【導讀】十多年前買房至今拿不到房產證，只因買到的是一套半房子。到底是開發商未按批準規劃建設，還是房子被分拆銷售？本期天天315重點關注：萬科地產的“一套半房”。

　　據經濟之聲《天天315》報道，天津萬科城市花園小區業主孫先生，十多年前買房至今拿不到房產證，只因他買到的是“一套半房子”。

　　買房十多年拿不到房產證

　　1999年孫先生和天津萬科物業管理有限公司簽訂了購房合同，合法購買了一套建筑面積為123.75平方米的現房，當時孫先生選擇按揭付款，付清全款后也就是10年后，孫先生找到天津萬科物業管理有限公司讓其協助自己辦理房產證，可這時他卻得到一個出乎意料的答復。

　　孫先生：找萬科集團去辦，萬科集團說辦不了，萬科集團讓我去找天津市河北區的房地產管理局，我去了以后，他說你這個房子沒有備案，房產證就辦不下來。我跟萬科集團聯系，他們開始答應的很好，說盡量協調，但就是辦不下來。實際上1999年買完房子就可以辦。

　　人一輩子可能就買一套房子，像我們這種工薪族不要求別的，只要求把我的房產證拿回來，因為沒有房產證房子不能買賣，現在已經很長時間了，我找了房產局和萬科集團至少20趟，這幾年想把天津的房子賣掉，因為我現在上班是在北京，想在北京買房子，結果原先看的時候一萬/平米的房子都漲到三萬/平米了。

　　萬科1988年進入房地產行業，目前是國內最大的住宅開發企業。很多人買房首選萬科地產，也是由于萬科在市場與消費者心中已經形成了優良的口碑。對于萬科銷售沒有備案的房子，孫先生也不太相信，后來又多次到房產局核實確認，工作人員明確告知原因后，孫先生頓時陷入焦慮。

　　孫先生：河北房產局說，這本來是一套房子，萬科給拆成一套半，一套半賣給了我們，房地產沒有備案一套半的房子，只有一套或者兩套的房子，現在萬科也承認是拆套賣給我了，因為這都已經歸檔了，萬科集團說沒法管。

　　記者：你們這個小區除了您沒辦房產證以外，其他人的房產證辦下來了嗎？

　　孫先生：沒辦房產證的就我這么一家。當時都簽合同了，而且貸款也能貸下來，房產證那邊抵押也沒有問題。沒有房產證就辦不了戶口，導致我現在戶口上不了，我愛人戶口上不了，醫保也上不了。

　　無奈“對簿公堂” 仍面臨困難

　　這“一套半”的房子，給孫先生帶來諸多煩惱，萬科卻坐視不管，最后他不得不選擇“對簿公堂”。孫先生聘請了北京中銀(天津)律師事務所律師田更作為訴訟代理律師，田更介紹房產證無法辦理，萬科負有不可推卸的責任，但是萬科現在卻在找種種理由推脫責任。

　　田律師：這個房屋是1999年的時買的，當時萬科物業有限公司給孫先生出示合同上房屋的面積是123平米，當時辦貸款的時候河北房管局還給孫先生出了一個抵押權的權證也是123平米。

　　孫先生把貸款還清了以后，萬科業主有一部分人就集體去辦房產證，孫先生也去辦了，它這個一個拆套的面積，意味著孫先生買的123平米的房子是一套半，80平米是一套，40平米是另一套房屋的半套面積，產權上下不來，但是萬科物業和房管局在孫先生當時買房的時候、辦抵押權權證的時候，都沒有跟孫先生說過這個事。

　　記者：在1999年的時候，房屋允許分拆開銷售嗎？

　　田律師：在任何時候都不允許。在銷售的時候有一定的欺詐行為，對這種情況辦不了產權證，對孫先生沒有一個明確的告知。萬科這邊沒有給孫先生任何解決的方式，很不明確，萬科的態度就是"這是歷史遺留問題，我們現在沒有辦法解決"，而且經過這么長的時間，當時賣房子的人和孫先生接觸的這個人都已經不在這個公司了，這個說辭就是一種推托。

　　田更還介紹，案件現在還在進一步的審理中，一個半月以后應該能夠知道判決結果。

　　記者：起訴到法院以后，法院這邊怎么處理了？

　　田律師：第一步是和雙方了解一下情況，然后去河北區房管局核實了一下這個房屋面積是一套還是一套半，當時河北局房管局房產科的科長做了一份筆錄，筆錄中明確給了一個態度"這個問題在房管局也沒有辦法解決"。

　　記者：萬科那邊的態度現在就是等著法院這邊最后的審判結果嗎？

　　田律師：對，因為這個事從目前的角度上對于萬科來說，好像損失不太大，所以他就等待法院的判決結果。

　　記者：大概什么時候會有結果？

　　田律師：一個月或者一個半月以后。

　　田更告訴記者，目前要想通過司法程序實現孫先生的訴求確實遇到一些困難。不過目前孫先生還想到其他幾種解決辦法。

　　田律師：孫先生想法是能辦下來房產證最好，如果從司法的角度辦不下來，那就退房。按照現在的價值給孫先生房屋做評估，把錢退給孫先生，根據相應能夠舉證出來的損失賠償孫先生實際損失。如果不退的話，萬科可不可以內部消化，從北京萬科的房源中給孫先生調一下房子。

