控政策的影響比較大，特別是限購、限貸政策，不少買房人在交了意向金之后，才發現自己不能買房或者沒有足夠的貸款額度。另外，因中介隱瞞房屋本身狀況而造成買房人放棄買房打算的情況也不少。“希望買房人簽協議慎之再慎。”
二手房買賣都要留心眼
■ 律師提醒廣大消費者，在房產中介門店看房時，如果需要付意向金的話，只要收下房產中介開具的收據即可。
■ 對于房產中介人員提出的簽訂協議的要求，一定要慎重，如果房屋買賣雙方僅僅是想建立一個定房關系的話，在簽約時，可以要求中介公司將“居間協議”附件“房屋買賣協議”劃掉，以保護自己的權益。