國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受持續(xù)調(diào)控影響進(jìn)入嚴(yán)冬，與此相關(guān)的圈內(nèi)怪事也頻頻出現(xiàn)。最近，發(fā)生在順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)嘉浩別墅“一地兩證”的風(fēng)波吸引了中央及京城眾多媒體的關(guān)注。于2010年拿到房產(chǎn)證和土地證的嘉浩別墅5名業(yè)主稱(chēng)，今年11月11日他們意外接到北京裕順通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“裕順通公司”)通知，要求五業(yè)主14天之內(nèi)限期拆房，而該開(kāi)放商是在2011年8月取得同一地塊的土地使用證。
11月27日，五業(yè)主在京向媒體公開(kāi)呼吁，這是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)和公民權(quán)益的嚴(yán)重侵犯，相關(guān)部門(mén)應(yīng)立即介入調(diào)查此事。目前，五業(yè)主已聯(lián)名向國(guó)土資源部和全國(guó)人大常委會(huì)上書(shū)，要求撤銷(xiāo)裕順通公司非法取得土地證等一系列行為。
案由：五業(yè)主合法競(jìng)拍嘉浩別墅
據(jù)介紹，嘉浩別墅全稱(chēng)為“嘉浩國(guó)際商住別墅城”，位于北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)西白辛莊榆陽(yáng)路5號(hào)(1區(qū))，其開(kāi)放商為“北京嘉浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”(嘉浩公司)。早在2002年，因中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市朝陽(yáng)區(qū)支行訴嘉浩公司一案，北京市第二中級(jí)人民法院(下稱(chēng)“二中院”)查封了其名下的嘉浩別墅房屋，并在對(duì)案件的執(zhí)行過(guò)程中，于2007年1月5日將嘉浩別墅房屋進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。
拍賣(mài)過(guò)程中，徐迎心、王璉、王焱俠、侯瀅、代華5人分別買(mǎi)受了嘉浩別墅一區(qū)1003、一區(qū)1001、C型1012、C型1016、C型1010號(hào)房產(chǎn)，由二中院出具了民事裁定書(shū)予以確認(rèn)。之后，各買(mǎi)受方持法院裁定書(shū)、法院協(xié)助執(zhí)行書(shū)等司法文件，去嘉浩別墅所在地的順義區(qū)建委、順義區(qū)土地局分別申請(qǐng)辦理房屋及土地證件，并于2009年至2010年期間取得了相應(yīng)房屋的所有權(quán)證書(shū)及土地使用證。其中，王璉在辦理完手續(xù)后再將房屋轉(zhuǎn)讓與劉曉檬，劉曉檬亦于2010年辦理完畢房屋的全部證件。
這份遞交給國(guó)土部和全國(guó)人大常委會(huì)的“情況反映書(shū)”稱(chēng)，徐迎心等5名業(yè)主買(mǎi)受嘉浩別墅房屋的過(guò)程完全是公開(kāi)透明，是嘉浩別墅一區(qū)1003、一區(qū)1001、C型1012、C型1016、C型1010號(hào)房產(chǎn)的合法所有權(quán)人及對(duì)應(yīng)土地的使用權(quán)人。
焦點(diǎn)：第二張土地證是否“私生”？
然而，就五業(yè)主取得嘉浩別墅房屋及土地相關(guān)證件、時(shí)隔一年多之后，一件十分蹊蹺的事情發(fā)生了。今年9月，北京裕順通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司突然找到五位業(yè)主，出示了一份編號(hào)為“京順國(guó)用(2011出)第00086號(hào)”土地使用證，發(fā)證日期為“2011年8月9日”，稱(chēng)五位業(yè)主的房屋位于裕順通所有的土地上，要求幾位業(yè)主“立即騰房”。這讓5名業(yè)主十分震驚，同一塊土地竟有兩張權(quán)屬不同的土地證，而且發(fā)證機(jī)關(guān)還是同一個(gè)單位。這“第二張土地證”到底是如何誕生的？
據(jù)悉，裕順通公司取得的第二張土地使用權(quán)證書(shū)，并非通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)途徑、競(jìng)買(mǎi)成功買(mǎi)受所得，而是在北京市一中院(下稱(chēng)“一中院”)的執(zhí)行過(guò)程中，直接就取得了土地使用證。
事情脈絡(luò)是這樣的：2009年3月23日、24日，一中院分別出具(2009)一中民初字第4486號(hào)、第4484號(hào)民事調(diào)解書(shū)，確認(rèn)北京城啟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別對(duì)兩家債權(quán)人負(fù)有本金為人民幣154351000元和美元13649940的債務(wù)。一年多之后的2010年10月13日，裕順通公司成立。
