今年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布史上最嚴(yán)厲的《國(guó)八條》房地產(chǎn)調(diào)控措施，要求各地方政府在一季度前向社會(huì)公布當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。
離這一大限還有一周，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全國(guó)目前只有近40個(gè)城市公布了自己今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。而已公布的調(diào)控目標(biāo)中未見降字——絕大多數(shù)城市將當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)漲幅定在10%左右。
其中，漲幅最小的是位于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的蘭州。該地允許2011年房?jī)r(jià)漲幅不超過9%。
■部分城市調(diào)控目標(biāo)
蘭州：漲幅不超過9%，低于當(dāng)?shù)仡A(yù)期的GDP增長(zhǎng)14%和城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)10%的指標(biāo)。
丹東：確定漲幅不超過 9%-9.5%。
榆樹：2011年度新建住房“增幅低于2010年新建住房?jī)r(jià)格增幅”，而榆樹2010年新建住房的價(jià)格增幅高達(dá) 50.5%。
西安：漲幅不得高于15%。今年西安城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)指標(biāo)為15%。
海口：漲幅要低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。2011年，海口市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)的預(yù)期目標(biāo)為10%左右。
濟(jì)南：漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。
肇慶：不高于本年度全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度。
嘉善：漲幅不高于本縣地區(qū)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)速度。
宜春：增幅控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)比例以內(nèi)。
錦州：平均價(jià)格增幅擬定為不高于13%。
昆明：漲幅不能超過人均可支配收入增長(zhǎng)水平。按昆明十二五規(guī)劃，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)目標(biāo)均為10%。
岳陽(yáng)：平均價(jià)格增幅不高于10%。
沈陽(yáng)：低于當(dāng)年城市人均可支配收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度(這兩個(gè)指標(biāo)預(yù)期目標(biāo)為12%)。
合肥：漲幅不高于年度GDP及居民可支配收入增長(zhǎng)幅度。
貴陽(yáng)：不高于全國(guó)平均值。銀川：漲幅控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度以內(nèi)(人均可支配收入增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)為10%)。
公布城市尚不足一成
據(jù)京華時(shí)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至昨天，公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市比例不到全國(guó)600多個(gè)城市的一成。
目前，只有山西省22個(gè)城市以及銀川、貴陽(yáng)、昆明、佛山、岳陽(yáng)、沈陽(yáng)、丹東、海口、合肥、蘭州、西安、濟(jì)南等共計(jì)40個(gè)城市公布了自己的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。
從已公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來看，沒有一個(gè)城市提及“居民住房支付能力”這個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，絕大多數(shù)只提及當(dāng)?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速。
其中，一些城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，與當(dāng)?shù)谿DP增速和人均可支配收入增速持平。
此類城市，可以西安為例。西安市政府給出的調(diào)控目標(biāo)是：2011年西安新建住房的漲幅不得高于15%。而今年西安城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)目標(biāo)為15%。
到目前為止，調(diào)控目標(biāo)中漲幅最小的是位于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的蘭州。該地允許2011年當(dāng)?shù)匦路繚q價(jià)幅度不超過9%，低于當(dāng)?shù)仡A(yù)期的GDP增長(zhǎng)14%和城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)10%的指標(biāo)。
不只是二線城市一片漲聲——小城丹東的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，確定在“漲幅不超過9%-9.5%”。
目前可知，在已公布調(diào)控目標(biāo)的城市中，最寬松的目標(biāo)非榆樹莫屬——該市規(guī)定，2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房?jī)r(jià)格增幅”，但榆樹2010年新建住房?jī)r(jià)格的增幅高達(dá)50.5%。
一線城市仍秘而不宣
盡管距離國(guó)務(wù)院公布的最后期限只有4天，但京、滬、廣、深這類昔日房?jī)r(jià)幾度飆升的一線城市，對(duì)調(diào)控目標(biāo)尚秘而不宣。
反觀2010年，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)控時(shí)代后，歷次國(guó)務(wù)院的調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，一線城市都是最先跟進(jìn)地方細(xì)則的排頭兵。
以國(guó)十條為例，2010年4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)十條”，半月內(nèi)北京制定并發(fā)布了“京十二條”，并帶頭開始限購(gòu)，隨后上海、深圳等一線城市紛紛跟進(jìn)。
