【導語】預售商品房開發商應出示“五證”，“五證”的審批程序也十分嚴格，我國商品房預售管理辦法明確規定：商品房預售必須具備“五證”，特別是未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。然而河南省商丘市華坤置業有限公司卻視法律為兒戲，在土地利用和開發建設過程中始終未辦理相關合法手續，開發的商品樓公然對外出售。更令人疑惑的是當地國土資源，規劃建設等相關監管責任部門對此種未批先建、未批先售的違規行為卻遲遲不予有力監管和遏制，難道開發建設可以另辟蹊徑還是監管過程另有蹊蹺？

近日，我刊記者在河南省商丘市實地走訪調查時了解到，河南省商丘市華坤置業有限公司開發的“凱旋明都”商品房開發項目位于商丘市凱旋路與八一路交叉口，開發總面積約7.5萬平方米，分為1、2號樓，其中1號樓為商務樓，2號為住宅。現在1號樓完成基礎工程，2號樓目前已建設4層。

據知情人告訴記者：“該項目一直沒有完善“五證”手續。7.5萬平方米的工程項目，只有1號樓辦理了4606平方米的土地手續，另外絕大部分沒有任何手續。”記者還了解到，“凱旋明都”項目現已對外預售。在沒有取得完全土地、規劃、建設、預售等手續的商品房開發項目為什么能明目張膽的開工建設和出售？

國家相關法律政策明文規定商品樓從開發建設到銷售要獲得開發建設應有的手續。據悉，一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。

地方國土資源、土地規劃等相關監管部門要嚴格防守土地審批漏洞，確保土地的合理利用和規劃建設，保障土地權益持有方的利益，維護和貫徹落實中央土地和房地產調控政策的指示精神是其根本職責所在，然而商丘市相關監管責任部門在政策的落實、法律的把控上為何出現問題，為此記者采訪了商丘市建設局和政府相關負責人。

商丘市建設局相關負責人告訴記者：“2010年，商丘市就先后對該項目下達了《責令停止違法行為通知書》，但開發商卻置之不理，依然我行我素。”

據商丘市政府知情人向記者透露：“市政府2010年初就召開過專題會議，要求該項目開發商‘邊建設邊補辦手續’。”但時隔近兩年，該項目卻“只建設不辦手續”。

就現狀而言，應該視為無證和違法建設銷售，沒有取得相關開發建設銷售審批手續是絕不允許開工開發建設的。對地方政府和職能部門明知華坤置業有限公司手續不全就開發建設銷售的質疑，知情人解釋，這些情況在商丘市委、市政府主要領導都是知道的，也是政府默認、同意、支持的。在商丘，房產開發企業有著其他企業不擁有的特殊便利，可以先上車后買票，即使手續不齊備也是可以施工建設的。這也就不難理解當地政府部門對于開發商“邊建設邊補辦手續”與土地利用規劃和商品樓開發建設的法律規定“先辦手續再建設”的程序倒掛問題難監管問題的存在了。

從2006年開始，先是由國家建設部、發改委、工商總局等三部委發文規范房地產交易程序，后又擴大到國家八部委聯合行文并進行聯合整治房地產市場，尤其對“無預售許可即售樓”作為嚴打的第一條，且打罰并重，提出：對違規預售收取的款額全部沒收，并處1%以內的罰款。

“凱旋明都”商品房開發項目的大部分樓盤在沒有辦理相關開發手續的情況下依然建設銷售，卻能一路暢通無阻。河南省商丘市華坤置業有限公司在商品樓盤建設項目的各項手續未辦理的情況下敢于“超前上馬”，其勇氣何來？是誰為他們的違規操作開了“綠燈”？

本刊將繼續關注報道。

評論：從河南省商丘市開發商“五證”不全違規建設售樓可以看出，城市的快速發展使得土地供求關系與城市發展增容產生巨大矛盾。一面是急缺的土地資源在國家政策和法律的調控中更難得到審批，一面是城市擴容不斷加大的開發力度，兩者之間存在的矛盾在城市化進程中又難以得到有效調和。開發商為了借機鉆地方政府迫切發展地方經濟的空擋，“投其所好”，引進資金搞開發，政府圖的是政績，開發商圖的是經濟利潤。在此情況下，開發商與地方政府往往是一拍即合。個別地方政府官員出于各種利益關系，對于某些違法開發行為經常“睜只眼、閉只眼”，甚至默許開發商直接與國土、規劃、建設等部門達成“開發共識”，在出現問題時互相踢皮球，開發商的“先建設后審批”，政府部門的“我監管他不聽”成了違規開發建設的托詞和借口，然而背后的事實是政府和開發商卻在這趟渾水中撈取“不義之財”。在國家大力規范房地產開發的大背景下，這種怪現象必須盡快得到糾正。

寄希望河南省商丘市嚴格規范土地管理制度，依法監管和落實建設用地審批程序，改變當前城市用地冒進與開發建設違規并存的局面，鏟除土地使用中的各種積弊。土地開發建設監管部門要以“科學發展觀”為指導，加大執法力度，切實履行部門職責，為城市平穩較快發展捋清思路，合理規劃，依法建設。