今年3月7日，一中院分別出具(2011)一中執(zhí)異字第230號(hào)、第231號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，稱(chēng)4486、4484號(hào)調(diào)解書(shū)中的兩家債權(quán)人于2011年1月6日將調(diào)解書(shū)項(xiàng)下的債券數(shù)分別轉(zhuǎn)讓給裕順通公司，故將調(diào)解書(shū)執(zhí)行程序中的申請(qǐng)執(zhí)行人全部變更為裕順通公司。
隨后的8月9日，裕順通公司直接取得順義區(qū)國(guó)土資源局辦法的《國(guó)有土地使用證》，成為坐落于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)白辛莊村柏聯(lián)國(guó)際商住別墅城的土地使用權(quán)人，使用權(quán)面積370009.73平方米。而按照裕順通公司的說(shuō)法，上述5名業(yè)主所屬的別墅房屋，是建在裕順通“擁有使用權(quán)”的土地上。于是，進(jìn)一步有了11月11日裕順通公司向五業(yè)主下發(fā)所謂“14日之內(nèi)拆房騰退”的“最后通牒”。
“裕順通取得該土地使用權(quán)的途徑存在嚴(yán)重問(wèn)題。此地塊是在國(guó)際仲裁未結(jié)案中的質(zhì)押物，裕順通串通此案被告，通過(guò)所謂的債物轉(zhuǎn)抵在私下進(jìn)行操作，未經(jīng)公示、拍賣(mài)及招投標(biāo)等國(guó)家規(guī)定的程序�！蔽鍢I(yè)主在“情況反映書(shū)”稱(chēng)，這嚴(yán)重違背了國(guó)家關(guān)于土地交易中的公開(kāi)、公示等透明之原則。
“并且，這一程序也無(wú)視在此地塊上，已存在的經(jīng)二中院依法裁定、拍賣(mài)具有合法產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，仍將此地塊確權(quán)給了裕順通公司�！蔽鍢I(yè)主認(rèn)為，這人為造成了新的產(chǎn)權(quán)糾紛，造成國(guó)家稅收流失和相關(guān)法人主體巨大的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也侵害了產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)益。
對(duì)此，一位多年經(jīng)辦產(chǎn)權(quán)類(lèi)案件的資深律師稱(chēng)，一般來(lái)說(shuō)法院在裁定債權(quán)糾紛時(shí)，必須有詳實(shí)的書(shū)面合同、協(xié)議等作為確權(quán)依據(jù)，出現(xiàn)上述“近乎荒唐”的問(wèn)題，只有一種可能：“開(kāi)發(fā)商提供了虛假證據(jù)，隱瞞了該土地之前已有明確使用權(quán)所屬人”。
迷惑：三大懸疑尚存
“除了從我們手中購(gòu)得，裕順通公司根本不可能通過(guò)任何其他合法或正確的途徑取得我們已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)。”五業(yè)主認(rèn)為，同一個(gè)土地局先后辦理的土地使用權(quán)證內(nèi)容發(fā)生矛盾，在后的土地使用權(quán)證中矛盾內(nèi)應(yīng)為無(wú)效。
對(duì)上述案情，分析人士認(rèn)為有三大懸疑值得追問(wèn)：一、從成為北京城啟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司執(zhí)行程序中的申請(qǐng)執(zhí)行人(債權(quán)人)，到成為取得嘉浩別墅項(xiàng)目的土地使用權(quán)人，取得國(guó)有土地使用證的過(guò)程是跳躍的、不清晰的。即使是以物抵債取得土地使用權(quán)，具體操作過(guò)程、方式、價(jià)格均未公開(kāi)，有規(guī)避拍賣(mài)程序、私下處理資產(chǎn)、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)之嫌。
二、其債權(quán)金額與獲得的土地使用權(quán)面積極為不匹配，總計(jì)約2.4億元的債權(quán)金額，對(duì)應(yīng)370009.73平米的土地，每平米價(jià)格僅約651元，地價(jià)嚴(yán)重被低估。
三、最為重要的是，如果是以物抵債，其抵債資產(chǎn)中不能包括他人財(cái)產(chǎn)：嘉浩別墅一區(qū)1003、一區(qū)1001、C型1012、C型1016、C型1010號(hào)房產(chǎn)屬于徐迎心、王劉曉檬、王焱俠、侯瀅、代華所有，法院必須在抵債前就查明抵債資產(chǎn)權(quán)屬的相關(guān)情況，決不能將已屬于他人的財(cái)產(chǎn)作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)給執(zhí)行人。
有法律界人士評(píng)論稱(chēng)，無(wú)論從法理或程序上，這都稱(chēng)得上是一起嚴(yán)重的土地違法交易，應(yīng)予以撤銷(xiāo)�！绊樍x區(qū)相關(guān)土地部門(mén)在沒(méi)了解全部事實(shí)真相和慎重核查相關(guān)手續(xù)的情況下，給同一地塊簽發(fā)了本不應(yīng)該簽發(fā)的第二張土地證，也侵害我們的合法權(quán)益。”五業(yè)主稱(chēng)，目前已將這一情況反映至區(qū)、市兩級(jí)國(guó)土資源部門(mén)，至今無(wú)果。(完)