　　記者：現在到底遇到什么困難了？

　　田律師：因為這個房子是十多年前的房子，在司法中沒有一個明確的解釋，如果退房，必須按照現在的房產價值去退房，孫先生這么多年因為房屋辦不下來產權證所受的損失的計算方式，以及舉證責任是孫先生現在面臨的難點。

　　問題遲遲不能解決 是萬科推卸責任？

　　田更作為代理律師，看過孫先生提供的證據后，他認為孫先生的“一套半房子”的房產證問題上解決起來其實并不困難，但因為萬科推脫責任，導致房產證問題久拖不決，才使問題變得復雜。

　　田律師：從法律的角度上有兩種途徑，一是萬科因為在賣房時存在違約行為，這個合同到現在沒有辦法繼續履行，因為沒有物權在孫先生手里，所以萬科必須承擔退房和賠償孫先生實際損失的責任。

　　還有一種解決途徑是行政訴訟，在孫先生1999年辦理貸款的時候，房管局并沒有對孫先生說這個房子不能辦產權證，而且給了孫先生一個抵押權的權屬證，上面明確寫著是123平，從權屬證上能看出來當時孫先生把一整套房子抵押給銀行，也就是房管局默認孫先生享有這一整套房子的物權，所以房管局應該給孫先生去辦房產證。

　　記者聯系到天津萬科城市花園負責售后處理投訴的工作人員劉女士。

　　劉女士：我主要是負責接待投訴，這個事后期具體到公司處理到哪種程度我也不太清楚，我轉給現在直接負責這件事情的人了，他這邊回頭給您打過去。公司可能因為這個事確實辦起來有點麻煩，讓他走法律途徑。

　　昨天(24日)下午，我們接到天津萬科負責媒體關系工作的徐先生回復的電話。

　　徐先生：我是天津萬科的，我是媒體對接部門的。您現在有什么問題，我記錄一下，明天上午跟公司相關部門了解一下情況，最遲明天給您回復。

　　今天(25日)，節目開始前我們收到了天津萬科方面回復的郵件，郵件內容如下：

　　天津萬科城市花園項目于1994年對外發售，該項目規劃設計、建筑施工及銷售備案手續均符合當時政府各項政策要求。但是當時的法律法規尚在完善中，遠不如目前規范，我們在當時的操作中也存在一定的瑕疵，出現此類情況，我方已多次與業主溝通，并積極協調各主管部門，力爭在當前環境下能夠辦理產證。如無法辦理，為徹底解決問題，公司將從客戶利益出發，愿就80平米房屋重新與業主簽署《商品房買賣合同》后辦理產權證，就40平米房屋，依據使用權與產權評估差價予以相應補償。

　　非常感謝媒體對此事的關注，萬科作為負責任的企業會將此事負責到底。

　　天津萬科物業服務有限公司

　　2013年2月25日

　　【專家觀點】

　　北京潮陽律師事務所律師鄭傳鎧和經濟之聲特約評論員包華對此作出評論。

　　鄭傳鎧：房屋在限售前的備案手續是必須的，通常如果沒有報備手續，這個房屋是不能辦理產權證的。我們認為這個案件里涉及的房屋報備手續很有可能是齊備的。

　　包華：萬科之所以可以賣“一套半房子”給客戶，首先是因為當時的政策環境不明確，有些法律法規不清晰。第二，萬科在操作中的瑕疵肯定存在，萬科心知肚明，拆分銷售是為了滿足萬科公司當時的銷售要求。第三，當時監管具體交易過程中，銀行、政府相關部門沒能做到及時審查及必要的管理。

　　萬科的聲明中說：我們將從客戶利益出發，愿就80平方米房屋愿意重新與業主簽署商品房買賣合同后辦理產權證。如何解讀這句話？

　　包華：萬科認為這個房屋，消費者既然買了，肯定能夠正常使用，使用權是能夠落實的，但是由于辦不下產權，所以只能享受使用權。在這種情況下，使用權和產權會有價值上的差額，這個差額由萬科來補償。就是說，如果這40平米辦不下來產權證，就只能當做實際使用看待，實際使用跟市場價值之間的差額由萬科來補償，這確實是一個方法。

　　消費者的訴求是希望把天津萬科的這套房子賣掉，這種可能性還是有的，80平米確實有產權證。如果這40平米使用權不能得到有效的流傳，對于消費者將是一個損失。如果萬科回購這40平米，將和另外半套房子一個整體產權進行出售，對于萬科來說是可以操作的。

　　鄭傳鎧：萬科在回復當中提到了“是一個負責任的企業”，但是我認為這個方案是不足以彌補消費者損失的，這份回復主題是萬科物業部有限公司，物業服務公司不具有房地產開發資質，而案例中涉及的主體應當是開發商，這種回復就是不負責任。

　　案例中的房屋產權登記部門存在著較大的過錯，房屋產權部門給孫先生辦理了抵押登記，房產管理部門存在不可推卸的責任，至于說房屋能夠成交可能跟他們的過失存在直接的因果關系。