為何出現(xiàn)這一狀況？住建部政策研究中心副主任王玨林分析稱，國(guó)八條中規(guī)定，地方政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。
王玨林認(rèn)為，北京這樣的一線城市難度更大，地方政府相互看看，相互參考可以理解，所以各地調(diào)控目標(biāo)遲遲沒有出來，不過他相信在月底前，全部城市的調(diào)控目標(biāo)都能公布。
“正是房?jī)r(jià)上漲壓力大，所以才會(huì)有調(diào)控目標(biāo)。”王玨林表示，地方政府一旦制定了目標(biāo)，就必須完成。對(duì)于目前已公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，他不表示質(zhì)疑，也不評(píng)價(jià)這些城市房?jī)r(jià)漲幅的高低。
上漲10%為確保完成
10%的上漲空間，究竟是“限價(jià)目標(biāo)”還是“漲價(jià)目標(biāo)”？
“地方政府就沒有動(dòng)力將房?jī)r(jià)降下來。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳貴表示。
他說，對(duì)于承擔(dān)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)重任的房地產(chǎn)來說，個(gè)別地方政府可能并不想調(diào)控。就目前這些城市公布的全年上漲10%左右的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，充分說明了地方政府的不情愿情緒，也可以說是試探性的。
陳貴認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素主要有兩個(gè)，一個(gè)是供需，另一個(gè)是預(yù)期。就目前的市場(chǎng)，需求還是大于供給，房?jī)r(jià)上漲的壓力在未來10年都一直存在。如果不出臺(tái)調(diào)控政策，購(gòu)房人還會(huì)一致認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲，在這樣的預(yù)期下，房?jī)r(jià)上漲更快。而一線城市這兩重壓力更大，因此目標(biāo)難定。但面對(duì)國(guó)務(wù)院的問責(zé)制度，地方政府又不得不制定出一個(gè)目標(biāo)。
陳貴說，定低了怕完不成任務(wù)，所以地方政府一定會(huì)定高一些。另外，今年確定的1000萬套保障房，目前還沒形成供應(yīng)，到底會(huì)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊誰(shuí)也不確定，而且這些保障房陸續(xù)入市要等到國(guó)慶后，(對(duì)地方政府來說)與其冒風(fēng)險(xiǎn)，不如給自己定一個(gè)寬松的指標(biāo)，確保在年末完成目標(biāo)。
土地財(cái)政還在發(fā)威
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉持相同判斷。他認(rèn)為，雖然從去年開始進(jìn)行了房地產(chǎn)調(diào)控，但各地的土地財(cái)政并未發(fā)生實(shí)質(zhì)改變，讓地方政府主動(dòng)降房?jī)r(jià)，從邏輯上說不通。因此，制定一個(gè)相對(duì)能實(shí)現(xiàn)的“較低”漲幅，對(duì)地方政府來說更具有現(xiàn)實(shí)可能性。
他同時(shí)持樂觀態(tài)度——各地調(diào)控指標(biāo)公布得如此之晚，甚至有些城市至今尚未公布，反映了地方政府對(duì)此次“立軍令狀”的重視，“這總比拍腦袋定數(shù)，草草公布，形同虛設(shè)要好”。
已公布調(diào)控目標(biāo)的城市，所定標(biāo)準(zhǔn)大多參考各地GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。
胡景暉認(rèn)為，GDP、人均可支配收入、房?jī)r(jià)、CPI之間，的確應(yīng)該有一個(gè)相對(duì)合理科學(xué)的數(shù)據(jù)體系和比例關(guān)系。“從一個(gè)發(fā)展速度較快的城市來看，一年的GDP漲幅在10%，人均可支配收入漲幅應(yīng)該在8%，房?jī)r(jià)漲幅在6%以內(nèi)，CPI漲幅在4%以內(nèi)，這樣既能體現(xiàn)居民對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成果的充分享有，又能體現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值性，還能讓老百姓感覺房子越來越買得起。大家的日子都會(huì)好過。”
此外，調(diào)控目標(biāo)緊跟各地GDP、人均可支配收入增長(zhǎng)幅度，也許還存在統(tǒng)計(jì)數(shù)字與百姓實(shí)際感受不符的“意外”。胡景暉認(rèn)為，調(diào)控目標(biāo)只是一個(gè)單純的數(shù)字，會(huì)存在問題——為了完成這一數(shù)字，相關(guān)機(jī)構(gòu)可以采用不開盤高檔房、加大郊區(qū)房供應(yīng)等方法，拉低房?jī)r(jià)漲幅指數(shù)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為，國(guó)務(wù)院要求地方政府公布的調(diào)控目標(biāo)，要綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力這三個(gè)因素。地方政府顯然遺漏了居民住房支付能力這個(gè)重要因素。
馬光遠(yuǎn)舉例說，如果一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是1萬元一平米，而人均收入是3000元。1萬元房?jī)r(jià)漲10%是1000元，3000元工資漲10%是300元，這樣執(zhí)行，老百姓的收入和房?jī)r(jià)還是會(huì)越差越大，調(diào)控目的何在？
馬光遠(yuǎn)說，在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)理論叫收入彈性。所謂彈性，就是每一個(gè)因素變化對(duì)價(jià)格的影響會(huì)不一樣。例如，白菜漲10%，對(duì)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)漲幅影響可能只有3%、4%，而房?jī)r(jià)上漲10%，對(duì)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)漲幅影響可能超過了10%。兩者不能相提并論。
他說，“我們有世界上最多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。在目前的房?jī)r(jià)下，怎能將調(diào)控目標(biāo)與GDP增速和人均可支配收入增幅掛鉤？制定政策時(shí)，(我們)不要違背常識(shí)。”